新築マンション購入時には注意点がある
新築マンションの購入は大きな買い物です。多額の費用がかかるだけに、失敗するのが不安という方は多いのではないでしょうか？
新築マンションは工事中の段階から販売を開始する物件も多く、その場合は実際のお部屋を見ないで契約することもあります。モデルルームの見学だけで、理想通りの物件だと判断するには、購入時の注意点や物件選びの際のポイントを事前にしっかり押さえておく必要があります。
そこでこの記事では、新築マンションの購入を検討している方に向けて、購入前に知っておきたいさまざまなポイントを解説します。
資金計画に関する注意点
新築マンション購入時には、頭金や購入に必要な諸費用、入居後には毎月の住宅ローンの返済金や税金などさまざまな費用を支払う必要があるため、資金計画は欠かせません。購入後の生活に負担をかけないよう、以下にご紹介するポイントを踏まえて慎重に計画を立てましょう。
現実的な資金計画か確認する
住宅ローンを借りる場合は、毎月の返済が苦しくならないように、現実的な借入計画を立てましょう。返済期間を短くすれば金利を下げられる場合もありますが、その分毎月の返済額は高くなります。また、現在の収入だけを基準にするのではなく、育児休暇や教育費、介護費といった将来の収支まで考慮することも大切です。
自分がどれくらいのマンションを購入できるかの目安は、自己資金と住宅ローンの借入額の合計で決まります。確実にこれから収入が上がっていくかどうかは分からないため、住宅ローンの借入額は慎重に検討しましょう。
物件価格以外の諸費用も把握する
マンションを購入する際には、物件価格のほかに、諸費用もかかります。諸費用とは、マンション購入にかかる税金などを指し、新築マンションであれば、物件価格の3～6％ほどが一般的です。諸費用は基本的に住宅ローンでは賄われないため、諸費用も考えたうえで自己資金を用意する必要があります。
また、新築マンションの場合は、管理準備金と修繕積立基金もかかるケースが多いため、これらの費用も確認しておきましょう。管理準備金とは、毎月支払う管理費を徴収する前に必要な準備金、修繕積立基金とは、マンションを大規模改修する際の費用として毎月支払う修繕積立金を補う準備金のことをいいます。管理準備金は数万円、修繕積立基金は数十万円が目安です。
物件選びに関する注意点
続いて、物件を選ぶ際の注意点を解説します。購入後に後悔しないためには、以下のような点を押さえておきましょう。
優先したい条件を整理する
予算内で納得のいく物件を購入するためには、どのような条件を優先したいのか、内覧をする前に整理しておきましょう。
たとえば同じマンションでも、専有面積や部屋の向き、階数などによっても価格は異なります。予算オーバーしそうな場合、どの条件を優先するか、あらかじめ整理しておけば悩む時間を減らせるでしょう。しかし、物件に関する知識がないと、条件を整理したり、優先順位を付けたりしにくいこともあるかもしれません。新築マンションについては販売担当者がその物件に最も詳しいため、不明な点があれば質問してみましょう。
周辺環境を確認する
物件自体の条件だけでなく、周辺環境によっても住みやすさは変わってきます。たとえば、子育て世帯の場合は、学校の場所がエリア選びの基準の1つになるでしょう。また、近隣に公園や病院などがあると便利ですね。シニア世代であれば、徒歩圏内に駅や商業施設がそろっている立地だと生活がしやすいでしょう。
また、最寄り駅からの距離感や治安を確認するには、現地を実際に歩いてみることがおすすめです。できれば昼夜両方の時間帯で確認してみると、より安心ですよ。
災害リスクを確認する
安心して長く暮らせる物件を選ぶためには、災害リスクもよく確認しておく必要があります。売買契約前の重要事項説明で地域のハザードマップをもらうことはできますが、その前に、国土交通省によるハザードマップポータルサイトや、各自治体のホームページを利用して自分で確認することもできます。物件のある地域のリスクが低ければ安心できますし、逆にリスクが高い場所だった場合は、どのような対策を取るべきかを事前に考えることができるでしょう。
たとえば、物件のある場所が埋立地である場合は、地震が起こることで地盤が緩くなり、液状化現象を起こすことがあるので、万が一に備えて避難経路の確認や防災用品の準備をしておくと安心です。なかには防災備蓄倉庫が確保されているマンションもあるので、物件探しの参考にしてみてください。
資産価値も考える
新築マンションを購入しても、老後までずっと住み続けるとは限りません。マンションを売却したり、賃貸物件として活用したりする可能性も、場合によっては出てくるでしょう。そうしたときのことも考えて、物件を選ぶ際は、将来の立地や資産価値も予測することが大切です。
資産価値が落ちにくい条件としては、ターミナル駅周辺にある物件や駅からの距離が近いこと、生活利便施設が周辺にあることなどが挙げられます。こうした需要の高い立地にある物件を選べば、将来の売却や賃貸もしやすくなるでしょう。
内覧できない場合がある
新築マンションは上述の通り、販売時に物件が完成しておらず、実際の建物の内覧ができないことも多いです。この場合は、マンションの近隣にあるモデルルームで間取りや内装を見学することができます。ただし、モデルルームは標準仕様と異なる家具や設備が備え付けられていることもあるため、どれがオプションなのか担当者に確認してみるとよいでしょう。
また、モデルルームを見学する際は、実際にマンションが建てられる予定の地域に訪れ、周辺環境を見ておくことをおすすめします。最寄り駅までの距離や、周辺施設、公害（騒音、臭気、振動など）の有無といった点を確認しておきましょう。
契約に関する注意点
理想に合う物件を見つけた後は、売買契約にも注意が必要です。契約は法的拘束力を持つため、書類の確認や手続きは慎重に行う必要があります。
重要事項説明書はよく確認する
マンション購入の申し込み前後で、宅地建物取引士が重要事項の説明を行います。重要事項説明書には物件や契約に関する事項が書かれており、重要事項説明書の内容を理解した後に、売買契約書に署名・捺印をする流れになります。この重要事項説明書は前もって渡される場合がほとんどなので、認識に齟齬がないか隅々までチェックしておきましょう。
売買契約時には手付金を用意する
契約の証拠を作り、かつ契約を解約されるのを防ぐため、売買契約時には買主が売主に対して手付金を支払います。相場は物件価格の5～10％で、現金で用意しておく必要があるので注意しましょう。
手付金は通常通り契約が進めば、そのまま物件価格に充てられます。また、手付金を支払うのは住宅ローンの融資が下りる前なので、自分で準備しなければならない点には注意が必要です。
住宅ローンの手続きを済ませておく
住宅ローンは、売買契約を結んだ後に本審査が行われますが、引渡し日に物件価格を支払う必要があります。つまり、売買契約後から引渡し日までの間に、住宅ローン本審査から申し込みまでの手続きを終わらせなければなりません。
また、住宅ローンを組むときには抵当権の設定が必要です。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、金融機関が不動産を担保にできる権利のことをいいます。新築マンションの場合は、一般的には販売会社が司法書士を手配してくれており、そのまま司法書士に任せることができます。ただし、抵当権設定の登記には登録免許税がかかるので、その分の費用は買主が用意しておかなければなりません。
住宅ローンの申し込み手続き（引渡しの前）も、抵当権の設定登記（引渡しの後）も、なるべく早く済ませておきましょう。手続きが複雑で難しいという方は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
引渡しに時間がかかる場合がある
売買契約が済んだら通常は物件の引渡しが行われますが、新築マンションの場合、予定よりも完成時期が延びることがあります。そのため、引渡し予定日直後に通勤や子どもの通学などの予定があると、困ることがあるかもしれません。万が一のことも考慮し、新居での生活を始めるスケジュールには余裕を持たせておくことをおすすめします。
新築マンション購入時は、あらかじめ注意点を把握しておこう
納得のいく形で新築マンションを購入するためには、この記事で解説してきた以下のような注意点を購入前に把握しておくことが大切です。
- 資金計画は無理のない範囲で行う
- 諸費用についても忘れずに考えておく
- 周辺環境、災害リスク、将来の資産価値など、多角的な視点から吟味する
- 契約時の書類は隅々まで確認する
このように、新築マンション購入には気を付けるべきことが多いため、1人で決めるのは不安と感じるかもしれません。長谷工アーベストでは、長谷工の住まいアドバイザーが住まい選びのご相談を無料で承っております。長谷工アーベストが取り扱う物件をもとに、ご希望条件の整理や引渡しまでの流れといった、購入に関するお悩みや疑問にもお答えします。新築マンションの購入を検討している方は、お気軽にご相談ください！
