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住宅性能評価とは？

これからマイホームを買ったり建てたりする予定がある人は、長く安心して安全に暮らせる家が欲しいですよね？家の質を確認できる手段の1つとして「住宅性能評価」があります。

住宅性能評価は、「住宅性能表示制度」に基づいて定められた住宅の性能に関する基準に従って、国に登録した第三者機関が客観的に行う評価です。また、住宅性能表示制度とは、異なる工法で建設された住宅であっても、国が定めた基準によって全国一律に比較できるようにする制度です。「住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる「品確法」）」に基づく制度の1つで、良質な住宅を安心して購入できるようにするために定められました。

ちなみに、品確法は住宅性能表示制度を含む以下の3本柱で構成されています。

・さまざまな住宅の性能を分かりやすく表示する住宅性能表示制度の制定
・新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間として10年間義務化
・住宅に関するトラブルを迅速に解決するための指定住宅紛争処理機関の整備

それでは、住宅性能評価とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

住宅性能評価書によって住宅の性能を比較できる
住宅性能評価は、一般消費者には分かりにくい住宅の性能を等級に分けることで比較しやすくし、専門知識がなくても安心して優良な住宅を選べるようにすることを目的としています。

その評価が記載された書類が「住宅性能評価書」です。国に登録した「登録住宅性能評価機関」が検査を行い、住宅性能評価書が発行されます。住宅性能評価で一定の基準を満たした住宅は、住宅ローンの金利の優遇や地震保険料の割引などさまざまなメリットがあります。

また、2022年11月より住宅性能表示基準の一部が改正され、一次エネルギー消費量等級と断熱等性能等級で最高等級が上に1つずつ増えました。これにより住宅性能が優れた住宅について、より比較できるようになります。詳しくは、こちらをご覧ください。

住宅性能評価は2種類ある
住宅性能評価には、設計段階で図面をもとに評価する「設計住宅性能評価」と、建築中や住宅完成後に検査し評価する「建設住宅性能評価」の2種類があります。設計住宅性能評価とは、登録住宅性能評価機関が住宅の性能評価基準となる「評価方法基準」をもとに、設計段階で図面をチェックした評価のことです。一方、建設住宅性能評価とは、登録住宅性能評価機関が実際に建築中と完成後の現場を検査することで、設計住宅性能評価に表示された性能に対して基準を満たした住宅であるかを評価することです。

なお、建設住宅性能評価を受けるためには、事前に設計住宅性能評価を受けて基準を満たす必要があります。

新築住宅の住宅性能は10分野で評価される

住宅性能評価の対象となる項目は、新築住宅の場合10分野33項目あります。2022年11月7日の住宅性能表示制度の「日本住宅性能表示基準」及び「評価方法基準」の改正により、断熱等性能等級6、7（共同住宅等）が新設（令和5年4月1日施行）され、断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6の評価方法に誘導仕様基準が追加されました。（令和4年11月7日施行）

それでは新築住宅の住宅性能評価項目（分野）について見ていきましょう。

[ 1 ] 構造の安定（必須）
地震や風、積雪の影響による建物構造の安定性（強度）を評価します。たとえば、耐震性については、地震に対する損傷の受けにくさや倒壊等のしにくさを判断できます。具体的には、仮に耐震等級1（最も低い等級）の評価であれば、数百年に一度の大地震に対して倒壊、崩壊しない程度、もしくは数十年に一度程度の大地震に対して損傷を生じない程度とされています。

[ 2 ] 劣化の軽減（必須）
建物の柱や壁、土台など構造躯体の劣化を軽減させるための対策を評価します。この項目により、通常の自然条件や維持管理のもと、大規模修繕工事が必要になるまでの期限をなるべく長くできる対策がされているかで評価されます。

住宅の構造によって評価方法は変わり、たとえば鉄筋コンクリート造の場合は、セメントの種類やコンクリートの水セメント比、部材の設計・配筋、雨水の浸透対策といったものが評価されます。

[ 3 ] 維持管理、更新への配慮（必須）
給水管・排水管・ガス管などの、点検・清掃・補修のしやすさといった維持管理の容易さを評価します。清掃や点検、補修、更新が容易に行えるような対策がどの程度されているかで判断します。

また、マンションのような共同住宅では、共用部分にある共用配管についても同様に維持管理の容易さを評価します。

[ 4 ] 温熱環境・エネルギー消費量（必須）
暖冷房に使用するエネルギー削減のための、建物の「外皮（外壁や窓など）の断熱等性能」と設備の性能を総合的に評価した「一次エネルギー消費量」の2つを評価します。具体的には、外気に触れる壁や窓の断熱性能、暖冷房、換気の設備などの性能の評価です。外からの熱を抑えるだけでなく、暖房や冷房を効率的に稼働できるかといった省エネルギー対策について性能を確認しています。

なお、2022年11月7日の「日本住宅性能表示基準」及び「評価方法基準」の改正で、断熱等性能等級6、7（共同住宅等）が新設され、断熱等性能等級5、一次エネルギー消費量等級6の評価方法に誘導仕様基準が追加されました。

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[ 5 ] 火災時の安全
住宅の中で火災が発生した場合の避難のしやすさや、延焼のしにくさを評価します。具体的には、窓や玄関などの開口部、外壁・床・屋根などの開口部以外の耐火性能のほか、自宅内での火災や、マンションなどの共同住宅においては同一階と直下の住宅の火災に対応する火災報知機の設置の有無や設置個所、避難経路が確保されているかといった点を評価しています。

共同住宅では特に避難を容易にするために、共用廊下に講じられる対策や、住戸間の境となる壁・床の火や熱を遮る時間の長さ、3階以上の建物の場合は共用廊下を利用できないときに脱出するための対策など、さらに細かな項目もあります。

[ 6 ] 空気環境
住宅の空気には、多様な化学物質が含まれています。これらの化学物質の中には人が刺激を感じるものや健康への影響があると指摘されているものがあります。こうした空気環境への対策として、居室やトイレ、風呂、台所といった局所の換気対策を講じているか評価するのです。

特に、建築資材から発生する有毒物質の1つである、ホルムアルデヒドの発生を抑制する対策がなされているかも評価します。また、換気対策として、換気設備が整っており、住宅の空気環境を良好に保てるかも評価の対象となります。これにより、健康被害の心配のない住環境かどうかを判断できます。

[ 7 ] 光・視環境
住宅の居室の外壁または屋根にある窓、扉などの床面積に対する割合のほか、東西南北および上方の5方向について、居室全体の開口部の合計に対する各方位の開口部の面積の割合を評価します。屋内の壁や天井にどのくらいの開口部があるのかが評価されます。

[ 8 ] 音環境
共同住宅の床・壁や住宅の開口部に設置する窓の空気伝搬音など、遮音性能に関する対策がなされているかを評価します。共同住宅の場合は、上下住戸間の床・天井に人が飛び跳ねる音や、重いものを落とした音のような重量床衝撃音、軽いものを落とした音のような軽量床衝撃音に対する防音対策がなされているかが評価されます。加えて、居室の界壁の構造による空気伝搬音の遮音性も評価項目です。

[ 9 ] 高齢者等への配慮
高齢者や障がい者、子どもなどが安全にそして暮らしやすいよう対策がされているかを評価します。評価項目としては、建物がバリアフリー化されている、手すりが設置されているなど高齢者等の移動や廊下の幅、浴室やトイレの大きさなど、介助しやすい環境になっているかについて評価されます。

[ 10 ] 防犯
外部からの侵入防止のための防犯対策を評価します。玄関ドアや窓などの外に面した開口部について、2つ以上の鍵の設置のほか、設置されている位置が地面からどのくらいの高さか、防犯上有効な雨戸やシャッターの設置や防犯用の建物部品が取り付けられているかなどが評価の対象です。

住宅性能評価書が交付された物件のメリットは？

住宅性能評価を受け、住宅性能評価書が交付された物件にはさまざまなメリットがあります。どのようなメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

住宅の性能が等級で表示されていて比較しやすい
住宅性能評価書が交付された複数の住宅から選んで購入する場合、住宅の性能が等級で表示されているので、専門知識がない人でも建物の性能を比較的容易に比べることができます。

また、住宅性能評価書が交付されていることで、一般住宅に比べて優良な住宅である可能性が高いともいえます。さらに、物件を比較するためでなく、その住宅について自分が求める性能を持っているか、評価書に記載された評価を見て選ぶことも可能です。

住宅ローンや地震保険が優遇される場合がある
住宅ローンによっては金利の優遇が受けられるのも、住宅性能評価書を取得した住宅のメリットです。また、長期間固定金利が特徴の住宅ローン「フラット35」では、一定の条件を満たす新築物件の住宅ローン審査で物件の検査を一部省略できます。

さらに住宅性能評価書が交付された住宅は、記載されている耐震性能に応じて、火災保険に特約として付けられる、地震保険の割引を受けられる場合があります。割引率は、評価された耐震性能の等級に応じて定められています。

長期優良住宅だとさらに優遇を受けられる場合がある
住宅性能表示制度に対して、所定の基準を満たした住宅を「長期優良住宅」として認定する、長期優良住宅の認定制度があります。住宅性能評価制度は、新築あるいは中古の住宅がどのような基準を満たした住宅か評価する制度である一方、長期優良住宅制度は、決められた基準を満たして建設された住宅を認定する制度で、制度の趣旨は異なります。

ただし、評価基準には、「劣化対策」や「耐震性」、「温熱環境」など重なる点が多く、住宅性能評価書の取得と長期優良住宅の認定の両方を満たすことで、税金や住宅ローンの面でさらに多くの優遇措置を受けられます。

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売却時に優位性がある
住宅性能評価書の交付を受けた物件は、国が認める一定以上の性能基準を満たした住宅ということになります。住宅性能評価書が交付された住宅は、一定以上の性能が確保されていることから、買い手もより安心できます。数値化された明確な評価が付いている物件は信頼性が高く魅力的に見えるでしょう。

トラブル時に専門機関を利用できる
設計と建設両方の住宅性能評価書が交付された住宅は、万が一住宅の建築請負契約や売買契約で争いになった場合でも、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に申請し、対応してもらうことが可能です。

指定住宅紛争処理機関は、裁判ではないため、依頼費用も安く済み、迅速で円滑な解決が期待できます。手数料は1件あたり1万円で、弁護士や専門家の仲裁や調停を受けることが可能です。

住宅性能評価はどのように行う？

取得することでさまざまなメリットが得られる住宅性能評価（書）ですが、相応に必要な手続きがあります。詳しい仕組みや評価の流れについて確認しておきましょう。

建設住宅性能評価書を取得する
住宅性能評価書の2種類のうち、設計住宅性能評価書だけを取得することもでき、建設住宅性能評価まで受けるかどうかは施主の判断に委ねられています。ただし、設計住宅性能評価書だけ交付を受けたとしても、その通り、基準を満たした住宅が建てられているかは分かりません。

そのため、設計住宅性能評価を受けた後、建設住宅性能評価を申請し、その評価を受けて建設住宅性能評価書を取得することで、より確実に評価基準を満たす住宅であることが評価、証明されます。

従って、建設住宅性能評価書を取得するには、設計住宅性能評価を受けているのが前提で、設計住宅性能評価を取得後、基礎工事完了時までに建設住宅性能評価を申請し、建設中や完成時に検査を受ける必要があります。

特に、注文住宅で住宅性能評価書の取得を考える場合は、設計段階からあらかじめ評価を受けたいと希望する項目と建物のグレードを伝えて、専門家（建築士、設計担当など）と協議しておく必要があります。

建設住宅性能評価書の取得までの流れは5ステップ

[ 1 ] 事前相談と申請
住宅の設計や施工をする建築士や施工会社の担当者と相談して、住宅性能評価書の取得を前提に住宅の建物の構造や設備などをどのような仕様にするかある程度決定し、設計図書の作成を依頼します。

次に、作成された住宅の設計図書と設計内容説明書をそろえて、指定の住宅性能評価機関へ事前に相談します。事前相談の段階で、評価機関の評価員にどの項目のどの等級を希望しているのかなどを伝えます。修正したほうがよい点があれば指摘してもらえ、その審査（評価）に必要な書類の確認後、設計住宅性能評価の申請を行うのが一般的です。

住宅性能評価機関は、国土交通省の「住宅の品質確保の促進等に関する法律における登録機関」や一般社団法人　住宅性能評価・表示協会の「評価機関リスト」で調べることができます。

[ 2 ] 設計住宅性能評価の実施
申請後、提出された図面やほかの書類をもとに評価（審査）が行われます。評価（審査）では、評価機関から質疑があった場合は、申請者が依頼する建築士や施工会社とさらに相談しながら図面などを作成し、回答書を作成、提出します。途中、申請している設計の内容に変更があった場合は、都度、評価機関の評価員への相談が必要になります。

[ 3 ] 設計住宅性能評価書の交付
評価（審査）が完了し、評価に必要な料金の支払いが完了すると、設計住宅性能評価書が交付されます。万一、設計住宅性能評価書の交付後に、設計変更があった場合は、評価員に相談し、必要に応じて変更設計住宅性能評価書の申請手続きを行います。

[ 4 ] 建設住宅性能評価書の申請
あらかじめ設計住宅性能評価書を取得していることが前提となりますが、建設住宅性能評価への申請も事前相談が必要です。建設住宅性能評価の申請には、設計住宅性能評価書の提出が必要になります。そのほかの必要書類と共に提出し、料金を振り込み、基礎工事の完了前までに申請します。

[ 5 ] 建設住宅性能評価の実施
建設住宅性能評価では、建設中の各段階で現場での検査が必要です。そのため、建設の進捗に合わせて、事前に検査日程の調整を行います。たとえば、基礎の配筋工事の完了時、2階床の配筋工事の完了時、内装の下地張り前の工事完了時、屋根工事の完了時、竣工（完成）時といった時点で検査が行われます。

現場での検査には通常、申請者の立ち会いが必要です。もし、設計住宅性能評価書の記載と実際の工事に違いがある場合には、是正工事または設計住宅性能評価書の変更申請が必要になります。全ての検査が終了し、建物の検査済証の交付後、評価機関へ料金を支払い、設計住宅性能評価書の記載と適合した場合に建設住宅性能評価書が交付されます。

住宅性能評価にかかる費用

住宅性能評価書を取得するための費用は、一戸建て・共同住宅いずれかの住宅の種類（共同住宅の場合は総戸数）や評価項目の数によって異なります。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の両方を取得する場合の費用は、必須項目のみ評価項目とする場合、新築一戸建てでは163,350円、共同住宅等で20戸未満では667,920円（20戸以上の場合は戸当たりで料金が加算）となっています。なお、必須項目とは、構造の安定性、劣化軽減、維持管理・更新、温熱・エネルギーの4項目です。

必須項目以外の項目を追加する場合は、項目ごとに定められた割合で上記の料金に加算されます。設計住宅性能評価だけの場合は、これらの料金の4/10となります。また、評価項目の数が増えれば、それに適した仕様とするため、工事費用も高くなる恐れがあるので注意しましょう。

どの分野・項目の評価書を取得するかは、自分の生活スタイルや住まいで重視するポイントを整理し、コストと比較しながら、検討するようにしましょう。

なお、既存住宅（一戸建て）の場合は、面積や調査（評価）項目のほか、設計図書の有無でも料金が異なり、新築よりも高い金額になる傾向があります。

住宅性能評価書を取得するときの注意点

住宅性能評価書を取得することで、さまざまなメリットがあることをお伝えしました。その一方で住宅性能評価書の取得には、いくつか注意しておくべきことがあります。以下で詳しく説明していきます。

等級が高ければよいというわけではない
住宅性能評価書を取得する場合、評価基準の項目が多ければよい、あるいは評価等級が高ければ高いほどよいというわけではありません。なぜなら、なかには1つの等級を上げることで、別項目の等級が下がってしまうこともあるからです。たとえば、採光性を高めるため窓を大きくした結果、耐震評価が下がる恐れがあります。周辺環境や求める住宅の性能のバランスによって、適切な等級レベルを総合的に判断するようにしましょう。

トラブルが発生しないわけではない
住宅性能評価書を取得したからといって、トラブルが発生しないわけではありません。たとえば、住宅性能評価書が交付されている場合でも、評価対象となっている箇所以外は審査や評価がされていません。

あくまでも住宅性能評価制度は、住宅が一定の基準をどの程度満たしているかを評価する制度です。長期間安心して暮らすことのできる住宅を取得、新築するなら、施工実績がしっかりしており、完成後の定期検査やアフターメンテナンスが充実している工務店やハウスメーカーを選ぶことも必要になります。

ただし、設計住宅性能評価書を取得し、建設住宅性能評価書まで取得した住宅は、ほかの一般的な住宅に比べてトラブルが起きる可能性は低いといえます。さらに、もし紛争があった場合でも、紛争処理機関を利用できるようになっています。

住宅性能評価を利用して安心できる住宅を取得しよう！

住宅性能評価書が交付された住宅は、住宅性能が高いほど購入価格が割高になることがあります。しかし、住宅ローン金利の優遇が受けられたり、地震保険の保険料が安くなったりと、長い目で見るとお得になる可能性もあります。また、建物に関して施工上の争いが起きた場合でも専門の機関に紛争解決を依頼できるといったメリットもあります。何より長く安心して暮らせる住宅という価値は代えがたいものでしょう。

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