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「登記」とは？

登記とは、権利を公にし、保護する法制度の1つで不動産登記や商業登記、法人登記などさまざまな種類があります。登記を行うことによって、第三者に対して権利を主張するための条件である、「対抗要件」を得ることができます。今回は、登記が必要になった方に向けて、登記の種類やかかる費用などについて、分かりやすく解説します。

不動産登記とは？

不動産登記とは、法務局に保管されている不動産登記記録のことをいい、土地や建物が誰のものなのかを明確にするために行います。不動産を購入または売却したときや、相続したとき、不動産の名義を変更したときなどに必要となります。

不動産登記では、不動産の所在や面積といった「物理的現況」と、所有者に関する情報「権利関係」が不動産登記簿に記載されています。手続きは、法務局で行うことができ、1つの不動産（土地、建物）ごとに、登記簿謄本（登記事項証明書）の作成が必要になります。

登記手続きは不動産の所有者が行うこともできますが、作業が煩雑なため、資格者代理人に依頼して代理申請することが多いです。資格者代理人として、物理的現況に関する登記は土地家屋調査士、権利関係に関する登記は司法書士が代わりに行うことができます。

不動産登記簿の具体的な内容

不動産登記簿謄本は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つに分かれており、表題部には不動産の物理的現況、権利部には不動産の権利関係を記載します。不動産登記簿謄本の見本と、表題部と権利部に具体的に記載する内容を示した表を、以下に提示しましたのでご覧ください。

登記簿謄本	記載事項
表題部	・土地…所在地、地番、土地の状況（地目）、地積（土地の面積）など ・建物…所在地、地番、家屋番号（不動産登記法上の建物の番号）、種類、構造、床面積など （マンションの場合は建物の敷地権を記録する場合もある）
権利部（甲区）	・所有者の氏名、住所、不動産を取得した日付、原因（売買、相続など） （住宅ローンの支払いが滞り差し押さえを受けた場合はその旨を記載する）
権利部（乙区）	・抵当権や地上権、地役権、担保権など、所有権以外の権利に関する情報

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不動産登記の種類と必要なタイミング

ここからは不動産登記の種類と、それぞれが必要となるタイミングを解説します。いつ、どのような種類の不動産登記を行う必要があるか、細かく見ていきましょう。

建物の表題登記（所有権保存登記）
建物の表題登記は、不動産の所在や規格など物理的状況を公的に登録するもので、新築の建物（未登記の建物）を購入した場合や建物を新築した場合に行います。土地家屋調査士が物理的現況を登記し、その後に司法書士が所有者情報といった権利関係を登記する流れになります。

所有権移転登記
所有権移転登記は、土地や中古物件といった不動産を購入・相続・贈与した際などに行います。登記の名義変更を行うことで、不動産の所有権が自分に移ったことを示すことができます。

抵当権設定登記
住宅ローンを借りるときに行う登記です。抵当権とは、借入先の金融機関が融資した資金を回収できなかった場合、その不動産を売却して資金回収に充てられる権利です。抵当権設定登記は、借入先の金融機関が住宅ローンの対象となる不動産に対して抵当権を設定するために行います。

抵当権抹消登記
住宅ローンが完済した場合には、上記でお伝えした抵当権を抹消するために抵当権抹消登記を行います。住宅ローンを完済しても、登記簿から抵当権の記載が自動的に消えることはないため、法務局（登記所）にて手続きを行う必要があります。なお、不動産売却時には売主が費用を負担します。

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住所・氏名の変更登記
登記簿に記載した住所が変わったとき、結婚や離婚などで姓が変わったときには、登記名義人の住所氏名の変更登記を行います。不動産売却を行う際には売主が費用を負担することになります。

建物の滅失登記
建物を取り壊したときにも登記が必要です。家を解体したときは建物の滅失登記を行います。

商業登記・法人登記と登記簿が必要になるタイミング

不動産登記のほかに「商業登記」や「法人登記」を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか？商業登記と法人登記はほとんど同じ意味を持っていて、会社や法人について、その商号や名称、所在地など決められた情報を公にするための制度です。商業登記は株式会社や合名会社などの会社の登記を、法人登記は一般社団法人や一般財団法人などの法人の登記を指します。

商業登記には、社名や役員情報、会社の目的など登記すべきと定められた事項が商業登記簿に記載されています。会社や法人と取引をする際に商業登記があると、事前に情報を取得できたり、取引の安全性が高まることで信頼を得られたりするメリットがあります。一方の法人登記は、法人を設立する際に必要な登記となります。

商業登記と法人登記は、会社や法人の登記事項証明書となる商業登記簿・法人登記簿に記載されます。これらの登記簿は、法務局で手数料を支払うことで、誰でも取得することができます。各登記簿が必要になるタイミングは、補助金を申請する際や融資を受ける際、会社や法人の代表に変更があった際などがあります。それぞれ種類ごとに必要な場面を見ていきましょう。

現在事項証明書
現在事項証明書には、会社成立年月日や役員情報、会社の商号など、会社で現在有効な登記が記載されています。

履歴事項証明書
履歴事項証明書には、現在事項証明書に記載されている内容に加えて、過去の登記内容についても記載されています。証明書を請求したときから3年前の年の1月1日以降に抹消された登記が含まれているため、最も情報量が多いものとなり、金融機関や公的機関に提出を求められることが多くなります。

閉鎖事項証明書
履歴事項証明書には記載されていない古い登記内容が含まれています。会社が吸収合併され解散した場合や、有限会社から株式会社に商号を変更した場合などに登記が閉鎖され、保管されていたものが閉鎖事項証明書です。たとえば、現在は役員ではない人が、過去に役員であったことを示すために使用されます。

代表者事項証明書
代表者事項証明書は、会社や法人の代表における代表資格を示すもので資格証明書の提出を求められたときに使います。

不動産登記を行わなかった場合

登記について、不動産登記のほかに商業登記や法人登記についてもお伝えしました。ここからは、不動産登記について、特に注意したい点をご紹介します。それは、不動産登記をせずに、放置してしまうとトラブルに発展することがあるということです。ここでは、不動産登記を行わなかった場合に起こりうる問題をいくつかご紹介します。

罰金が科せられる場合がある
登記の種類によっては罰金が科せられます。新築、または未登記の建物を取得したときに行う「建物の表題登記」は、完成後1か月以内に行わなければなりません。申請の義務がある人がその申請を怠ったときは、10万円以下の罰金が科せられます。新築、または未登記の建物を取得した際は、早めに建物の表題登記を申請しましょう。

第三者に所有権を主張できない
不動産を購入した後、所有権の移転登記を行わないと、その不動産が自分の所有物件であることを第三者に主張することができません。

たとえば、自分が登記をする以前に第三者が登記をしてしまうと、不動産の所有権を失ってしまいます。そのため、不動産の売買を行う際は、代金の支払日に所有権の移転登記を行うのが一般的です。

相続に手間取る
移転登記を行わないまま相続から長い年月が経過して世代が変わった場合、権利関係が複雑になり、相続登記が困難になる場合があります。たとえば、相続登記に必要な戸籍や住民票などの書類を集めることが難しくなったり、遺産分割協議に時間がかかってしまったりすることもあります。相続の移転登記には期限がありませんが、不動産を相続した場合は早めに登記を行いましょう。

不動産の売却に手間取る
住宅ローンを払い終わった後に抵当権抹消登記をしていないと、将来、不動産を売却しようとしてもスムーズに売却できないことがあります。たとえ住宅ローンが完済していても、登記簿上はまだ完済していないと見なされるからです。

また、住宅ローン完済後、時間がたつと登記の手続きに必要な書類をそろえるのに時間がかかる場合があります。さらに、万が一融資を受けた金融機関が破綻したり、再編されたりした場合には必要書類が紛失するケースも考えられます。必要書類がないと抵当権抹消登記が行えず、売却が難しくなるので注意が必要です。

抵当権抹消登記は抵当権を設定した金融機関が行ってくれるわけではありません。住宅ローン完済後、自分で早めに手続きを行いましょう。

登記にかかる費用

不動産登記には、登録免許税と登記を依頼する専門家への報酬がかかります。具体的に費用を見ていきましょう。

登録免許税
登録免許税とは、登記に対して課税される税金のことです。税金は、所有権の移転登記、抵当権抹消登記など登記の種類によって異なります。なお、登録免許税は基本的に「課税標準×税率」で求められます。以下の表に、所有権移転登記と建物表題登記の税率をまとめました。

●所有権移転登記※1

内容	課税標準	税率
売買	不動産の価格	1,000分の20
相続	不動産の価格	1,000分の4
その他 (贈与・交換・競売など）	不動産の価格	1,000分の20

●建物表題登記※1

内容	課税標準	税率
所有権の保存	不動産の価格	1,000分の4
売買、競売による所有権の移転	不動産の価格	1,000分の20
相続または法人の合併による所有権の移転	不動産の価格	1,000分の4
その他の所有権の移転（贈与・交換・収用等）	不動産の価格	1,000分の20

●抵当権の設定登記と抹消登記に必要な登録免許税

・抵当権設定登記の場合
抵当権を設定する場合は、以下の金額が必要になります。

設定登記にかかる登録免許税 = 住宅ローンの借入額 × 1,000分の4

・抵当権抹消登記の場合
抵当権を抹消する場合は、住宅ローン1つに対し、抵当権が設定されている建物と土地、それぞれにつき1,000円が必要になります。

なお、登録免許税の計算方法や軽減措置については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。

●登録免許税に関する記事はこちら

登録免許税とは？計算方法や最新の軽減措置についてご紹介！

登録免許税について詳しく解説しています

専門家への報酬
不動産登記は複雑で専門知識が必要になるため、専門家の司法書士、また表題部の登記は土地家屋調査士に依頼することになります。支払う報酬は、登記の種類や不動産の購入価格、地域により異なりますが、目安は以下のとおりです。

●司法書士への報酬の目安

登記の種類	報酬の目安
所有権移転登記　相続	4万～10万円
所有権移転登記　売買	3万～9万円
所有権保存登記	1万5,000～5万円
抵当権設定登記	3万～6万円
抵当権抹消登記	1万5,000～2万円
住所・氏名の変更登記	1万2,000円

●土地家屋調査士への報酬の目安

登記の種類	報酬の目安
建物表題登記	8万円

専門家に依頼する際は、見積もりを出してもらい、複数を比較して決めるとよいでしょう。

必要が生じたら早めに手続きを

不動産登記には手間だけでなく費用もかかるため、早めに必要な費用を把握して、資金計画を立てておくことが大切です。後回しにしていると、手続きがより面倒になったり、思わぬトラブルの原因になったりする場合もあるため注意しましょう。

なお、不動産登記は、専門家に頼まず自分で行うこともできます。しかし、事前準備や専門知識が必要になるため、自分で行うにはハードルが高いうえに、時間がかかってしまうことがあります。

不動産の売買や相続などで不動産登記が必要、または変更が生じた場合は、トラブルを避けるためにも早めに専門家に依頼して手続きを進めることをおすすめします。

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※1出典：国税庁「登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
（最終確認日：2023年5月23日）