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注文住宅とは？

注文住宅とは、既に所有している土地または新たに購入した土地に、オーダーメイドで建てる一戸建て住宅を指します。注文住宅に興味がある方には、「お金がかかりそう」「建売住宅とどちらがいいの？」「地鎮祭はどうすればいい？」など、気になることがいろいろあるのではないでしょうか？そこでこの記事では、注文住宅の特徴やメリット、注意点、建売住宅との違いなどを解説していきます。

なお、土地の取得から設計や手続き、資金計画、住宅ローン、地鎮祭、建築中、完成後の登記の申請など、入居するまでのプロセスも分かりやすく説明しているため、併せて参考にしてみてくださいね。

注文住宅の特徴

注文住宅には、おおまかに「フルオーダー住宅」「セミオーダー住宅」の2種類があり、人によってどちらが向いているかは異なります。それぞれの特徴を把握して、自分に合った注文住宅を選びましょう。

フルオーダー住宅
フルオーダー住宅とは、間取りはもちろん使用する木材や外壁などの建材、設置する扉や窓、各種設備といった住宅に関する全てを設計の段階から施主がオーダーして新築する住宅です。セミオーダー住宅に比べて自由度が高いため、家族のライフスタイルに寄り添ったこだわりの家づくりが実現できるでしょう。ただし、フルオーダー住宅はセミオーダー住宅よりも、設計や設備の選択などで打ち合わせが多く、決定するまでに時間とお金（建築コスト）がかかることが一般的です。

セミオーダー住宅
一方のセミオーダー住宅は、基本的な間取りや建材、設備の仕様がある程度決まっており、用意されている素材や設備、デザインパターンのなかから自分の好きなものを組み合わせて新築していく住宅です。建築するハウスメーカーによって、建築可能な構造や取り扱いできる素材メーカーなどが決まっていることがあり、フルオーダー住宅に比べると、間取りや設備などの自由度が低くなりますが、建築コストを抑えられる傾向にあるといえるでしょう。

注文住宅と建売住宅の違いは？

ここでは、注文住宅と比べられることが多い、建売住宅について解説します。建売住宅は、土地と完成した建物がセットで販売されている住宅です。販売している時点ではまだ建物が完成していない場合でも、完成した建物を引き渡すものは建売住宅となります。契約の違いとして、注文住宅は施工会社と建物の建築工事請負契約を結んで建てるのに対し、 建売住宅は住宅の売主（不動産会社など）と売買契約を結んで土地付き建物を買うという点が挙げられます。建売住宅は、土地と建物を同時に購入できるため、注文住宅に比べて短期間で入居できます。

特に、既に建物が完成している建売住宅を購入する場合のメリットの1つとして、入居後の生活をイメージしやすいことが挙げられます。建物が完成しているため、購入前に家の外観や間取り、設備に加え、日当たりなども実際に確認できるからです。一方、建築中の状態で販売される物件もありますが、モデルハウスが用意されている場合は、そのモデルハウスを見学することで入居後のイメージを把握できます。

なお、建売住宅は設計に関する建築確認申請の許可が下りてからの販売となるため、原則としては変更することができず、間取りや外観など、設計に関する自由度はほとんどありません。ただし、建売住宅の多くはスタンダードな間取りや設備で造られるため、多くの家庭にとって過ごしやすい家といえるでしょう。

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注文住宅のメリット

注文住宅にはどういったメリットがあるのでしょうか？ここからは、注文住宅の主な3つのメリットについて具体的にご紹介します。

設計の自由度が高い
注文住宅の最大の魅力は、設計の自由度が高いことです。注文住宅は、間取りや設備に加えて、床や壁、外壁や屋根といった建物の素材やデザインなど、予算が許せば全てに自分のこだわりを反映させることができます。なお、自分の理想に近いマイホームにするには、設計者と密にコミュニケーションを取ることが必要となります。「具体的にどういう素材やデザインにしたいのか」「キッチンやトイレ、寝室など、どこに要望の優先順位があるのか」といった点を始め、細かい部分までしっかりと担当の設計者と話し合うことが大切です。

建築の過程をチェックできる
注文住宅では、設計の段階から家づくりにかかわることができるので、建物に使用する素材、建物の構造（耐震性）、設備、内装の仕様など細部まで自分の希望を反映させることができます。また、建築の過程もチェックでき、着工後に建築主として実際に建築中の状況も見ることができます。

資産価値の維持
建物として性能の高い注文住宅、たとえば「長期優良住宅」や「ZEH」などの認定住宅とする場合、建物の資産価値を長期にわたって維持できます。

長期優良住宅とは、国の定める一定の基準をクリアし、「長期にわたって良好な状態で使用するために、構造や設備、居住環境への配慮、維持保全のための期間や方法を定め、自然災害への配慮した住宅」として行政の認定を受けた住宅をいいます。

一方のZEHとは、Net Zero　Energy　House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）を略したもので、住まいの断熱性能や省エネ性能を向上させ、さらに太陽光発電などで生活に必要なエネルギーを作り出すことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気）をおおむねゼロ以下にする住宅のことです。

将来的に住宅の売却を検討している場合は、このような付加価値を付けることで、資産価値を維持しやすい住宅とするのもよいでしょう。その際、デザインや間取りを奇抜にすると売却しにくくなってしまうこともあるので注意しましょう。

また、「長期優良住宅」「ZEH」は、税金や住宅ローンなどさまざまな場面で、一般的な住宅と比べて優遇されるメリットもあります。

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注文住宅の注意点

ここまでは、注文住宅のメリットについてお伝えしてきました。一方注文住宅には、メリットと同様に注意したい点もあります。注文住宅を建てる際に後悔しないよう、ここからは、注意点について見ていきましょう。

資金計画を立てにくい
注文住宅を建てる際は、設計費や建築費、土地を所有していない場合は土地の取得費が必要になります。特に建物の建築費については、設計が完了するまでは建築費が決まらないため、資金計画を立てにくいのが難点です。また、住宅ローンの利用を検討している場合、自身が利用できる融資額や条件について早めに金融機関へ相談しておきましょう。ただし、住宅ローンへの正式な融資申し込みは、土地と建物の取得費用の金額が決定しないと提出できない点にも注意しておきましょう。

入居までに時間がかかる
注文住宅の場合、建築費の見積もり、設計、建築申請など完成までのプロセスが複数あるため、建売住宅と比較すると入居までの時間がかかりがちです。そのため、子どもの入学や進学などのタイミングに合わせた入居日を希望している方は、完成・入居までにかかる期間を逆算しつつ、余裕を持った購入・新築計画を立てる必要があるといえるでしょう。

購入までに実物を見られない
一般的に注文住宅は、ゼロから設計・建築していくことになるため、完成するまで実際の建物を見ることができません。そのため、検討段階でモデルハウスや過去の施工例などを見て、依頼するハウスメーカーや工務店などを決める必要があります。モデルハウスや施工例である家の内覧会では、自分が希望する部屋の広さと実際に感じる広さに加え、間取りや収納スペースの量、設備の配置などを確認しておくことで、より希望に合った住まいのイメージがつかみやすくなるでしょう。

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注文住宅が建つまでのプロセス

ここからは、注文住宅が建つまでの流れを見ていきましょう。入居までのおおまかな流れは、以下の通りです。

[ 1 ] 理想の住まいを具体的にイメージする
[ 2 ] 資金計画の案を立てる
[ 3 ] （土地を所有していない場合）土地探しのための不動産会社を探す
[ 4 ] （土地を所有していない場合）土地調査・土地の仮決定
[ 5 ] （土地を所有していない場合）土地の売買契約
[ 6 ] 建築費の見積もり、設計・施工会社の決定
[ 7 ] 建築の設計・プランニング
[ 8 ] 住宅ローンの申し込み
[ 9 ] 土地の決済・引渡し
[ 10 ] 建物の建築確認申請・許可
[ 11 ] 着工
[ 12 ] 建築中
[ 13 ] 完成・引渡し
[ 14 ] 登記申請

各プロセスについて、それぞれ具体的に解説していきましょう。

[ 1 ] 理想の住まいをイメージする
注文住宅を建てる際、まずはインテリア雑誌、インターネットの情報、モデルハウスなどを参考に「どういう家に住みたいか」「どういう家が家族には適しているのか」などをイメージしてみましょう。イメージが具体的であるほど、施工会社、不動産会社の担当者との打ち合わせや相談の際に要望をスムーズに伝えられます。

また、家族で話し合うことも大切です。たとえば、理想の間取りや内装、必要な設備などを細かく洗い出し、リストを作成することで優先順位を決めやすくなるでしょう。家族が納得できないまま家づくりを進めてしまうと、入居後に不満が出る場合があるため、家族間の話し合いは慎重に行うことをおすすめします。

まだ土地を所有していない場合は、家族で住みたいエリアや環境、土地の条件や予算なども検討しておきましょう。通勤や通学が必要な場合はどのくらいの距離が許容範囲かを考えると、より具体的な生活がイメージできます。

[ 2 ] 資金計画の案を立てる
注文住宅のイメージが明確になってきたら、おおまかな資金計画（予算）を立てましょう。細かな資金計画は、取得する土地や建物の仕様がある程度決まらないと立てられません。そこでこの段階では、家の全体的な予算はいくらにするのか、住宅ローンを借りる場合は、金融機関との相談を踏まえて、いくらをどれくらいの期間で返済していくことが可能かなど自身で明確にできる点について資金計画を練りましょう。資金計画を立てる際は、以下の4つのポイントを押さえることが大切です。

●住みたい家の相場をイメージする
自分や家族が理想とする家は、どのくらいの予算がかかるのか相場をつかんでおきましょう。住宅展示場や完成見学会などに足を運び、実際の施工例を参考にして、自分たちの注文住宅にはどれくらいの資金が必要なのかをイメージすることもおすすめです。インターネットやチラシなどで公開されている新築住宅の価格も、相場を把握するには参考になります。

また、家を建てる際には、建物や土地の代金のほかに諸費用も必要です。そのため、資金計画には自己資金に対し、少し余裕を持たせて考えておきましょう。

●長期的なライフプランを考える
資金計画は、20年後や30年後のライフプランも含めて検討しましょう。たとえば、出産や子どもの入学・進学などまとまったお金が必要になるタイミングでも、住宅ローンは返済し続けられるのかを考慮することが大切です。

また、予期せぬ病気やケガに見舞われた場合も、ある程度のまとまったお金が必要になるでしょう。そういった場合も、困窮せずに暮らしていけるように、返済や手持ち資金にある程度の余裕を持たせた計画を立てるようにしましょう。

●自己資金を把握する
自己資金とは、住宅取得代金とそれにかかる諸経費のうち、住宅ローンを組まずに自分で用意する資金のことです。自分や家族でどの程度の自己資金が用意できるのか、事前に確認しておきましょう。ただし、住宅購入後の生活費も考慮して、最低限手元に残しておく資金も必要なため、自己資金は無理のない範囲で用意することが重要です。自身でイメージするのが難しい場合は、専門家に相談してみるのもおすすめです。

●毎月の返済可能額を明確にする
住宅ローンを利用する場合は、月々の返済可能額を把握する必要があります。その際は、毎月必要となる食費や光熱費、保険医療費、教育費などの生活費をあらかじめ算出したうえで、毎月いくらなら住宅ローンを返済していけるのかシミュレーションしてみましょう。そして、月々の返済可能額から、自分たちはいくらまでなら借りられそうか、金融機関に相談するなどして確認しておきましょう。

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[ 3 ] ハウスメーカーや不動産会社を探す
ある程度の資金計画が決まったら、モデルハウスやインターネットの情報などを参考に、希望に近い住宅を建てられそうなハウスメーカーや工務店に相談しましょう。

相談する際は、自分の理想のイメージや間取り、導入したい設備や優先順位などの条件をある程度把握して、ハウスメーカーや工務店に相談しながら、概算の見積もりを依頼します。同じ条件で複数の会社に見積もりを依頼すれば、そのなかから自分の条件に合っている会社を絞り込んでいくことができます。

また、土地を所有していない場合は、並行して土地探しも行います。土地を探す場合は、不動産情報サイトを参考に、エリアごとの相場を知っておくと探しやすくなります。さらに、希望するエリアの土地情報を多く持っている不動産会社に、土地探しを依頼するというのも1つの手です。土地を選ぶ際には、通勤や通学の便利さだけでなく、スーパーのほか商業施設、病院、金融機関などへのアクセスや、夜でも安心して駅から自宅まで歩けるかなど、生活するうえで困ることがないように周辺環境も含めさまざまな面から判断するようにしましょう。

なお、不動産会社のなかには、土地探しから住宅の設計・施工までを一括して依頼できる会社もあります。土地探しは不動産会社、設計は設計会社、施工会社といったように複数の会社に依頼するのが面倒な場合は、そういった一括して依頼できる会社を検討してみるのもよいでしょう。

[ 4 ] 土地調査・土地の仮決定
土地の候補が決まれば、その土地に希望する住宅が建築できるのか設計を依頼するハウスメーカーや工務店などに調査を依頼しましょう。土地によっては、希望通りの家が建てられない場合もあるため、検討している段階で必ず建設予定地の調査や測量データなどを、土地を扱う不動産会社からもらいます。きちんと依頼すれば、土地の大きさや形状、道路条件などをもとに、法定制限の範囲でどういった家が建てられるのかといったことを調べてもらえます。

仮に、購入する土地の地盤強度が弱い場合は、土地の改良工事が必要となります。その場合は、土地改良費が発生するため、土地の売買契約前に地盤調査が済んでいるかどうかを確認し、調査済みであれば、調査結果を開示してもらうようにしましょう。

なお、購入者側の希望で売買契約前に土地の地盤調査をする場合は、土地所有者の許可を得てから調査します。その場合、調査費用は原則買主が負担することになります。

[ 5 ] 土地の売買契約
注文住宅を建てることを前提に土地を購入する場合は、代金の支払いについて売主と相談し、住宅ローンを利用する場合は、その借り入れのスケジュールも踏まえて、支払い条件を土地の売買契約に織り込みます。通常、土地の契約時に売買にかかる手付金として土地代の10％程度を現金で支払うのが一般的です。

[ 6 ] 建築費の見積もり、設計・施工会社の決定
建物の建築予定地である土地の売買契約が完了したら、事前に相談していたハウスメーカーや工務店と具体的な内容をある程度固めて、正式な見積もりを依頼しましょう。土地の細かな条件に基づいて、具体的な建物の仕様や間取りなどある程度固まれば、正式な見積もりを作成してもらえます。

見積もりを提示されたら、依頼した事業者のなかから設計や施工を依頼する会社を決定します。決定する際は、提案内容や費用に問題はないか、アフターサービスはしっかりしているかなどのポイントを比較検討しましょう。

[ 7 ] 建築のプランニング・設計
ハウスメーカーや工務店が決まれば、正式に建築請負契約を締結します。契約書は、契約後に起きる双方の行き違いによるトラブルを防ぐ意味があるため、細かな内容までしっかりと把握するようにしましょう。なお、打ち合わせの回数に上限がある場合や、規定の回数以上になると有料になるという場合もあります。契約後、建物のプランニングや設計について詳細な打ち合わせを行います。

見積もりの際の設計案は、話を詰めていくなかで少しずつ変わっていくことが多く、最終的に見積もり金額とは異なってしまうこともありますが、相談しながら決めていくことで金額についても納得しやすくなります。

[ 8 ] 住宅ローンの申し込み
住宅ローンを利用する場合は、建物の代金がほぼ決定し購入代金がある程度確定したタイミングで住宅ローンの申し込みを行います。住宅ローンは、一般的に土地だけの購入には利用できず、建物の建築が条件となっています。また、融資は段階的に行われることが多く、土地の残代金の支払い、着工時の着手金、中間金など途中でも融資実行され、最終的な引渡しの際に全額の融資が実行されます。なお、建物が完成するまでの融資は、住宅ローンではなく、つなぎ融資を利用する形式が多くなります。そのため、つなぎ融資の期間は短いものの、金利はやや高くなることが一般的です。

また、土地を先行して購入する場合は、先に全額自己資金で土地を購入するほか、土地と建物を併せた住宅ローンを申し込むことで、土地の支払いも最終的に住宅ローンを利用することが可能です。なお、土地と建物を併せた購入費で住宅ローンを組む場合は、事前に土地の売主と調整を行う必要があるため、早い段階でその旨を、土地を取り扱う不動産会社に相談するようにしましょう。

住宅ローンの申し込みから借り入れまでは、事前審査（仮審査）と本審査の2種類の審査があります。金融機関によって多少の差異はあるものの、注文住宅の場合の事前審査は１～2週間程度が必要です。一方、本審査は、事前審査が通っていれば、2週間～1か月程度かかるとされています。そのため、全体のスケジュールとしては2か月程度を想定しておく必要があります。

なお、土地を自己資金で購入し、建物建築費のみ住宅ローンを利用する場合は、土地の引渡しを受けてから住宅ローンの申し込みを行います。このように、住宅ローンをどこまで利用するかによって、申し込みを行うタイミングが違うため、事前にしっかりと金融機関と相談してスケジュールを立てたうえで住宅ローンの申し込みを行うようにしましょう。

[ 9 ] 土地の決済・引渡し
土地の購入費も併せて住宅ローンを利用する場合は、融資の本審査が通ってから土地の決済を行います。住宅ローンの本審査が通った後、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。この契約内容に従って融資日に融資が実行され、残代金の支払いに必要な融資を受けるため一旦、つなぎ融資を利用して土地の決済・引渡しとなります。

なお、土地購入の際に利用したつなぎ融資分は後日、建物が完成した後に住宅ローンへ切り替えます。

[ 10 ] 建物の建築申請・許可
建物の設計が完了したのち、設計の依頼を受けたハウスメーカーや工務店などが「建築確認申請」を行います。建築確認申請とは、計画された建物が建築基準法をはじめとする各種法律や条例に適合した住宅となっているか、各市区町村に確認を依頼し、建築の許可を受けるための申請です。

審査の結果、遵法であることが確認できれば建築許可が下ります。なお、通常許可が下りるまで1か月程度ですが、建物の構造や階数によっては許可が下りるまで、2か月以上かかる場合もあります。

[ 11 ] 地鎮祭・着工
建築確認証が交付されたら、着工となります。着工前に地盤調査を行うことも多く、地盤が強度不足の場合は、先に地盤の改良工事が必要です。その後、基礎工事から始まり、建物の建築が本格的に行われます。

なお、工事着工の前には「地鎮祭」を行うケースがあります。地鎮祭とは、神主を招き、土地の神様に供え物をして、工事の無事を祈願する儀式を指します。地鎮祭を行う場合、祭壇やテントといった準備は基本的に施工会社のほうでしてもらえる場合が多いようです。ただし、自分で準備をしなければならないケースもあるため、事前に建築を依頼する施工会社へ確認しておきましょう。

当日参加する際の服装について決まりはなく、スーツのようなフォーマルなものが必須というわけではありません。また、初穂料（玉串料）と呼ばれる神主さんへのお礼として渡すお金は、のし袋で包んでおきましょう。初穂料の相場は2万～5万円です。なお、地鎮祭後に近隣への挨拶回りをしておくと、ご近所の人と自然に関係が持てるほか、近隣にどのような人が住んでいるも分かって安心でしょう。

[ 12 ] 建築中
建物の建築中に、行政や行政から委託を受けた専門機関によって、中間検査が行われます。中間検査をクリアしなければ、その先の工事を進めることができないため、重要な検査です。中間検査に施主が立ち会う必要はありませんが、中間検査の実施時期等については、確認して把握しておきましょう。

建築中は、施主として現場を見学することも可能です。ただし、施主だからといって勝手に現場に入ったり、不必要に何度も見に行ったりするなど、現場にとって迷惑になりうる行動には注意が必要です。見学する場合は、施工会社へ事前に一言連絡しておくとよいでしょう。現場に差し入れをする場合は、飲み物程度で問題ありません。

なお、建物完成時に「竣工式」を行うことがあり、ここも施主が参加します。上棟式や竣工式を実施するかどうかは、施工会社や地域によって異なります。

[ 13 ] 完成・引渡し
建物が完成すると、行政や行政の委託を受けた専門機関による建物の完了検査が行われます。建築確認申請で、許可を受けた建物としてきちんと適法に建てられたかを確認するためです。完了検査を受け、問題がなければ、検査済証が交付され、適法な建物として認められます。通常、住宅ローンの融資条件として、この検査済証の交付は必須です。

竣工後、建物が完成したら施主として引渡し前に完成の立ち会いを行います。この際に、建物の不具合や欠陥を確認し、問題が見つかれば、引渡しまでに指摘箇所の修繕をしてもらいます。修繕や調整などが全て終わると、いよいよ引渡しです。なお、設備に関する不具合は、引渡し後にも確認する機会があり、追って後日修繕してもらうことになります。

[ 14 ] 登記申請
建物が完成したら、速やかに「表題登記」を行い、その後、建物の「所有権保存登記」を行います。通常は、ハウスメーカーや工務店などが紹介する土地家屋調査士や司法書士を利用して登記申請を行います。特に、所有権保存登記は司法書士の立ち会いのもと、引渡しと同日中に登記申請するのが一般的です。住宅ローンを利用する場合は、建物の所有権保存登記と同時に土地と建物に抵当権設定登記が行われます。

表題登記とは「不動産の物理的状況」を公的に登録（登記）するもので、権利に関する登記の前提となります。申請は、不動産を新しく取得したとき、注文住宅では建物が完成したときに「土地家屋調査士」を通じて行うのが一般的です。なお、表題登記は法的な義務があるので、申請を怠った場合、罰則があります。

また、所有権保存登記とは、不動産の所有権を最初に登録するための登記です。表題登記の後、最初の所有者名を登録する登記として所有権保存登記を行います。

なお、所有権を明示するための保存登記を行わないと、住宅ローン利用に必要な抵当権設定登記もできません。そのため、住宅ローンを利用する際には必ず建物の所有権保存登記を行いましょう。そして登記と同時に土地と建物に住宅ローンを融資した金融機関が抵当権を設定します。この抵当権設定は、担保権を主張するために欠かせない権利設定であるため、住宅ローンを利用する際には必須となります。

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マイホームの購入を成功させよう

今回は、注文住宅のメリットや注意点、建築の流れなどについてご紹介してきました。注文住宅は、建売住宅に比べて設計の自由度が高いため、自分のこだわりを反映させた住宅に住みたい場合におすすめです。しかし、注文住宅はコストが高くなりやすく、入居までに時間がかかるといった注意点があります。

上記のような特徴から、注文住宅か建売住宅か悩んでいる方も多いかもしれませんね。「自分にはどちらの住宅が向いているか分からない…」という方は、専門家のアドバイスを参考にしてみることをおすすめします。予算やスケジュール面で無理がかからないように検討したうえで、快適に暮らせるマイホームを手に入れましょう。