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マンション購入の初期費用はいくらかかる？

マンションを購入するときには、物件の購入代金のほかにもさまざまなお金がかかります。これらは「諸費用」と呼ばれ、新築マンションでは購入代金の3～6％程度、中古マンションの場合は6～9％程度かかるといわれます。

マンションを購入するときには、この諸費用を含めた初期費用を考慮し、資金計画を立てることが大切です。そこでこの記事では、初期費用の詳しい内訳や、新築・中古でかかる金額の違い、また負担を抑えるポイントなどを分かりやすくご紹介します。

※この記事では「物件購入までにかかる費用」を初期費用と定義します。

購入代金から先払いするもの

マンション購入時には、物件の購入代金から一部を先払いする必要があります。購入代金に含まれるので初期費用とは異なりますが、「先に払うもの」として次の2つを把握しておきましょう。

手付金
手付金とは、不動産売買契約を結ぶ当日、契約の成立を保証するために買主が売主に支払うお金です。金額は購入価格の5～10％程度が目安です。契約を破棄することなくそのまま物件を購入した場合、手付金は購入代金の一部に充当されます。ただし、買主の一方的な都合で契約を破棄した場合には原則、返金されません。

頭金
頭金とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する際、購入代金の一部を先に現金で支払うものです。用意できる頭金が多いほど住宅ローンの借入額を抑えられるため、借入利子の支払総額も減らすことができます。また、一部の銀行では、頭金なしでフルローン（購入代金の全額を住宅ローンで賄うこと）を組んで購入できるケースもあるようです。

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新築・中古マンション共通でかかる初期費用

マンション購入にかかる初期費用は、新築と中古で異なります。まずは、どちらにも共通でかかる費用から理解していきましょう。

登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記に課される税金のことをいい、「固定資産税評価額 × 税率」で計算されます。固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準額のことで、市区町村（東京23区は東京都）によって定められています。登録免許税は土地と建物の両方に課されます。固定資産税評価額は、原則として不動産の所有者以外は分かりません。購入前の調べ方としては、不動産会社を通じて売主に確認してみることが適切です。

なお、いずれの登記においても、一定の要件を満たしていると税率が軽減される可能性があります。詳しくは以下の「税金の軽減措置を利用する」でお伝えします。

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司法書士への報酬
所有権移転登記や住宅用家屋所有権保存登記など、不動産を購入する際に必要な登記手続きは司法書士へ依頼するのが一般的です。その際に、司法書士に報酬を支払う必要がありますが相場は4～12万円程度と、購入する不動産の金額や地域によって幅があります。司法書士は、不動産会社が手配してくれることが一般的です。

印紙税
印紙税とは、所定の契約書や領収書に課される税金のことで、不動産の売買契約書に対しても課せられます。印紙を購入し、売買契約書に貼ることによって納付します。税額は契約書に記載された取引金額によって異なるので、契約時に不動産会社の担当者に確認しましょう。

引越し費用
現在の住宅から引越すための費用も必要となります。引越し業者に家財の梱包や搬送を依頼する費用や、仮住まいの費用などもかかることがあるので、余裕を持って資金を確保しておくことが大切です。また、住み替えのタイミングで家具・家電を新調することも多いので、その分の費用も資金に含めておくとよいでしょう。

固定資産税精算金
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が対象です。元日以降に不動産を売却した場合、翌年の1月1日までは元の所有者が納税義務者となります。その場合は、買主が住む期間（引渡しから翌年の1月1日）の固定資産税を日割りで売主に支払うことが一般的です。

以上が新築・中古に共通してかかる初期費用となりますが、住宅ローンを利用する際には、その手数料や保証料も初期費用に加わります。住宅ローンに関するお金については、こちらをご覧ください。

新築マンションのみにかかる初期費用

マンション購入にかかる初期費用には、新築マンションのみにかかるものもあります。詳しくは以下の通りです。

修繕積立基金
修繕積立基金は、新築マンションの購入時にのみ請求される費用です。マンションでは、約10〜15年おきに行われるマンションの大規模修繕に備えて、修繕積立金を毎月納めることになっています。しかし、修繕積立金だけでは費用が足りない場合があるので新築時にお金を集めておくというのが修繕積立基金の目的です。

また、修繕積立基金を支払うことによって、新築当初の毎月徴収される修繕積立金の金額を抑えられるというメリットもあります。相場は20～80万円程度と物件によりさまざまで、多くの場合、購入見積もりの「諸費用」または「諸経費」の項目に記載されています。

管理準備金
管理準備金とは、マンションの管理人件費や必要な備品の購入費などに備えて契約する際に一括で支払う費用です。マンションを購入したら、毎月管理費を支払いますが、新築マンションの場合、資金が一切ないため、円滑なマンション管理を行うために購入時に管理準備金が徴収されます。相場は1～2万円程度です。

中古マンションのみにかかる初期費用

続いて、中古マンションの購入時に必要な初期費用をご紹介します。

仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却・購入で仲介した不動産会社への報酬のことです。仲介手数料はマンションの取引価格に応じて課税される税率が異なるため、購入物件がいくらなのかを確認して計算しましょう。
なお、こちらはあくまでも上限額であり、不動産会社によってはこれより少ない額で請求されることもあります。また、仲介手数料の上限額は以下の方法で計算できます。

取引価格	速算式
200万円以下	取引価格 × 5％
200万超～400万円以下	取引価格 × 4％ + 2万円
400万円超	取引価格 × 3％ + 6万円

たとえば、マンションの取引価格が4,500万円だった場合、「（4,500万 × 3％ + 6万円） + 消費税 ＝ 141万円 + 消費税」となります。

住宅ローンにかかる費用

ここまで、新築・中古マンションそれぞれの購入にかかる初期費用をご紹介しましたが、さらに初期費用として考慮する必要があるのが、住宅ローンに関するお金です。それぞれ、詳しく見ていきましょう。

ローン手数料
ローン手数料とは、住宅ローンを契約した金融機関に対して支払う費用のことです。定額制を採用している場合は、3～5万円程度が目安です。定率制を採用している場合には、借入額の1.5～2.2％としている金融機関もあります。

ローン保証料
ローン保証料とは、保証会社と契約を交わす際にかかる費用のことです。目安は、金利上乗せタイプであれば金利 + 0.2％程度です。ただし、金融機関によっては、保証料が無料、または現金一括払いタイプの場合もあります。よく注意して利用する金融機関を検討しましょう。

登録免許税（住宅ローン借入時）
住宅ローンを借り入れる場合、購入した不動産に「抵当権」を設定する必要があり、その際に登録免許税がかかります。抵当権とは、万が一返済が滞ったときのために、金融機関が不動産を担保に設定する権利のことです。抵当権設定時は、「登録免許税 ＝ 住宅ローンの借入額 × 0.4％」で計算できます。なお、軽減措置を受けられる可能性があるため、事前にチェックするとよいでしょう。※1

●抵当権に関する記事はこちら

抵当権とは？その意味や手続き、解消の仕方を詳しく解説

抵当権の概要や手続き、費用についてご紹介しています。

司法書士への報酬（抵当権設定登記時）
抵当権設定登記する際は、司法書士に依頼することが一般的です。報酬の相場は、3～6万円程度です。

多くは決済当日、不動産会社と金融機関の担当者も立ち会いのもと、司法書士が書類を確認し、その足で登記所に持ち込むという流れになります。

印紙税（金銭消費賃貸契約時）
印紙税は上でも述べたように、所定の契約書や領収書に課せられる税金で、住宅ローンの契約書にも印紙税がかかります。税額は借入金に応じて異なるので、契約時に担当者に確認しておきましょう。

マンションの購入後にかかる費用

マンションを購入するなら、初期費用だけでなく購入後の費用も考慮しておく必要があります。以下でそれぞれ確認していきましょう。

不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ、土地と建物それぞれに課税されます。税率は、以下の通りです。

・土地の固定資産税評価額 × 4％
・建物の固定資産税評価額 × 4％

ただし、一定の要件を満たす住宅では、2024年3月31日までは以下のような軽減措置が適用されます。※2

・土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3％ － 控除額
・(建物の固定資産税評価額 － 控除額) × 3％

軽減措置が実施されている間は、大半のファミリータイプのマンションで不動産取得税が0円となる可能性があります。

固定資産税・都市計画税
固定資産税は、不動産所有者に対して毎年1月1日に課税される税金で、「固定資産税評価額 × 1.4％」で算出されます。また、市街化区域に住んでいる場合は、固定資産税に加えて、都市計画税も納税する必要があります。市街化区域とは、「既に市街化している」または「10年以内に優先的に市街化を目指すエリア」のことです。都市計画税は、「固定資産税評価額 × 0.3％」で計算することができます。

火災保険・地震保険
マンションは耐火建築物であることが多く、火災保険料は木造一戸建て住宅に比べて安くなります。火災保険を契約することは義務ではありませんが、住宅ローンを契約する際に必要になることが一般的です。また、地震保険も火災保険と一緒に付けられる場合があるので、自分に合ったプランを検討するようにしましょう。

管理費
管理費は毎月、管理組合に支払うお金です。主に共用部の清掃や設備の管理などに使われます。目安は、月1～2万円程度です。

修繕積立金
修繕積立金は、大規模修繕を実施するために毎月住民で積み立てるお金です。目安は、月0.5～3万円程度です。

メンテナンス・リフォーム代
長期にわたって住み続ける間には、定期的なメンテナンスのほか、ライフスタイルの変化に応じて専有部のリフォームが必要になることもあります。そうしたときのために、日頃から費用を蓄えておくことも大切です。

駐車場代
自家用車やバイク、自転車などを持っている場合は、駐車場代を支払う必要があります。広さや屋根の有無によって料金は異なるので、事前によく確認しておきましょう。

マンション購入費用を支払うタイミング

マンションの購入には、初期費用、購入後の費用とさまざまなお金がかかることがお分かりいただけたでしょうか？これらの費用はいつ支払う必要があるのか、以下の表にまとめてみました。タイミングを把握して、暮らしに急な影響が出ないように準備しておきましょう。

支払うタイミング	新築の費用	中古の費用
契約時	・手付金（購入代金または諸費用に充当）	・手付金（購入代金または諸費用に充当） ・仲介手数料（半分）
引渡し時	・登録免許税 ・司法書士への報酬 ・印紙税 ・引越し費用 ・ローン手数料 ・ローン保証料 ・火災保険料、地震保険料 ・修繕積立基金 ・管理準備金 ・固定資産税精算金	・登録免許税 ・仲介手数料（半分） ・司法書士への報酬 ・印紙税 ・固定資産税精算金 ・引越し費用 ・ローン手数料 ・ローン保証料 ・火災保険料、地震保険料
引越し後	・固定資産税、都市計画税 ・不動産取得税 ・管理費 ・修繕積立金 ・メンテナンス・リフォーム代 ・駐車場代	・固定資産税、都市計画税 ・不動産取得税 ・管理費 ・修繕積立金 ・メンテナンス・リフォーム代 ・駐車場代

マンション購入時の初期費用をシミュレーションしてみよう！

ここでは実際に、マンション購入時の初期費用はいくらかかるのか、というシミュレーションと諸費用の計算方法についてもご紹介します。

建物が2,000万円、土地が1,000万円の合計3,000万円の価格で、2,500万円の住宅ローンを借り入れている、新築分譲マンションの初期費用をシミュレーションしてみましょう（実際の費用は諸条件によって異なる場合があります）。

カテゴリー	項目	金額
税金	登録免許税	20万円
	不動産取得税	0円
	印紙税	1万円
その他	司法書士への報酬	5万円
	修繕積立基金	36万円
	管理準備金	2万円

上の表は、購入時に負担しなくてはいけない諸費用をまとめたものです。合計金額を計算すると、購入時には、物件購入代金のほかに64万円程度を用意しておく必要があります。

次に、購入後に負担しなくてはいけない諸費用のシミュレーションをしていきます。

カテゴリー	項目	金額
税金	固定資産税・都市計画税	10万円
修繕・管理	管理費	12万円
	修繕積立金	6万円

購入後は定期的に支払う諸費用があります。年間あたりの費用総額を計算すると、最低でも、28万円程度を用意しておく必要があるでしょう。

最後に住宅ローンを利用するためにかかる費用を計算していきます。

カテゴリー	項目	金額
住宅ローン	ローン手数料	5万円
	登録免許税	2.5万円
	印紙税	2万円
その他	司法書士への報酬	5万円

このように、住宅ローンを利用するには、14.5万円程度用意しておく必要があります。

以上より、全てを足し合わせると、不動産購入から購入後初年度には106.5万円程度の諸費用がかかることが分かります。

初期費用を抑えるためのポイント

マンション購入は大きな買い物になるため、「初期費用の金額は少しでも減らしたい」と思っている方が多いのではないでしょうか？ここでは、初期費用を抑えるコツをご紹介します。

火災保険や地震保険のプランを精査する
火災保険の加入は法律上義務ではありませんが、住宅ローンを借りる際の条件となることが多く、マンション購入時に加入することが一般的です。ただし、初期費用を抑えるためには必要のないオプションをできるだけ削ることが重要です。

火災保険では火災だけでなく、津波や台風といった自然災害や盗難といった人的災害も含まれていることがあります。補償の範囲が大きければ大きいほど、保険料が高くなってしまうため、事前にハザードマップや地域の状況をよく確認し、保険のプランを精査するようにしましょう。

また、支払いの仕方を10年一括払いにすることで、月払いや年払いよりも費用を抑えられるケースがあります。加入の際には支払い方法にも注意して契約することが大切です。

金融機関の手数料や金利を比較する
住宅ローンの金利や手数料、保証料をセットで比較検討するようにしましょう。金融機関によっては、金利が低くても、手数料や保証料を含めるとさほど安くなかったというケースがあります。そのため、金利と手数料、保証料を別々に検討するのではなく、総合的に判断することが重要です。

また、保証料が無料の金融機関や、一括返済した際の返金の有無なども確認しておくとよいでしょう。

税金の軽減措置を利用する
一定の要件を満たせば、不動産取得税を軽減できる場合があります。不動産取得税の適用区分は大きく分けて、「新築」「中古」「認定長期優良住宅」の3つがあります。それぞれの項目で適用要件は変わるため、以下の表を参照し、購入するマンションの建物が該当するかを判断しましょう。

カテゴリー	適用条件	計算方法
新築	・居住用建物 ・3年以内に取得の土地に新築 ・50～240㎡の床面積 ・一戸建て以外の賃貸住宅は40～240㎡	（課税標準額 - 1200万） × 3％
中古	・居住用建物 ・50～240㎡の床面積	（課税標準額 - 100～1200万） × 3％ ※建築された日によって控除額は変動
認定長期優良住宅	・2024年3月31日までに建築された居住用建物 ・長期優良住宅の普及の促進に関する法律第10条第2号に規定する住宅であること ・床面積が50～240㎡ ・一戸建て以外の賃貸住宅は40～240㎡	（課税標準額 - 1300万） × 3％

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長期優良住宅とは？そのメリットと、認定を受ける方法を解説

長期優良住宅のメリットや認定条件、手続きの方法などについてご紹介しています。

マンションの土地の場合は、建物部分が要件を満たしていれば軽減措置の適用が可能です。課税床面積の上限を200㎡として、控除額は次のうち多いほうが適用されます。
・4万5,000円
・（土地1㎡あたりの固定資産税評価額） × 1/2 × （課税床面積 × 2）× 3％

また、登録免許税や印紙税も軽減されることがあります。一定の要件を満たした建物の所有権保存登記の場合、2024年3月31日までに登記の手続きを行うことで登録免許税の税率を引き下げることが可能です。※1印紙税の場合も、記載金額が10万円を超えること、2024年3月31日までに作成された契約書であること、といった要件を満たしていれば税額が軽減されます。

今後の生活をイメージした資金計画にしよう！

ここまで、マンション購入に必要な初期費用の目安やその内訳、初期費用を抑えるポイントなどについて解説しました。マンション購入を検討する際には、物件の購入代金だけでなく、そのほかにかかる諸費用も含めて資金計画を立てる必要があります。初期費用のほかに、購入後に毎月支払う費用もあるので、その後の生活もイメージしながらシミュレーションできるとベストです。

しかし、マンションの購入は大きな買い物となるため、何かと不安なことが多いものでしょう。そのようなときは、不動産の専門家に相談するのがおすすめです。長谷工アーベストでは、住まいのプロである長谷工住まいアドバイザーが、長谷工アーベストのご紹介する物件をもとに住まい探しのさまざまなご相談を無料で受け付けています。ぜひ、いつでもお気軽にお問い合わせくださいね。

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※1出典：国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000019.html
（最終確認日：2024年3月26日）

※2出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html
（最終確認日：2024年3月26日）