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オーバーローンとは？

銀行では、借入金が預金額を上回る「貸出超過」のことをオーバーローンといいます。そこから派生して、商品代金以上の金額でローンを組むこともオーバーローンと呼び、オーバーローンを利用して不動産や車を購入する人もいるようです。

住宅購入にオーバーローンを利用する場合は、物件価格以上の金額を住宅ローンで借り入れ、諸費用に充てるケースが多く見られます。たとえば、4,000万円のマンションを購入する際、諸費用が200万円かかるとして、諸費用を含めて4,200万円のローンを組むというのはオーバーローンです。

住宅ローンを利用して住宅を購入する際の頭金や諸費用は小さな額ではないので、すぐにはその費用を現金で用意できないという人もいるでしょう。そのような際、融資の審査を通過しオーバーローンを利用できれば、まとまった自己資金がなくても住宅を購入することができます。

オーバーローンと区別して、物件価格と同額を借り入れることを「フルローン」といいます。つまり、フルローンとは、住宅の購入に伴う諸費用については現金で支払い、物件価格自体は頭金を入れず全てローンを利用するというものです。つまり、オーバーローンとフルローンの違いは、諸費用分まで借り入れるかどうかになります。

今回は、住宅ローンをオーバーローンで借りるメリットや注意点などを詳しく解説します。まずは、フルローンと異なるポイントとして、オーバーローンの借り入れ時に含まれる諸費用について見ていきましょう。

オーバーローンの借り入れに含まれる諸費用

住宅ローンをオーバーローンで借り入れる際に含まれる諸費用には、具体的にどのようなものが挙げられるのでしょうか？銀行をはじめとする金融機関では、住宅ローンに含めて借りられる諸費用の内容を提示しており、その内容は金融機関によって異なります。オーバーローンでの借り入れに含まれる諸費用の例は以下の通りです。

・融資手数料
・住宅ローン保証料
・火災保険、地震保険の保険料
・印紙代
・登記費用
・修繕積立基金
・不動産会社への仲介手数料

上記のように諸費用は多岐にわたり、諸費用自体の合計金額の目安は物件価格の3～9％といわれており、中古住宅のほうが高くなる傾向にあります。住宅の種別によってかかる費用とかからない費用があるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

オーバーローンのメリット

オーバーローンには、主に次のようなメリットがあります。

・理想の物件を買い逃すことを防げる
・自己資金を残せる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

理想の物件を買い逃すことを防げる
オーバーローンを利用すれば、気に入った物件を見つけた際に資金が不足していても、買い逃すことなく購入できます。不動産は一点ものであり、人気の物件や好条件の物件はすぐに買い手が見つかることも多いため、オーバーローンを利用することで理想の物件が見つかったときの買い逃しを防げます。

自己資金を残せる
自己資金を残しておけることも、オーバーローンのメリットの1つです。自己資金を残しておけば、子どもの養育費やシニアライフの資金、また病気やけがなどの急な出費にも備えることができます。常にある程度の預金があると、心の余裕を持って生活できるでしょう。

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オーバーローンの注意点

ここまで、オーバーローンのメリットを紹介しました。まとまった自己資金がなくても住宅を購入できるのがオーバーローンの魅力である一方で、さまざまなリスクや注意すべき点もあります。オーバーローンを利用して後悔しないために知っておきたい注意点は以下の通りです。

・諸費用分の金利が高い
・審査が厳しい
・家を売却しにくい
・売却の際は購入時より高い金額が必要

1つずつ見ていきましょう。

諸費用分の金利が高い
物件購入に伴う諸費用を、住宅ローンとは別枠の「諸費用ローン」として、住宅ローンよりも利息の割合を高くして融資する金融機関もあります。

また、多くの人に使われている住宅ローンであるフラット35は、借入額が物件価格の9割を超えると、金利が高くなる仕組みとなっています。そのため、借入額が物件価格を超えているオーバーローンでは、通常よりもローンの返済額が増えてしまいます。

このように、通常より住宅ローンが高い金利で諸費用分の融資を受けた場合、月々の支払い額は当初想定していた金額よりも高くなることがあります。オーバーローンを利用する際には、諸費用分の金利の差にも十分に注意しましょう。

審査が厳しい
オーバーローンは、フルローンと比較して審査が厳しい傾向にあります。金融機関にとって、物件の価格以上の金額を貸すことはリスクになるからです。

住宅ローンの審査で見られるポイントには、年収や勤続年数、勤務先の情報、ローン完済時の年齢、健康状態、返済負担率などが挙げられます。借入先によって審査基準が異なる場合があるため、事前に確認して、必要な情報を準備しておくことをおすすめします。

家を売却しにくい
住宅ローンを組んで購入した物件には、銀行の抵当権が付いています。抵当権とは、ローン返済が滞った際、金融機関がその物件を売却することでお金を回収できる権利です。この抵当権は、ローンを完済するまで抹消できません。そのため、急に転勤が決まり家を売却したくても、オーバーローンでは物件価格以上にローンを借り入れているため、一般的な住宅ローンと比べて、スムーズには売却できないケースもあります。

ただし、オーバーローンで購入した家を売却する方法がないわけではなく、方法はいくつかあります。詳しくは後ほど解説します。

売却の際は購入時より高い金額が必要
オーバーローンで購入した物件を何らかの事情ですぐ手放さなければならなくなった場合、購入額より高い金額で物件を売却しないと借金が残ってしまいます。

たとえば収入が減ったり、仕事を失ったりしたことが理由で、購入してすぐにローンを支払っていけなくなる状況に陥った場合、購入価格と同等の金額で売却できれば残債が残りませんが、物件価格以上の金額を借り入れしているオーバーローンでは、家を売却しても残債を支払う必要が出てくることがあります。

オーバーローンの家を売却する4つの方法

オーバーローンを組んだ人のなかには、ローンを完済できていないものの何らかの事情で家の売却を検討する方もいるのではないでしょうか？オーバーローンの家を売る方法としては、以下の4つが考えられます。

・自己資金で負担する
・住み替えローンを利用する
・無担保ローンを利用する
・任意売却をする

前述のように、家を売却するにはローンを完済して抵当権を外す必要がありますが、ローンの残債があっても上記の方法であれば、売却できるケースがあります。それぞれの方法を見ていきましょう。

自己資金で負担する
1つ目は、ローンの残債と家の売却代金の差額を自己資金でやりくりする方法です。十分な預貯金があればそこから差額分を捻出したり、一時的に親族から借りたりする方法が考えられます。自己資金で対応することが可能かどうかを判断して、難しい場合は以下の3つの方法を検討しましょう。

住み替えローンを利用する
2つ目は、住み替えローンを利用する方法です。住み替えローンとは、現在住んでいる家のローンを完済する費用と新しい住宅を購入する費用を合わせて借り入れするローンのことです。住み替えローンを利用すれば、ローンの残債を完済して家を売却し、新しい家に住むことができます。

ただし、住み替えローンを利用する際には、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。メリットがある反面、返済する金額が大きくなるというリスクもある方法ですので、慎重に考えて利用するかどうかを判断しましょう。

無担保ローンを利用する
3つ目は、無担保ローンを利用する方法です。無担保ローンとは、担保なしで利用できるローンのことで、オーバーローンの状態でも融資が受けられる可能性があります。

ただし、無担保ローンは借り入れ可能額が少ないため、利用しても残債を完済できないケースがあります。また、通常のローンよりも金利が高い傾向にあることにも注意しましょう。

任意売却をする
任意売却もオーバーローンの住宅を売却する方法の1つです。任意売却とは、住宅ローンの残債がある場合に金融機関の合意を得て住宅を売却することです。住宅を売却するには、前述のように住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却では金融機関の了承のもとに住宅ローンの残債がある状態でも抵当権が解除されます。

ただし、抵当権を抹消するためには、金融機関との合意や連帯保証人の同意など、一定の条件をクリアする必要があります。また、任意売却の期限は競売の開札日前日であり、競売より高く売れる可能性がある一方で、期限をすぎると競売にかけられるリスクがあります。任意売却の仕組みやリスクを正しく理解したうえで、必要性を慎重に検討してください。

違法なオーバーローンに注意して正しく活用しよう！

これまで解説してきたオーバーローンは、リスクはあるものの違法ではありません。一方で、問題視されている違法なオーバーローンも存在しています。以下のような場合は、違法なオーバーローンに該当する可能性があります。

・オーバーローンで借り入れしたお金を車や家具など、住宅以外のものの購入に使用するケース
・投資用の不動産を購入するのに、住宅ローンとしてオーバーローンを組むケース

また、実際よりも多い額の住宅ローン控除を受けていれば、脱税扱いにもなりかねません。違法なオーバーローンには注意しましょう。

加えて、多額の借り入れには返済リスクが伴うため、利用の際は慎重に検討する必要があります。住宅ローンも含めた資金計画にお悩みの方は、一度専門家へ相談することがおすすめです。長谷工アーベストでは、住まい購入のプロ「住まいアドバイザー」が、住まい選びとお金の相談を無料で承っています。新築マンションや一戸建ての購入を、豊富な知識でサポートします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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