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持ち家と賃貸の所有比率とそれぞれの考え方

持ち家を所有するか、賃貸住宅を借りるかは、マイホーム探しをしている方のお悩みの1つでしょう。

持ち家は暮らすうえでの自由度は高い一方、一度住むと簡単には住み替えられないのが難点です。賃貸住宅なら住み替えは比較的手軽にできますが、住むうえでの制約は持ち家よりも多くなるでしょう。

また、住宅購入には住宅ローンを利用するのが一般的です。そのため、長期にわたる住宅ローンの支払いを続けても家を買うべきか、あるいは住宅ローンの返済に縛られることなく賃貸住宅で暮らすべきかと、お金の面で悩んでいる方も多いのではないでしょうか？

では、持ち家と賃貸住宅ではどちらに住んでいる人が多いのか、また選んだ理由は何かについて、データで見てみましょう。

所有割合を比較
日本では持ち家と賃貸のどちらを所有する割合が高いのか、総務省統計局の統計データ※1を見てみると、2018年の持ち家住宅率は全国平均で61.2％、賃貸住宅は38.8％となっています。このことから、日本では持ち家の人が多いと分かります。

ただし、親世帯の持ち家である実家に同居していても持ち家になるので、実際に自分が所有している持ち家という意味では、もう少し割合が下がるかもしれません。それでも、日本では持ち家の人が多いのは間違いないということです。

また、持ち家を所有する割合は年齢と共に変わります。厚生労働省の「令和2年度版厚生労働白書」※2によると、全国平均では、20代で6.4％、30代では35.9％、40代で57.9％、50代で67.9％、60代以上では80％の人が持ち家であると分かります。

年齢と共に持ち家の人が増える理由としては、結婚や子どもの誕生・成長など家族構成の変化やライフスタイルの変化、将来を見据えたものに加え、年齢に伴って所得が増えるという経済的な理由もあるでしょう。

持ち家と賃貸、それぞれ選んだ理由を調査
持ち家を選んだ人、また賃貸を選んだ人は、それぞれどのような理由で選んだのでしょうか？当社が実施した各種調査を参考にご紹介します。

持ち家を選択する理由※3	賃貸を選択する理由※4
家賃を払い続ける必要がない	引越しができる
持ち家は資産になる	住宅ローンを払うのが大変そう
老後の住まいを確保できる	経済的な余裕がない
結婚・出産を機に家族が増えた	リフォーム等の心配がない

上記の意見を見ると、持ち家と賃貸のどちらがよいかは、人それぞれの価値観やライフプランによって異なるといえるでしょう。

自分の場合、持ち家と賃貸のどちらがよいかを判断するには、持ち家と賃貸の違いをよく理解して比較することが大切です。そこでここからは、それぞれのメリットと注意点、生涯コストなどを解説していきます。持ち家か賃貸かを選ぶ際の参考に役立ててくださいね。

【賃貸と比較】持ち家のメリット

賃貸住宅と比べた、持ち家の代表的なメリットを5つご紹介しましょう。

自分の資産になる
住宅を購入すると、その住宅は自分の資産となり、将来子どもに引き継ぐこともできます。また、住宅ローンの返済状況にもよりますが、何かの資金が必要になったときには売却したり、住宅を担保にして融資を受けたりすることも可能です。

たとえば、ファミリー用の物件を購入し、子どもが独立した後、その物件を売却してその資金をもとに、夫婦で暮らすためのコンパクトな物件に買い換えることもできます。また、持ち家を賃貸住宅として貸しに出すことで、家賃収入を得られます。一人暮らしのために買ったコンパクトなマンションも、住宅ローンが完済した後に賃貸住宅として貸しに出すこともできるでしょう。

さらに持ち家なら、住宅ローンの残債がない、あるいは少なければ、持ち家が事業資金や老後資金などの融資を受けるときの担保にもなります。特に、老後の生活費としてまとまった資金が必要になった場合、「リバースモーゲージ」と呼ばれる、持ち家を担保にしたシニア向けの融資を利用することも可能です。

リバースモーゲージとは、自宅に住みながら自宅を担保にして資金を借り入れるという仕組みです。月々利息だけを返済し、原則としては借り入れた本人が死亡した際に担保とした家を売却して元本を完済します。

このように、資産としてさまざまな形で活用できるのは、持ち家だからこそのメリットです。

●リバースモーゲージに関する記事はこちら

リバースモーゲージとは？老後の暮らしを安定させる資金調達方法を解説

シニア世代向けの資金調達方法の1つ、リバースモーゲージについて詳しく説明しています。ぜひご一読ください。

設備のグレードが高い
分譲マンションや一戸建ては、賃貸住宅に比べて設備のグレードが高い傾向です。特に新築の分譲マンションは、ハイグレードな設備を備えています。たとえば、雨の日でも洗濯物をすぐに乾かせる浴室乾燥機、床暖房、備え付けの食洗機などはその一例です。加えて、セキュリティーの高さにも期待できるでしょう。

さらに、分譲マンションは共用設備も充実しています。留守のときでも荷物を受け取れる宅配ボックスや、24時間ごみ出しができるごみステーション、ソファーやテーブルが置かれたラウンジなど、物件によってさまざまな共用設備があります。また、賃貸住宅では意外と少ない「ペット可」の物件が多いのも特長です。

暮らしをランクアップさせてくれるこうした設備は、うまく活用することで日常の暮らしにプラスαのゆとりを提供してくれるでしょう。

ただし、分譲マンションを賃貸住宅として貸し出しているケースもあるので、そうした物件を選べば賃貸でも同じような生活を送れます。しかし、購入する場合に比べると数は限定的なので、やはりグレードの高い住宅を求める場合は購入のほうが選びやすいでしょう。

建て替えやリフォームができる
持ち家が賃貸住宅と大きく違う点は、建て替えやリフォームをある程度自由に行えることです。分譲マンションの場合は、個人的な希望だけで建て替えはできませんが、専有部のリフォームであればマンションの規約内の範囲で自由に行えます。一戸建ての場合は、建て替えも含めて、自分の好みに合わせた改築やカスタマイズが可能です。

このように、マンションと一戸建てで程度の差はありますが、住宅の建て替えやリフォームを自分の好きなように行えることは、持ち家のメリットです。持ち家の場合は、ライフステージの変化に合わせて自分で間取りを変えることもできます。ファミリータイプのマンションであれば、広い居室を2部屋に分けて子ども部屋にしたり、壁紙を好みの色に変えたり、そのときどきに合った暮らしを楽しめますよ。

一方、賃貸の場合は、リフォームを行うには家主の許可を得なければならず、さらに退去時には、借りたときと同じ状態に戻して明け渡さなければならないので注意が必要です（経年劣化部分は除く）。

ずっと住み続けられる
賃貸住宅は、契約の種類や家主の都合で退去しなければならないことがあり、一生住み続けられる保証はありません。たとえば、定期借家契約なら、契約期間が満了すれば原則として立ち退かなければなりませんし、普通賃貸借契約でも建物の老朽化など正当な理由があれば、立ち退きせざるを得ないケースもあります。

一方、持ち家であれば、自分の所有する不動産ですから、そういった契約や他人の都合で家を立ち退く必要はまずありません。特に高齢になったとき、賃貸住宅は借りにくくなることが社会問題となっていますが、持ち家であれば、こうした問題に直面することがないのも安心でしょう。

住宅ローンを完済すれば経済的な負担が減る
住宅ローンを完済すれば、住居費は格段に下がるという点も持ち家のメリットでしょう。たとえば30歳でマイホームを購入して、返済期間35年の住宅ローンを組んだ場合、順当に返済すれば65歳で住宅ローンの返済が完了します。完済後は、毎月のローンの支払いがなくなるため、住居費部分の経済的な負担が軽減します。

その後は、固定資産税や都市計画税といった税金と個別の修繕費、マンションなら管理費や修繕積立金などの負担だけで住み続けられるのも、持ち家ならではの大きなメリットです。

【賃貸と比較】持ち家の注意点

次に、賃貸住宅と比較した場合の持ち家の注意点をお伝えします。

気軽に引越しができない
持ち家を所有してしまうと、なかなか気軽に引越しできない点には注意が必要です。万が一、転勤で遠方に移転しなければならないときに、持ち家をどうするかは悩ましいところです。売却するか、賃貸住宅として貸しに出すか、自分に合った選択をする必要があるでしょう。なお、住宅ローンの返済が残っている場合でも、転勤や親の介護など、やむを得ない理由で金融機関の了承があれば、持ち家を賃貸住宅として貸し出すことはできます。

また、比較的簡単に引越しできる賃貸住宅であれば家賃の安い住宅に引越すことで月々の住居費を減らせますが、持ち家の場合は住居費を下げることが賃貸住宅ほど簡単にはできません。ただし、持ち家でも住宅ローンは、一部でも繰り上げ返済すると毎月の返済額を下げることができます。

税金や修繕費がかかる
持ち家を所有している場合、毎年、不動産にかかる固定資産税や都市計画税など納税義務が課されます。加えて、家の修繕にかかる費用は、当然ながら全て自分の負担になります。一方、賃貸住宅では、固定資産税や都市計画税、建物や付帯設備の修繕費は原則として家主の負担となるため、電球やパッキンなどの消耗部分以外の修繕費はかかりません。

ただし、分譲マンションの多くは建物管理を管理会社に委託しており、管理費や修繕積立金を支払うことで管理会社が業者を手配し、メンテナンスを行ってくれます。そのため、手間もかからず、定期的にメンテナンスが行われる安心感もあるので、人によってはメリットにもなるでしょう。

また、多くの住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、木造一戸建ての税務上の耐用年数は22年となっています。建物の実際の寿命は22年に限らないとはいえ、あまり古い中古住宅を購入すると想像以上の修繕費がかかってしまい「これなら新築住宅を購入すればよかった」と、結果的に後悔する場合もあるかもしれません。

家を購入する場合は、こうした住宅を保有・維持していくのにかかる費用も含めて事前にしっかりシミュレーションを行い、長期的なマネープランを立てておくことが大切です。

【持ち家と比較】賃貸住宅のメリット

ここまでは持ち家の特徴を見てきましたが、ここからは賃貸住宅のメリットについてご紹介します。

住み替えの自由度が高い
賃貸住宅の大きなメリットは、持ち家に比べて住み替えがしやすいという点です。たとえば、「家賃を低く抑えたい」「転職や転勤後の職場の近くや、子どもの学校の近くに住みたい」など、そのときどきの状況に合わせて住む場所を自由に変えられます。

家を持つ場合に比べて比較的気軽に生活の拠点を変更できるのは、賃貸ならではのメリットでしょう。

修繕費の負担が少ない
持ち家の場合は、自分の住居は全て自分でメンテナンスしなければなりませんが、賃貸住宅の場合、原則として入居者が建物や設備本体のメンテナンスをする必要はありません。建具や窓などの建物に関するメンテナンスや、給湯器やエアコンなどの設備の交換は家主が行います。ただし、故意または過失で入居者が壊してしまった場合や、電球やパッキン、リモコンの電池などの設備にかかわる消耗品は入居者の負担となります。

このように、建物や設備本体の修繕費に関する負担は家主となるため、賃貸住宅のほうが持ち家の場合に比べて修繕費の負担は少なくなります。

不動産にかかる税金を負担しなくてもよい
持ち家を購入するときには、契約時に印紙税、登記する際に登録免許税、新築であれば消費税などさまざまな税金がかかるほか、不動産を所有していると、毎年、固定資産税や都市計画税を負担する必要があります。

一方、賃貸住宅の場合は特に毎年の固定資産税や都市計画税を負担する必要がないため、不動産にかかる税金の負担は、持ち家を所有している場合よりも軽くなります。

【持ち家と比較】賃貸住宅の注意点

次に、持ち家と比較した場合の賃貸住宅の注意点は以下の通りです。

自分の資産にはならない
賃貸住宅の場合は、長期間にわたって毎月家賃を支払い続けても、自分の資産にはなりません。また、賃貸住宅に住み続ける間は家賃の支払いが続くことになるため、高齢になって収入が年金のみになった場合、家賃の支払いが経済的に大きな負担になる可能性が高くなるので注意が必要です。

リフォームの自由度が低い
持ち家とは違って、住宅を自分好みの間取りにリフォームしたり、最新設備に変えたりするには家主の許可が必要です。そのため、生活に変化があった場合でも自分の希望に合わせて住まいを勝手に改修することはできません。

賃貸住宅として契約上の制限がある
分譲マンションにも管理規約はありますが、賃貸住宅の場合は、さらに賃貸借契約書に定められた住まい方の制約を受けます。特に、家主や建物を管理する管理会社が定めた契約上の禁止事項を守らないと、契約違反として退去しなければならないこともあります。賃貸住宅の場合は、こうした住まい方に関しても制限があることは覚えておきましょう。

高齢になると賃貸住宅を借りにくい
賃貸住宅の場合、高齢になってから住み替えしたいと思っても、転居先が見つかりにくいというリスクがあります。昨今、高齢者の賃貸住宅への入居に関して、入居を拒否されることが社会問題となってきています。国として法律や制度でそういった実態をなくしていこうという方向になっていますが、実際は入居を拒否されるケースは依然として少なくありません。

背景には、単身の高齢者が亡くなってしまった場合にその後の処理が大変なことや、いわゆる「事故物件」となってしまうことを恐れる家主が多く、貸したいと思っても躊躇してしまうという実態があります。

持ち家と賃貸住宅の選び方│生涯コストを比較して決める

持ち家にするか賃貸住宅にするか、どちらか迷っている場合は、住居費に関する生涯コストがいくらになるのかを計算して、シミュレーションしてみるとよいでしょう。ただし、生涯コストはライフプランや家族構成で変化するため、ここではざっくりとした計算をしてみます。

持ち家の場合
ここでは、「30歳で首都圏近郊の3LDK、70㎡程度、4,500万円の新築の分譲マンションを購入し、日本の2021年公表の男女の平均寿命から85歳を生涯」と仮定した場合の住居費を計算してみましょう。

初期費用を物件の7％として仮定すると、諸経費は315万円になります。なお、諸経費とは不動産購入時にかかる印紙税、登記費用、仲介手数料、住宅ローンの保証料や融資手数料などの経費です。

住宅ローンの借り入れ条件は、物件価格と同じ4,500万円を35年固定金利のフラット35を利用したものとしています。また金利は1.90％（2023年6月現在）とし、融資額が物件価格の90％を超えている場合とします。

※首都圏近郊の3LDK、70㎡程度、4,500万円の新築の分譲マンションを購入する場合

内訳	金額
諸経費	315万円（物件価格の7％と仮定）
住宅ローンの 総支払額	6,164万円 4,500万円 + 1,664万円（利息割合27.0 ％） （金利1.90％、35年固定、元利均等返済、頭金・ボーナス払いなしと仮定）
管理費・ 修繕積立金	1,980万円 （管理費と修繕積立金の合計で平均月額3万円と仮定） （当初は安く、後年高くなることを考慮して想定） 30,000円×12か月×55年（30歳～85歳）
リフォーム代	800万円（500万円×1回、300万円×1回を想定） 25年に1回
固定資産税・都市計画税	660万円（平均で年12万円と仮定）
火災保険など	220万円（年4万円と仮定） 地震保険を含む5年一括払い。現在の保険料のまま変わらない場合

この事例では、30歳から85歳までの55年間の生涯でかかる住居費は、およそ1億140万円になります。また、この場合の住宅ローンの毎月の返済額は、14万6,769円になる計算です。

賃貸住宅の場合
上記の購入した物件の想定とほぼ同じ立地で、家族構成に合わせて2回引越すとした場合、賃貸物件を30歳から借りて85歳まで住み続けるとしたら、どうなるでしょうか。

※首都圏近郊の3LDK、70㎡程度の物件で、2回引越しする場合

内訳	賃貸条件・金額
30歳～35歳 家族3人 5年間	50㎡（2LDK） 家賃（管理費込）16万円/月：5年間合計960万円 初期費用：仲介手数料・礼金・敷金等：計48万円（3か月分） 更新料（家賃1か月分）×2回：計32万円 火災保険料1万円/年：5年間合計5万円 引越し費用：10万円 5年間総合計：1,055万円
35歳～60歳 家族4人 25年間	75㎡（3LDK） 家賃（管理費込）20万円/月：25年間合計6,000万円 初期費用：仲介手数料・礼金・敷金等：60万円（3か月分） 更新料（家賃1か月分）×11回：計220万円 火災保険料1.5万円/年：25年間合計37.5万円 引越し費用：20万円 25年間総合計：6,337.5万円
60歳～85歳 家族2人 25年間	40㎡（2DK） 家賃（管理費込）12万円/月：25年間合計3,600万円 仲介手数料・礼金・敷金等：36万円（3か月分） 更新料（家賃1か月分）×11回：計132万円 火災保険料1万円/年：25年間合計25万円 引越し費用：15万円 25年間総合計：3,808万円

以上はあくまで1つの想定ですが、30歳から85歳まで家族構成に合わせて2回住み替えした場合、生涯（55年間）で1億1,200万円の住居費が必要です。もちろん、賃貸住宅の場合、この想定よりも安い家賃の住宅や初期費用や更新料が少ない住宅に住むことで、住居費を抑えることもできます。

今回の想定では、購入した場合約1億140万円に対して、賃貸住宅では1億1,200万円なので、賃貸住宅を借りたほうが総額1,060万円ほど住居費は高くなります。

このように一見すると、住宅を購入するほうが最初に高額なお金が必要なので高く感じますが、賃貸住宅も住んでいる地域や家によっては持ち家を購入するよりも住居費が高くなることもあるのです。

さらに、前述の通り、購入した住宅は資産として残ります。仮にローンを完済後、最終的に自宅を売却できれば、賃貸住宅に住んでいた場合よりも、住居費をさらに抑えることができるのです。

このように、最終的に資産価値が残っていることは先にご紹介した持ち家のメリットとなります。ここでは、新築マンションを想定しましたが、一戸建てを購入した場合も建物の価値は減少するものの、土地の価値が残るので、資産価値が残ることには変わりありません。

持ち家と賃貸住宅、どんな人が向いている？

ここまで、持ち家を所有する場合と賃貸住宅に住んだ場合の比較をしてきました。ここからは、どのような人が持ち家に向いていて、どのような人が賃貸住宅に向いているのかを詳しく見ていきましょう。選択する際の参考にしてみてくださいね。

持ち家が向いている人

住宅を購入するには、まとまった購入資金が必要なので、一般的には住宅ローンを利用します。そのため、借りた住宅ローンの返済をきちんと行えるだけの安定した収入が必要です。

ただ、今は収入が安定していても、勤務先の経営悪化、あるいは事故や病気などによって突然収入が減少したり、途絶えたりするケースもあります。住宅を購入する際は、将来のことも考え、返済していけるという見通しと覚悟が必要です。

また、将来的なリスクを減らすという点では、ある程度の蓄えがある方が持ち家に向いているといえるでしょう。頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入金額を抑えられるため、その後の支払いの負担は軽くなります。

さらに、家を持つということは、基本的にそこに長期にわたって定住することになると考えるべきなので、転勤や転職の可能性が高い方や、将来実家に戻るという方は持ち家を持つことで不自由になってしまうかもしれません。そうした意味では、1か所に定住できる、あるいはその可能性が高い方が持ち家に向いているといえるかもしれません。

なお、賃貸住宅であっても、毎月の家賃の支払いがあります。毎月支払いを続けるという点では住宅を購入して住宅ローンの返済を続けることと変わりありません。特に、賃貸住宅の家賃の支払いがもったいないと感じる方は、持ち家のほうが向いているといえるでしょう。

賃貸住宅が向いている人

賃貸住宅は、いつまでそこに住めるか分からない、あるいは1か所に長く住むことが嫌な方に向いているといえます。たとえば、ライフスタイルの変化に合わせて住居を変えながら暮らしたい方、頻繁に転勤する方、将来は実家へ戻ると決めている方も賃貸住宅のほうがよいかもしれませんね。

また、持ち家で住宅ローンを借りた場合、住居費を下げるには繰り上げ返済するしかありませんが、賃貸住宅なら住宅ローンのような大きな借金に縛られることなく、家賃の安い住宅に引越すことで住居費を下げることができます。そういった意味では、将来の見通しが難しいという方、大きな借金はしたくないという方も賃貸住宅が向いているといえます。

ただし賃貸住宅でも、住んでいる間は相応の家賃の支払いが続きます。従って、収入が減少する老後も家賃の支払いができるよう、ある程度の貯蓄の準備が必要です。

ライフプランに合わせた選択がおすすめ

持ち家と賃貸住宅、それぞれのメリットや注意点、また生涯かかるコスト（住居費）などを比較しながらお伝えしてきました。住まいは、日々の生活の基盤となります。これから生活の基盤となる住居をどのようにしていくか、賃貸住宅であれば、月々支払っている家賃のことや家族の将来の暮らしについて、一度考えてみてはいかがでしょうか？

持ち家か賃貸住宅かの選択は、自分のライフプランによって変わってきます。自分の年齢や収入、世帯人数や希望条件を踏まえながら、今後の住まいを考えるようにしてくださいね。

なお、分譲マンションや一戸建ての購入を検討する方は、不動産価格の相場と金利動向をチェックしながら、購入のタイミングを決めていくとよいでしょう。もし、不安や迷いがあるなら、ファイナンシャルプランナーや不動産会社に相談しながら、将来の方針を立てるのもよい方法ですよ。

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