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敷金・礼金とは？

賃貸物件を探していると、「敷金（しききん）」や「礼金（れいきん）」の支払いを条件に挙げている物件が多いことに気付きます。おおまかにいうと、敷金とは大家への預け金、礼金とは大家へ支払う家賃の一部といった意味合いがあります。

敷金と礼金は、賃貸物件の契約時に支払いますが、契約解消となる退去時には敷金だけが返金されます。また、敷金が返金される際には、敷金の全額が返金される場合と、一部または全てが差し引かれて返金されない場合があります。そのどちらになるかは、契約時の条件と、入居中の暮らし方によります。

この記事では、マンションやアパートなどの賃貸物件を契約する際に発生する敷金や礼金について分かりやすく解説します。

敷金とは
敷金とは、貸主である大家への「担保」であり、預け金でもあります。担保とは、債務者が約束を破ったときに生じる不利益を想定して、その損失を補い保証するために設定されたものを指します。つまり賃貸借契約の場合、借主が家賃を長期的に滞納したり支払わなかったりする場合や、意図的に物件を損傷させた場合等の保証が敷金の役割です。ですから賃貸契約以降、毎月滞りなく家賃を支払い続け、かつ、禁止事項等を遵守し契約違反を犯さなければ、退去時に担保の敷金は返金される場合もあるのです。

敷金を支払う意味合いとしては、主に以下の2点が挙げられます。

●家賃の担保
民間の慣習だった敷金は、現在法律で明記されています。※1その法律によって、敷金には以下のように公的なルールができました。

「大家は、借主が約束を破った場合、敷金を家賃の支払いに充てることができる。ただし、借主のほうから大家に対して、敷金を借主が与えた損害の支払いに充てるよう依頼することはできない」

つまり、物件契約時に敷金を預けたからといって、借主側から大家にたとえば「今月の家賃には敷金を充ててほしい」と請求することはできないため、注意が必要です。

●原状回復費用
敷金にはもう1つ、「原状回復費用」という役割があります。原状回復費用とは、その建物に暮らすことで生じた汚れや消耗のうち、借主の過失や故意によって生じたもの等を復旧する費用のことです。通常、敷金は契約終了時に、原状回復費用が差し引かれた状態で借主に返金されます。

以前は、この原状回復費用をめぐり、大家と借主間でのトラブルが頻発していました。どこまでを原状回復費用の範囲とするのかの定義が曖昧であったためです。そこで国土交通省は、賃貸借契約締結時に参考としてもらうことを目的に、原状回復費用のガイドライン※2を作成しました。

国土交通省のガイドラインでは、「原状回復とは借りた当時の状態に戻すことではないこと」「『経年劣化』と『通常損耗』に関しては、借主が負担すべきではないこと」が明記されています。

経年劣化とは、「歳月の経過によって自然に消耗や汚れが生じること」を指し、具体的にはテレビや冷蔵庫などの後部壁面にできた電気焼けの黒ずみが挙げられます。通常損耗とは、「使用頻度に応じた消耗や汚れ」を指し、壁面の画びょうやピンなどの穴がこれにあたります。普通に暮らしたり、使ったりして発生する消耗や汚れであれば、退去時に復旧しなくてもよいのです。

ただし、以下のような要件を満たす特約のある契約を交わすと、通常損耗が借主の負担となります。

[ 1 ] 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
[ 2 ] 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を追うことについて認識していること
[ 3 ] 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

上記のように、借主に不利な負担がなく、通常損耗に対する借主の理解と合意のうえで契約をした場合には、通常損耗を借主が負担することになります。ハウスクリーニングや畳、襖（ふすま）、フローリングを新しく替えることなどを借主負担としている賃貸借契約書も存在しますが、これらを借主負担とするには上記3つの要件を満たしていることが必要です。

つまり通常損耗は、国土交通省のガイドラインでは原則として借主が負担しなくてもよいとされている一方、上記3つの条件を満たしていれば、敷金から差し引かれる原状回復費用に含まれることになるのです。この条件を満たしておらず、単にハウスクリーニング費用は借主負担とすると記載されているだけの契約書では、特約が無効となる可能性があります。

賃貸物件を契約する際には、敷金に関する特約の箇所を特にしっかりと確認しましょう。退去時の敷金の返金額にかかわるため、内容の確認や交渉をしながら検討することをおすすめします。

礼金とは
礼金とは、「大家に対して借主が支払う家賃の一部」という意味を持ちます。家賃の一部であることから敷金と違い、賃貸物件の退去時に返金されることはありません。

また、敷金・礼金のほかに、賃貸物件の契約時に支払うお金には「保証金」があります。保証金とは、関西や九州の一部の賃貸物件で用いられる、敷金や礼金の役割を併せ持ったお金のことです。敷金と同様に、家賃不払いの担保や原状回復費用の預かり金という役割がある一方で、礼金と同様に一部が差し引かれ、返金されない場合もあります。保証金から一部を差し引いた返金されないお金を、「敷引き」もしくは「敷金償却」と呼びます。

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一人暮らしの際に発生する初期費用についてご紹介しています。

敷金・礼金の相場

国土交通省が行った令和4年度の住宅市場動向調査※3の全国平均で見ると、敷金・礼金はそれぞれ家賃1か月というのが相場です。詳しく見ると、敷金・保証金が家賃1か月分として設定されているものが、全賃貸物件のうち64.9％、2か月分が25％となり、礼金は家賃1か月分が69.4％、2か月が17.7％となります。

地域ごとに、もう少し詳しく見ていきましょう。以下は同じ国土交通省の調査※3で三大都市圏と定義されている地域の敷金・礼金・保証金の相場です。

三大都市圏※	最も割合が高い敷金・保証金の月数	最も割合が高い礼金の月数
首都圏	1か月分（全体のうち77.3％）	1か月分（全体のうち85.2％）
中京圏	2か月分（全体のうち47.2％）	1か月分（全体のうち55.6％）
近畿圏	1か月分（全体のうち45.7％）	1か月分（全体のうち40％）

※首都圏に含まれる都道府県：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県
※中京圏に含まれる都道府県：岐阜県、愛知県、三重県
※近畿圏に含まれる都道府県：京都府、大阪府、兵庫県

上記を踏まえると、東京、神奈川、千葉、埼玉における敷金・保証金、礼金の相場は家賃1か月分です。中京圏については、敷金・保証金が2か月分のケースが最も多いですが、敷金・保証金が1か月分である割合も40％弱を占めています。

また、大阪や兵庫、京都の敷金・保証金、礼金についても家賃1か月分が最も多いものの、2か月分の割合もそれぞれ30％程度を占めています。

敷金・礼金なしの物件とは？

敷金・礼金なしの賃貸物件は「ゼロゼロ物件」と呼ばれます。ここでは、ゼロゼロ物件のメリットと注意点について解説します。

メリット
敷金・礼金なしのゼロゼロ物件を選ぶと、初期費用を安く抑えることができます。賃貸物件の契約時には、敷金・礼金のほかにも、仲介手数料や火災保険料、入居月の日割り家賃、翌月の家賃、引越し費用、鍵交換費用などがかかり、これらを合計すると、おおよそ家賃の5か月分～7か月分に相当します。

しかし、ゼロゼロ物件の場合は、敷金・礼金がかからないため初期費用から家賃2か月分程度がなくなることになり、大幅な節約となります。賃貸物件を短期間しか借りないのであれば、ゼロゼロ物件のほうが割安かもしれません。

注意点
ゼロゼロ物件の主な注意点としては、「退去時の原状回復費用請求」「賃貸物件の条件が悪いリスク」の2つが挙げられます。

●原状回復費用が必要
退去時の原状回復費用請求については、契約時に原状回復費用の特約を確認しておきましょう。冒頭にお伝えしたように、ハウスクリーニングや畳、襖、フローリング交換などの費用を退去時に請求される場合があります。原状回復費用の請求によって、賃貸契約時にかかる費用がゼロであっても、退去時に費用がかかることになります。

ただし、ゼロゼロ物件であっても原状回復で通常損耗や経年劣化の部分を借主の負担とするには、前述した3つの条件を満たしていることが必要です。

●条件が悪い恐れがある
ゼロゼロ物件の場合、「駅から遠い」「築年数が古い」などの理由から借主が決まらず、敷金礼金をなしにして借りやすいようにと大家側が考える場合もあります。ゼロゼロ物件を検討する際は、最寄りの駅やバス停までのアクセス、築年数など、入居した場合に後悔しない範囲の条件かどうかも確認しておきましょう。

よくある質問

ここまで、敷金・礼金の役割や相場、メリットや注意点についてお伝えしてきました。ここからは敷金・礼金に関連するよくある疑問に回答していきます。

敷金・礼金なしの物件はやめたほうがいい？
敷金・礼金なしの賃貸物件は避けるべきというわけではなく、物件に悪い条件はないか、退去時の原状回復費用はどのようになっているのかといった確認を事前に行うことが大切です。

また、敷金・礼金なしの物件について、いわゆる「事故物件」であるために、ゼロゼロ物件になっているのではと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、その心配はほとんどありません。

なぜなら、自殺や他殺などがあった事故物件に関しては、賃貸物件を仲介する不動産会社に告知義務があるためです。もし不動産会社が事故物件の告知を怠った場合、損害賠償責任を負う恐れがあります。よって事故物件であれば、告知義務に基づいて契約前に不動産会社から説明がなされるため、特に説明がない場合は、事故物件だからゼロゼロ物件であるというケースは考えにくいといえるでしょう。

なお、敷金・礼金があったほうがよいか、ないほうがよいかは、借主が物件を選ぶうえで何を重視するかによります。ある程度立地や築年数などの条件に不安が少ない物件を選びたいのであれば、敷金・礼金がある物件を、初期費用をとにかく抑えたいのであれば、なしの物件を選ぶといったように自分の状況に合わせて探してみるとよいでしょう。

いつ払う？
結論として、敷金・礼金は共に賃貸借契約の初期費用に含まれるため、支払うのは契約締結後の一度のみ、借主から大家に対して支払います。従って、毎月支払う必要はありません。敷金は担保の意味合いがあるため原則、退去時に返金されますが、礼金は家賃の前払い的性格を有する一時金の意味合いを持つため返金されません。礼金は毎月の家賃とは別に最初だけ支払われる家賃の一部であり、大家へのお礼ではありません。

敷金・礼金を考慮した資金計画を！

賃貸物件の契約時の初期費用には、敷金や礼金のほか、仲介してもらった不動産会社に支払う仲介手数料、日割りした当月分の家賃や翌月分の家賃などがありますが、なかでも敷金と礼金は大きな割合を占めます。

敷金と礼金が必要な物件に住む場合は、敷金と礼金の金額を考慮して、資金の用意をしましょう。また引越しでは、契約時の初期費用ばかりではなく、新居に合ったインテリアや家具を用意する費用、引越し業者への報酬なども必要になります。さらに入居時の初期費用ばかりではなく、その後の毎月の管理費や家賃の心積もりをしておかなければなりません。

住まいには、入居時の初期費用と、入居中の維持費用との双方がかかります。長く暮らすのであれば、賃貸物件を借りるだけではなく、家の購入も視野に入れたほうが、長い目で見たときに費用を抑えられるかもしれません。資金計画を慎重に立てて、安心して生活できる住まいを見つけてください。

※1出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）,国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
（最終確認：2024年4月11日）

※2出典：民法第622条の2,WIKIBOOKS
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC622%E6%9D%A1%E3%81%AE2
（最終確認：2024年4月11日）

※3出典：住宅市場動向調査報告書,国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
（最終確認：2024年4月11日）