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資産価値とは？

住まいの購入を検討する場合、「資産価値」を気にする人は多いのではないでしょうか？字面からなんとなくのイメージはつくけれど、どう重要なのか、どう判断すればよいのかは分からないという人もいるでしょう。

資産価値とは、一般に財産としての評価額や市場での取引価格のことです。家をはじめとして、車や時計などの所有物を売却したり、賃貸に出したりするときの金額のことだと考えればイメージしやすいですね。そして、不動産おける資産価値は、その不動産が持つ価値を意味し、「土地の価値」と「建物の価値」の2つの要素から成り立っています。

これら2つの要素のうち、どちらがどれだけ資産価値に影響を与えるかは、一戸建てとマンションとで異なります。一戸建ての場合、資産価値は「土地の価値」が占める割合が大きく、「建物の価値」が占める割合は比較的小さいです。一方で、マンションの場合は一戸建てと比較して、資産価値のなかで「建物の価値」が占める割合が高くなります。

では、「土地の価値」と「建物の価値」それぞれの価値はどのように決まるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

土地の価値
土地の資産価値を決めるのは、立地や区画の形などです。なかでも、立地のよさは、主に交通の便や周辺施設の充実度など利便性の高さによって決まります。

土地価格が高いエリアは交通アクセスがよい場合が大半です。電車の駅やバスの停留所、高速のインターチェンジが近くにある、都市部へ簡単にアクセスできるなど、交通の便がよいと土地の価値が高まる傾向があります。不動産を売り出す際に「○○駅から徒歩5分」という文言が入ると、物件を探している人により魅力的に映りますね。

また、周辺施設が充実していて生活に便利なエリアも人気です。商業施設やコンビニ、学校、病院などの施設が物件の近くにあって、利便性に優れたエリアは土地の価値が高くなる傾向があります。

なお、一般的に土地の資産価値はバブル期のような不動産の相場変動がない限り、めったに急変することはありません。

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建物の価値
建物の資産価値を決めるのは、立地や建物のデザイン、管理状態などです。

なお、建物の資産価値は築年数に比例して減少していきます。土地は経年による影響を受けないのに対して、建物は経年により老朽化してしまうためです。

たとえば住宅用の木造建築の場合、法定上の使用可能な見積もり期間である法定耐用年数が22年と定められているため、建築から22年が経った時点で税法上の価値はゼロになってしまいます。建物の資産価値の計算方法については後ほど詳しく紹介しますね。

資産価値の算出方法

不動産の資産価値を決める「土地の価値」と「建物の価値」は具体的にどのように算出されるのでしょうか。それぞれの計算方法を詳しく説明します。

土地の資産価値
土地の資産価値は、不動産の土地が接している道路の「路線価」にその土地の「面積」と「掛け目」を掛け合わせて計算します。路線価は公示地価の80％程度で設定されていることが多く、実際に取引される実勢価格は公示地価の1.1倍程度の場合が多いです。計算式は以下のとおりです。

資産価格＝路線価×敷地面積×掛け目(補正率)

路線価とは、地価公示価格をもとに道路に付けられた価格のことです。土地の資産価値を決める指標の1つとして用いられています。路線価は毎年変動し、1月1日時点での1年間の地価変動や複数の専門家の意見なども反映されています。

路線価を調べる際は国税庁のホームページを確認しましょう。国税庁公表の路線価図にて路線価が公表されています。なお、その年の路線価は毎年7月上旬頃に更新されます。

掛け目とは、固定資産税を決める際の補正率のことです。高低差、間口、形状などの土地の優劣を行政機関が評価して定めています。

掛け目は一般に担保融資で使われる用語です。金融機関が融資をする際に、担保に対して掛ける割合のことで、不動産は70～80％で掛けられます。

建物の資産価値
建物の資産価値の計算において重要になるのは法定耐用年数という考え方です。建物の資産価値は以下の計算式で求められます。

建物価格＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年

建物の構造ごとの再調達価格、耐用年数は以下の通りです。

構造	再調達価格	法定耐用年数
SRC・RC	18～20万円/m2	47年
S造	15～18万円/m2	34年
軽量鉄骨	12～17万円/m2	27年
木造	12～16万円/m2	22年

法定耐用年数とは「この種類の建物はこれだけの年数、価値を保つことができるだろう」という、資産の寿命を示したものです。国税庁が、建物の構造と使用用途によって定めており、築年数を考慮して公平に価値を算出するために用いられます。

なた、再調達価格とは、建物構造ごとの1m2あたりの建物構造ごとの単価で金融機関によって異なります。

上記の計算式を使って、床面積100m2の木造建築を新築で購入したときと築11年経過したときの資産価値を算出してみましょう。

●新築時の資産価値
14万円（再調達価格）×100（延床面積）×1(法定耐用年数22年－築年数0年)/法定耐用年22年
＝1400万円

●築11年時点での資産価値
14万円（再調達価格）×100（延床面積）×0.5(法定耐用年数22年－築年数11年)/法定耐用年22年＝700万円

このように、木造建築の場合、新築から10年後に建物の価値は約半分となり、20年後には価値はほとんどなくなってしまうのです。

資産価値が下がりにくいマンションとは？

マンションを購入する際は、将来的に売却するときのことも考えて中古でも高値で売却できる物件、つまり資産価値が下がりにくい物件を選びたいものです。

中古マンションとして売却や賃貸に出す場合、購入時の価格と売却時の価格に大差なく売ることができるかを左右するのは「その物件の需要の高さ」です。長期的に資産価値が下がりにくいマンションにはどのような特徴があるのでしょうか？マンション選びに役立つポイントをご紹介します。

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利便性が高い
資産価値を左右するポイントのなかでも特に重要なのが、交通と生活の利便性の高さです。

駅から徒歩10分以内で通勤や通学に便利であり、さらに徒歩圏内で生活に必要なものがそろう住環境のよいエリアには高い資産性があります。最寄り駅に複数路線が乗り入れていて、快速や特急などの電車も止まって首都圏へのアクセスがよく、スーパーやコンビニ、薬局、病院、銀行など日常生活に必要なお店や施設がそろっているエリアが人気です。

エリアのブランド価値が高い
住みたい街のアンケートでランキングの上位をマークするようなブランド価値の高いエリアに建つマンションは、年月が経っても資産価値が維持される可能性が高いです。人気エリアに建つマンションは、「土地の価値」が高いため、築年数が経って「建物の価値」が下がったとしても資産価値は維持できる可能性があります。

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広い・部屋数が多い
広くて部屋数の多いということも資産価値が高い物件の特徴です。不動産の価格は地価×面積で求めるため、広ければ広いほど価値は高まります。ただし、そのエリアにおけるニーズより特別に広い部屋の場合には、購入予算上限の関係から掛け目が入ることもあるので、注意が必要です。

希少性が高い
タワーマンションや低層マンションなど、希少性の高いマンションの資産価値も安定しています。

タワーマンションのメリットとして、眺望がよく、充実した共用施設があり、セキュリティも優れている物件が多いことが挙げられます。また、低層マンションは都心の閑静な住宅地に建てられることが多いです。そのため周辺に高層ビルが建つ可能性が低く、将来的にも日当たりや眺望といった良好な住宅環境が保たれることが期待できます。

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タワーマンションを購入するときに知っておくべきメリットや注意点とは？

タワーマンションを購入する際に知っておきたいポイントをご紹介しています。

建物が豪華
大理石のエントランスや、石張りの外壁などゴージャスなマンションに憧れを抱く人は多いのではないでしょうか。住みたいと思う人が多ければ、それだけ需要が高まるので資産価値は安定します。

災害リスクが低い
地震や豪雨や土砂崩れといった自然災害のリスクが低いことも、価値が下がりづらいことにもつ長ります。特に、耐震性は地震大国である日本におけるマンションの資産価値を決める重要な要素です。マンション購入を検討する際は、事前に建物の耐震性やメンテナンスの状況、またハザードマップを確認するようにしましょう。

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日当たりがよい
日当たりのよさは快適な暮らしをもたらすだけでなく、資産価値にも影響します。一般的に、日当たりがよい「南向き」の物件は、ほかの向きの物件と比べて人気なので、資産価格が高くなる傾向が見られます。タワーマンションの場合には、日当たりのほか、眺望も重視される傾向にあるので、「南向き」以外が一番人気となることもあります。

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マンションは日当たりで選ぶべき！？本当におすすめの方角とは

それぞれの方角の特徴やメリット、日当たりの良い部屋を選ぶためのポイントなどをご紹介しています。あなたの生活スタイルに合った部屋を選ぶためにご活用ください。

管理やメンテナンスが行き届いている
管理組合による管理や定期的なメンテナンスは、数年後のマンションの品質維持に直結します。管理やメンテナンスが行き届いていればいるほど、資産価値が下がりにくくなりますね。

共用設備が充実している
共用設備が充実しているマンションも人気が高いです。特に、宅配ボックスや、24時間いつでもごみが捨てられるゴミ置き場、ゲストルーム、などが人気です。また、建物内にキッズルームがあったり、敷地内に公園があったりするマンションは子育て世帯に需要がありますよ。

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マンションライフが楽しくなる、分譲マンションの共用施設とは？

マンションライフが楽しくなる、共用施設の魅力をご紹介しています。

資産価値が下がりにくい一戸建てとは？

一戸建ての資産価値の特徴は、土地だけで売却できる点にあります。また、先ほど見たように建物自体の価値は20年ほどでゼロになりますが、土地の資産価値は変化が少ないということもあり、土地の見極めは大切です。

では、一戸建ての資産価値を左右するポイントを見ていきましょう。

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土地の形状が使いやすい
その土地に新たな建物を建てるとき、使いやすい形状の土地であるかは重要です。どんな建物を建てるにも都合のよい正方形や、道路に接している面積の大きい長方形の土地が人気です。一方で、旗を竿に付けたような形の「旗竿地」や「接道面の短い長方形」、「いびつな形をした土地」は使い勝手が悪く、人気が低いです。また、ある程度の広さがあることや敷地に高低差がないこともポイントになります。そのほか、前面道路が「公道」か「私道」か、隣の土地との境界がはっきりしてるかなども将来的な資産価値に影響を与えるポイントとなります。

土地の素性がよい
宅地として使用される前は何に使われていた土地であるかも資産価値を左右します。たとえば、かつての農地が開発された宅地は、水に恵まれた農業に適した土地である場合が多いため一般的に価格が安くなる傾向があります。ただし、地盤調査や造成、地盤改良工事がしてあれば強度に関して不安に思う必要はありません。

近隣に空き地が少ない
近隣に空き地が多いことは、そのエリアの土地が余っているということを意味します。比較的安く土地を購入できるため、短期的にはお買い得ですが、長期的にはさらに土地値が暴落する恐れがあります。

災害リスクが小さい
災害リスクが小さい地域の物件も、資産価値が安定します。

国土交通省が「ハザードマップポータルサイト」で全国各地のハザードマップを取りまとめています。不動産購入前に、その地域で災害が起きたときに想定される被害状況を把握しておきましょう。

同じ時期の新築戸数が少ない
同エリアで同時期に住宅が多く新築されると、将来的に資産価値が下がる恐れがあります。同時にたくさんの新築物件が生まれると、20～30年後に家を売却する人が増え、売却する際に多くの物件と競合することになるため、市場の原理で資産価値が下がってしまうのです。

個別の希少性がある
「東南角地の土地である」、「駐車場が3台分ある」など、土地自体に固有の希少性があると、長期的に資産価値が維持されます。

資産価値とは何かを知って不動産を取得しよう

ここまで、マンションや一戸建てを購入する際に事前に知っておくとよい、不動産の資産価値について紹介してきました。その物件の資産価値が将来どうなるかといったことは、物件を購入する際には意識しづらいもの。将来的に物件を売却する際になって初めて資産価値を維持できる物件選びの重要性を痛感する人も多いかもしれません。

だからこそ、このような知識を今から理解しておき、実際にマイホームを探すときの判断基準にすることをおすすめします。資産価値についての知識を深め、将来、後悔しない物件選びに役立てましょう！