長谷工の住まい HASEKO URBEST

用途地域とは？

マイホームを購入すると決めたら、まずはエリア選びから。そのエリア選びの際、参考にしたい情報の1つが「用途地域」です。用途地域とは、都市計画法に基づいて区分された13種類の地域のことをいいます。

都市部には、住宅や商業施設、工場など、さまざまな建物が集まりますが、用途や大きさの異なる建物が同じ地域に混在すると、暮らしの環境や産業の効率が悪くなってしまいます。そこで、健全な街づくりのために土地を用途別に分けたものが用途地域です。

全国の土地は、「都市計画区域」と「都市計画区域外」、「準都市計画区域」の3つに分類されます。このうち都市計画区域は、「区域区分の分かれている地域」と「区域区分の分かれていない地域(非線引都市計画区域)」に分かれます。区域区分の分かれている地域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つの地域に分かれています。

用途地域は、市街化区域の中に必ず定められている地域です。例外的に市街化調整区域でも定められる場合があります。また、非線引都市計画区域の中心街にも用途地域は定められていることが多いです。

用途地域では、建物の用途ごとに容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）の上限、建築可能な建物用途も決まっています。
ここでは、用途地域それぞれの特徴を知り、理想とするライフスタイルに合ったエリア選びに役立てましょう！

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どんな種類がある？

用途地域には全13種類あり、それらは住居系、商業系、工業系の3つに大きく分けられます。それぞれの特徴を見ていきましょう。

住居系
住居系の用途地域は、次の8つです。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅の専用地域です。一戸建て、アパート、低層マンション、小規模な店舗兼住宅や事務所兼住宅などが建築可能です。建物の高さは、10mまたは12mに制限されています。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅の専用地域です。高さの制限は、第一種低層住居専用地域と同じです。建築可能な建物の用途は第一種低層住居専用地域に加えて、コンビニエンスストアや小規模の飲食店のような、2階以下かつ床面積150m2以下の店舗も含まれます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅の専用地域です。第二種低層住居専用地域の建物用途に加え、中高層マンション、大学、病院などのほか、2階建て以内で床面積500m2以下の店舗等も建てられます。こちらは建築基準法による高さの制限はありません。(条例で高さ制限を定められることはあります。)

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅の専用地域です。第一種中高層住居専用地域で認められている建物に加えて、事務所や、床面積1500ｍ2までの店舗・飲食店など、必要な利便施設も建てられます。

●第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域です。第一種・第二種中高層住居専用地域で認められている建物に加えて、ホテルや旅館、または3000m2までの店舗・飲食店なども建てられます。また、建築基準法による高さの制限はありません。(条例で高さ制限を定められることはあります。)

●第二種住居地域
主に住居の環境を保護するための地域です。第一種住居地域で認められている建物に加えて、カラオケボックスやダンスホール、パチンコ店、また3階以上または床面積10000m2以下の店舗・飲食店も建てられます。

●田園住居地域
農業と調和した、低層住宅の住環境を保護するための地域です。建物の用途は、低層住居専用地域に建てられるものに加え、農業用施設（床面積500m2以下の農産物直売所や農家レストラン等）を建てることができます。

●準住居地域
主に幹線道路や国道沿いの業務の利便性と、住環境の調和を図る地域です。第二種住居地域で認められている建物に加えて、一定規模以上の自動車車庫や倉庫業を営む倉庫、作業場の床面積150m2以下の自動車修理工場なども建てられます。

商業系
商業系の用途地域は、次の2つです。

●近隣商業地域
周辺に住む人が、日用品の買い物をするための地域です。店舗や事務所、映画館など、さまざまな用途の建物を建てることができます。ただし、キャバレーやナイトクラブ、住環境を悪化させる工場などは認められていません。

●商業地域
近隣商業地域よりも制限が緩和された地域で、より商業に特化しています。近隣商業地域で認められていない、キャバレーや個室浴場の建築も可能です。

工業系
工業系の用途地域は、次の3つです。

●準工業地域
主に軽工業（食料品、繊維、印刷など）の工場や、サービス施設などが建つ地域です。住環境を悪化させる恐れがある工場、危険性の高い工場を建てることはできませんが、そのほかのほとんどの用途の建物が認められています。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗は建てられる一方、ホテル、病院、教育施設などは建てられません。

●工業専用地域
工場のための専用地域です。どのような工場でも建てられる一方、住宅、ホテル、病院、教育施設などは建てられません。

用途地域の調べ方は？

ここまでは、13種類の用途地域についてお伝えしてきました。「じゃあ、今住んでいるエリアや、マイホームの購入を検討しているエリアはどの用途地域なんだろう？」と気になった場合、自分でも簡単に調べることができます。

最も確実なのは、そのエリアの「都市計画図」を確認することです。各自治体のホームページで情報提供されていることが多いので、検索してみましょう。掲載されていなかった場合は、問い合わせるか窓口で確認することをおすすめします。または、物件のホームページやパンフレットの「物件概要」に記載されていることも多いので、確認してみましょう。

また、資料としてデータを保存したい場合は、国土交通省の「国土数値情報ダウンロード」から、用途地域のデータを地域別にダウンロードすることも可能です。

自分の目的に合ったエリアを選ぼう！

用途地域は、建てられる建物の用途や規模にそれぞれ制限があります。そのため、住み心地にかかわるエリアのにぎやかさや利便性、建物への日当たりなども用途地域ごとに変わるということになります。

たとえば、第一種低層住居専用地域は閑静で落ち着いて暮らせますが、その分商業施設や娯楽施設には足を伸ばす必要があるでしょう。逆に、駅前や大きな道路沿いに指定されることが多い近隣商業地域は、買い物にもレジャーにも便利ですが、将来、隣地に高い建物が建って日照が害される恐れがあるかもしれません。

マイホームの購入を検討する際は、そのエリアがどの用途地域にあたるかもぜひチェックしておきましょう。調べてもよく分からない場合は、不動産会社に質問してみるのもおすすめですよ。