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共同住宅と集合住宅は同じ意味？

住まい探しをしていると、厳密な言葉の定義や使い分け方が分からない用語が出てくることがありますよね。たとえば「共同住宅」や「集合住宅」もその1つではないでしょうか？「テラスハウス」や「タウンハウス」も分かっているようで、正しい意味を説明できる人は少ないかもしれません。そこで今回は、「共同住宅」の定義や特徴を紹介しながら、ほかの住宅との違いについても解説していきます。

「共同住宅」とは、「集合住宅」の1つで、1つの建物に2戸以上が暮らせる構造をした住宅のことです。集合住宅は、建築基準法上では使われていない用語になりますが、一般的に「共同住宅」と「長屋」を指す総称として使われています。そして、マンションやアパートなどが共同住宅、テラスハウスやタウンハウスなどが長屋にあたります。

まとめると、集合住宅は以下の表のように分類することができます。

集合住宅(※)	共同住宅	マンション(※)	鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄骨造りなどの耐火構造で造られた共同住宅。
		アパート(※)	主に木造や軽量鉄骨造で建てられている共同住宅。
	長屋	テラスハウス(※)	2階建てまたは3階建ての長屋。敷地を分けて登記し、各所有者は自身の建物と土地に対して100％の所有権を持つ物件が多い。
		タウンハウス(※)	2階建てまたは3階建ての長屋。共同住宅と同様に敷地を共有して所有する物件が多い。

※建築基準法により決められた定義ではなく、不動産業界で一般的に用いられる区分です。

上記の表に加えて、同じ住まいの1つとして、一戸建てや一軒家もあります。一戸建てや一軒家は1棟で独立して建っている住宅です。一般的に、この2つは同じ意味として用いられますが、近くに別の家がなく、一軒だけ建っている住居のことを一軒家と呼ぶ場合もあります。

共同住宅の定義とは？

共同住宅は建築基準法で定められた用語の1つです。共同住宅を特徴付ける要素は以下の2つです。

「専有部分」と「共用部分」がある
共同住宅の建物内には、個々の世帯（分譲物件の場合は区分所有者）が暮らす専有部分と、共同住宅内の住人が共同で使う共用部分が設けられています。共用部分に分類されるのは、エントランス、階段、エレベーター、共用廊下、管理室などです。ちなみに、共用部分のなかでも区分所有者のみ使用権が与えられている部分を「専用部」といいます。

建築基準法による規制がある
複数の住人が入居する共同住宅の場合、安全を担保するために多くの基準が定められています。共同住宅は、建物の規模が大きくなりやすいため、建築基準法上の「特殊建築物」に該当します。特殊建築物とは、建築基準法第2条2項で定められている建築物のことで、学校、体育館、病院、共同住宅などの不特定多数の人が利用する建物です。

たとえば、建築基準法では、特殊建築物について資格者による建築物や防火設備の定期的なチェックと、結果を所管の特定行政庁に報告することが義務付けられています。また、消防法では、避難経路の確保や自動火災警報器の設置なども定められています。

加えて、50人以上が入居しており、かつ延べ面積が500m2以上である場合、防火管理者も必要です。防火管理者の選任を消防機関に届け出なければなりません。

共同住宅の設置基準には、上記のように設置を制限するものがある一方で、採光計算については緩和規定が存在します。採光計算とは、建築物の居室に必要な採光に有効な窓を計算することです。一定の居室条件を満たしかつ、自動火災報知機が設置されている場合には有効採光面積の要件が緩和されます。

また、共同住宅には建築する際に、内装に関しても制限があります。たとえば、3階以上の居室や通路、階段部分には準不燃材料の使用が必要です。

共同住宅はほかの建物と同様に、建ぺい率と容積率の制限も受けます。建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。一方、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積です。用途地域によって建ぺい率や容積率には制限があるため、共同住宅も規制に沿った造りになっています。

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共同住宅にはどんな種類があるの？

共同住宅は大きくマンションとアパートに分けられます。この2つの住まいを明確に区別する定義はありません。ただし、不動産業界では便宜的に使い分けるため、建物の構造や階数を指標としてある程度の定義付けを行っています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンション
マンションは一般的に鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造で耐火構造になっている集合住宅を指します。

そして、これらのマンションの構造は主にSRC造、RC造と表記されます。それぞれS(Steel）は鉄骨、RC (Reinforced Concrete Construction）は鉄筋コンクリート、SRC (Steel Reinforced Concrete Construction)は鉄骨鉄筋コンクリートを意味します。

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建物の階数で区別する場合には、3階建て以上の共同住宅をマンションとするのが一般的です。

マンションは賃貸マンションと分譲マンションの2種類に分類されます。分譲マンションは賃貸マンションと比較して、室内の設備等の仕様が高く、共用部も充実していることが多いです。また、防音性や遮音性において賃貸マンションよりも優れている傾向があります。

また、マンションにはオートロックが備えられている物件もあります。住まいにオートロックが付いていると、セキュリティの面での安心感がありますね。

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アパート
アパートは、木造や軽量鉄骨造、プレハブ造で建てられている集合住宅を指すことが一般的です。なかでも特に木造の物件が多いため、マンションに比べて地震時の揺れが大きいという弱みがありますが、通気性がよいため、湿気がこもりにくく、結露が発生しにくいという強みがあります。

建物の階数で区別する場合には、2階建て以下の共同住宅はアパートと呼ばれる傾向があります。また、アパートの家賃はマンションよりリーズナブルである点が特徴です。

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長屋にはどんな種類があるの？

長屋は大きくテラスハウスとタウンハウスに分けられます。そもそも長屋とは、各戸の玄関が道路や敷地内外部の通路に面している2戸以上の建物を指します。長屋には廊下や階段、エントランスなどの共用部分がありません。

共同住宅では共用部分を通って各部屋に出入りするのに対し、長屋では道路や、敷地内外部の通路から部屋に直接出入り可能な独立した玄関が設けられている点が特徴です。

ここでは、テラスハウスとタウンハウス両方に共通する特徴と、それぞれの特徴をご説明します。

テラスハウス
テラスハウスは、2階建て、または3階建ての長屋を指します。

テラスハウスの各戸は道路に接地しており、2階建て以上の家が壁を隔てて連なっています。外観は、一戸建て住宅が3～5軒ほどくっついて並んでいるような造りです。

室内はメゾネットになっており、室内の階段で1階と2階を行き来することができます。一戸建て住宅との違いは、隣の住宅と壁を共有している点です。そのほかは、一戸建て住宅と同様に各部屋が独立した作りになっています。

テラスハウスのなかには緑豊かな中庭があったり、庭にガレージが付いていたりする場合もあります。集合住宅でありながら、一戸建て感覚で生活することができるでしょう。

分譲のテラスハウスでは、敷地を分けて登記するのが一般的です。テラスハウスの各所有者は、自身の建物と土地に対して100％の所有権を持つ物件が多いです。

また、建て替えの際には、家屋の「切り離し承諾書」が必要となることがあり、地中の配管の権利関係も複雑になっていることもあるため、合意形成や交渉が難しい場合があります。

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タウンハウス
タウンハウスは、テラスハウス同様に2階建ての家が壁を隔てて連なっている長屋を指します。

建物の外観としてはテラスハウスと大差ありません。ただし、敷地の権利形態において違いがあり、タウンハウスでは共同住宅と同様に敷地を共有して所有する物件が多いです。

住民が共用で使える庭や管理組合があったり、駐車場が敷地の一角にまとまっていたりと、タウンハウスの所有権や管理形態は分譲マンションに近いといえるでしょう。

自由度の高いコーポラティブハウス

集合住宅の1つとして、「コーポラティブハウス」という選択肢もあります。コーポラティブハウスは、構造としてはほかの集合住宅と同じですが、複数の居住希望者同士が集まって組合を作り、自分たちで住宅を作り上げることができる点が大きな違いです。具体的には、土地の購入から居室の内装・外装、施工まで、居住希望者が主体になって企画や建築をしていきます。

なお、建築に関しては、コーディネート会社がサポートするので専門知識は必要ありません。間取りや内装・外装、仕様などに対して、居住者の希望を反映できるため、注文住宅のような自由度の高さが魅力といえるでしょう。

また、コーポラティブハウスのメリットとして、「自分たちの理想の住まいを造る」という同一目的で集まった人たちが入居するため、コミュニティが築きやすい点も挙げられます。

しかし、一般的な分譲マンションを購入することに比べれば、入居までに手間や時間がかかる点には注意が必要です。具体的には、組合の立ち上げから竣工までおおよそ1年半から2年かかるとされ、その間は2週間に1度程度の打ち合わせも必要になってきます。

加えて、将来売却したくなったときに、間取りや内装・外装に個性が強過ぎると売却できない可能性もある点にも留意が必要です。コーポラティブハウスは、スタンダードな間取りや内装・外装で造られた分譲マンションと比べると、好みが分かれてしまう傾向にあります。そのため、コーポラティブハウスを検討する際は、メリットや注意点を考慮し、かつ家族に合った住宅スタイルを選ぶようにしましょう。

共同住宅のメリット

一戸建て住宅や長屋と比較したときの共同住宅のメリットとして、以下の3点が挙げられます。

・維持管理の気軽さ
・高い利便性
・高い安心感

1つ目のメリットとして挙げられるのは、毎月管理費や修繕積立金を支払うことで、建物の共用部分の管理や修繕を自分で行う必要がないという点です。一戸建て住宅の場合は、全ての維持管理を自分で計画して行わなければならないため、維持管理の気軽さは共同住宅ならではの特長といえます。

2つ目のメリットとして、一部の分譲マンションにおいていえる点ですが、生活の利便性を高めてくれる共用施設や設備、サービスが備わっていることが挙げられます。たとえば、宅配BOXを利用して不在時に宅配物を受け取れたり、敷地内のゴミ収集所にいつでもゴミを捨てられたりなどがあります。ほかにも、日々の困りごとを気軽に相談できるコンシェルジュサービスや、キッズルームなどを提供している物件もあります。

3つ目に、セキュリティ面での安心感が挙げられます。共同住宅では一戸建て住宅とは違って、同じ建物内に複数の居住者が生活しているため、建物内に常に人の気配を感じられるので安心感を得られるでしょう。

また、オートロックや監視カメラが備えられていれば、セキュリティ面でも安心です。もちろん一戸建て住宅でも、オートロックや監視カメラを付けることはできますが、その分費用がかさみます。その点、共同住宅ではセキュリティ面も共用部分として元から備わっているため、別途負担する必要がありません。

加えて、火災や地震などの災害時のことを考えても、避難階段や、屋内消火栓、消火器、スプリンクラーが備わっている分安心感がありますね。

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円滑な暮らしを送るためのポイント

ここまで共同住宅の定義や特徴、共同住宅に住むメリットを見てきました。共同住宅での暮らしをよりよいものにするためには押さえるべきポイントがあります。

まず第1に、マンションやアパートのマナーやルールを守ることが大切です。共同住宅には複数の居住者が住んでいますから、居住者全員が気持ちよく暮らせるようにしたいものです。「共用部分に個人的なものを置かない」「ゴミ出しのルールを守る」など常識的な行動を取るようにしましょう。

また、快適な生活を送るために自分のライフスタイルに合った共同住宅を探すことも大切です。どんな共同住宅がライフスタイルに合っているのか、自分で探すのが難しい場合は、信頼できる不動産会社に相談を検討してみるのもおすすめです。経験豊富な担当者であれば、的確なアドバイスで自分に合った住宅を提案してくれるでしょう。

まずは、「共同住宅」「長屋」「一戸建て」、それぞれの特徴を正しく理解して、自分に最適な住まいは何かをよく考えて判断し、快適な暮らしを目指してくださいね！