長谷工の住まい HASEKO URBEST

老後の住まいを検討する人は増加傾向

「子どもの独立により住み替えを検討している」「老後を考えて生活しやすい場所に住み替えたい」など、老後の住まいについて検討している方も多いのではないでしょうか？

長谷工アーベストが取り扱う新築マンション購入者のデータ※1によると、60歳以上の住宅購入件数は高水準にあり、このことから老後の暮らしを意識して住宅の購入を検討している方が増えていると推察できます。

この記事では老後の住まいについて検討している方や、引越しを検討しているシニアの方へ向けて、住まいを選ぶ際のポイントや、注意点、シニア層におすすめの住宅などについて解説していきます。まずは、住まいを検討するタイミングやきっかけを経験者の声から探ってみましょう。

老後の住まいを検討するきっかけは？経験者の声を紹介

当社で実施した「長谷工アーベストお客様意識調査（2023年4月版）」では、住宅購入を検討している方が購入を考えるようになったきっかけを調査しました。その結果、幅広い年代で「自身・家族のライフステージの節目だから」という回答が多く寄せられました。そのほか、以下のようなものがきっかけとなったと回答されています。

・現在の住まいに不満があるから
・金利が低水準だから
・今後は金利が上がると思うから
・家賃よりもローンの返済額のほうが安く、得だと思うから
・年齢を考えて持ち家が欲しいから

35～49歳では、「現在の住まいに不満があるから」という回答が目立ちました。加えて、長谷工アーベストが過去に行った60～70歳代のマンション購入に関する調査※2でも、以下のような結果が出ています。

60～70歳代を対象としたマンション購入検討のきっかけに関する調査とその回答率（複数回答）

購入検討のきっかけ	60代前半	60代後半	70歳以上
老後の安心のため	51％	50％	50％
前住宅が古くなった	38％	42％	28％
希望の場所で物件が見つかった	18％	21％	25％

調査結果からは、現在の住まいに不安や不便を感じたタイミングで住宅を購入する高齢者が多いことが分かります。ここまで、住まいの購入を検討するきっかけとなったタイミングについて見てきましたが、次は実際に住まいを検討する際のポイントを4つ紹介します。

［ 1 ］ 立地
［ 2 ］ 物件の種類
［ 3 ］ 間取り
［ 4 ］ 設備

以下で、それぞれのポイントについて詳しく見てみましょう。

［ 1 ］ 老後の住まいに適切な立地（場所）

老後の住まいを選ぶ際に重要なポイントは、立地です。周辺環境や駅からの距離などは生活利便性に大きく影響します。ここでは、当社が過去に実施した調査※3の「60歳以上層の立地の重視点」の結果をお伝えしていきます。

60代～70代を対象としたマンション購入に関する調査の回答率（複数回答）

重視した立地条件

重視した立地条件	60代前半	60代後半	70歳以上
駅から近い	59％	54％	50％
鉄道面での交通アクセスがよい	49％	35％	31％
商業施設が充実、または近い	35％	44％	28％
閑静な住環境	32％	31％	38％
通勤に便利	41％	15％	6％
購入前の住まいに近い	12％	27％	28％
医療施設が充実、または近い	26％	17％	19％
親類（親・子）の家に近い	10％	15％	28％
都心に近い	18％	17％	16％

60歳以上の住宅購入者が重視した立地条件は「駅から近い」が1位となっていました。また、就業中である方も多い60歳代前半では「鉄道面での交通アクセスがよい」といった回答も目立っています。60歳代後半では「商業施設が充実、または近い」、70歳以上では「閑静な住環境」がそれぞれ2位となっていました。

また、「親類（親・子）の家に近い」といった回答も上位にあります。家族が近くにいることで、安心して生活できることや孫の面倒を見ることで子世帯の子育てへの協力もできるため、「家族の近くに住みたい」と考える方も多いようです。子世帯と同居ではなく、近くに住むことで適度にプライバシーが保たれ、お互いに必要なときに連絡、協力できる点が魅力であるといえます。

一方、これまでの住まいとは異なる地域で新居を構えるといったケースもあります。そういった場合は、「交通利便性はどうか」「病院は近くにあるか」などこれまでの暮らしと比べて生活が不便にならないように事前の確認が大切です。そうすれば、環境が大きく変わったことによる負担が軽減されるようになります。

また、引越しの費用や労力などの負担は増えますが、できれば一時的に賃貸住宅を借り、短期間その地に住んで生活に問題はないかを確認してから居住地として決めることをおすすめします。老後の住まいで何を重視するかはそれぞれ異なるので、ご紹介した調査結果を参考に自分の考え方と比較しながら検討してみるのもよいでしょう。

［ 2 ］ 老後の住まいに適切な物件の種類

老後の住まいを検討する際には、予算だけでなく、変化するライフスタイルに合わせて物件の種類を決めることが必要です。

持ち家と賃貸住宅の特徴と違い
持ち家の場合、住宅ローンの返済が終われば、老後の住居費が少額になるというメリットがあります。また、お金に余裕がある場合には、バリアフリー化なども含めてリフォームをする、好みの設備に替えるといったこともできる自由度の高さも魅力です。ただし、住宅ローンを完済しても固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金などの維持管理費は引き続きかかる点には注意が必要です。新たに住宅ローンを組んで老後の住宅を購入する場合は、返済額に応じて住居費が増える可能性もあるため、借入額は控えめになるように資金計画を立てる必要があります。

一方、賃貸の場合は、そのときの生活費（住居費）の予算に合わせた家賃の住宅を選べるというメリットがあります。住み始めてから住宅の周辺環境が気に入らないと感じたり、収入が減ったことで家賃の支払いが難しくなったりした場合でも、別の物件に住み替えやすい点も魅力の1つです。さらに、住宅の固定資産税や都市計画税といった税金がかからず、相続の際にわずらわしさがないこともメリットの1つといえます。ただし、借りている間はいくつになっても家賃の支払いがあることや、高齢になるにつれて住み替えの際、入居審査が厳しくなり、希望する住宅が借りられない可能性があることには注意が必要です。

マンションと一戸建ての特徴と違い
マンションは一戸建てに比べて、戸締まりも鍵1本で比較的楽に住宅の管理が行えます。さらに、階段や室内の段差が比較的少ないうえ、室内が平面で移動や掃除がしやすいため、一戸建てに比べて老後の住まいに適した環境が整っている傾向にあります。また、予算が同程度なら一戸建てに比べて駅に近く、利便性のよい物件が多いのが魅力です。ほかにも、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティが充実していたり、建物の管理を自分でする必要がなかったりするといった点も魅力として挙げられます。

一方で、一戸建ては生活面での自由度の高さが大きなメリットです。マンションに比べて生活音やペットの飼育などで、近隣に対して必要以上に気を使う必要がないため、最低限の配慮をすれば、音楽や映画などの娯楽を楽しんだり、ペットと暮らしたりすることも自由にできます。また、ほとんど制約なしに生活状況に合わせたリフォームがしやすいといった点もメリットの1つです。

加えて、マンションのように、毎月決められた管理費や修繕積立金などを支払う必要がないこともうれしいポイントでしょう。ただし、修繕や建て替えなどに備えて自分で計画的に資金を積み立てておく必要はあります。

新築と中古の特徴と違い
新築の場合、一戸建ての注文住宅であればバリアフリー化はもちろん、そのときの生活スタイルに合わせた間取りなどもオーダーできるため、自分の生活に合った住宅に住むことができます。建売の一戸建ての場合でも、暮らしに合った間取りなどをきちんと選ぶことができ、新築であれば、最新の設備が備えられた快適な住環境で暮らすことが可能です。

新築マンションの場合、敷地をマンションの区分所有者で共有しているため、一戸建てに比べて利便性の高い立地に、最新設備を備えた住宅を、同様の立地の新築の一戸建てよりも安い価格で購入できる可能性があります。防犯性や防災性にも優れているため、特に安全性を求めている方にもマンションはおすすめです。

一方で中古の場合は、マンション、一戸建てともに新築物件と比べて物件価格が安いというメリットがあります。予算に余裕があれば、中古物件を購入してリフォームを行い、ライフスタイルに合わせた住まいにすることも可能です。また中古物件は、新築物件に比べると、希望の立地で探しやすいといったメリットもあります。

［ 3 ］ 老後の住まいに適切な間取り

老後の住まいを考えるうえで、間取りも重要なポイントです。一人暮らしか、夫婦2人で暮らすのかによっても間取りの選び方は変わります。それぞれの場合に適した間取りについて見てみましょう。

一人暮らしの場合
1人で住む場合は、1DKや1LDKといった間取りがおすすめです。世帯人数に対して居室の数が多過ぎると掃除や部屋の換気、戸締まりなど、日々の生活を送るうえでの負担が大きくなってしまいます。また、間仕切りの少ないシンプルな間取りや、リビングと居室が隣り合わせ、廊下が少ないといった生活導線が短い間取りなど、高齢になった際に生活しやすい住居を選ぶことが大切です。

加えて、キッチンや洗面所、トイレ、お風呂などをはじめとした水回りの動線も短いほうが便利です。今は大丈夫でも、高齢になってくるとちょっとした室内の移動でさえ負担を感じることが多くなってきます。そのため、今とは少し身体の機能が変わってくることも考慮しながら、間取り選びをするとよいでしょう。

夫婦2人の場合
高齢の夫婦2人だけで住む場合も、部屋数は家族の人数に合わせましょう。2DK～2LDKくらいの間取りで、可能であればバリアフリーの物件がおすすめです。単身の方と同様に生活動線や家事動線が短くシンプルな間取りであれば、生活しやすいため、家の中での予期せぬけがの防止にもつながります。

夫婦といえどもそれぞれのプライベートな時間を重要視する場合も多いため、居室が2人分あるほうが理想的です。

また、子どもや孫が遊びに来たときのために1部屋余分に客間が欲しいという場合は、普段はリビングとつなげて1つの空間になるタイプの居室を備えた、小さめの3LDKを選ぶのもおすすめです。ただし、住宅の面積が広くなる分、掃除をはじめとしたメンテナンスの手間が増えることも念頭に置いておきましょう。

［ 4 ］ 老後の住まいに適切な設備（バリアフリーや断熱性など）

実際に住むうえで大きくかかわってくるのが、室内の段差や寒暖差の解消などの設備面です。基本的に、老後の住まいはバリアフリーであると安心です。また、将来、足腰が弱くなってきた場合に備えて、階段や段差はできるだけ少なくしておくとよいでしょう。

転倒防止や歩行の補助のために廊下やトイレ、バスルームなどに手すりを設置したり、車いす生活を想定して、廊下や扉などの幅を広めにとっておいたりするのもおすすめです。また、高齢になるとちょっとした温度差にも敏感になるため、床暖房や暖房機能付き浴室乾燥機、ペアガラスサッシなどの設備もあると安心です。リビングだけでなく、トイレやバスルームなど家全体が断熱性の高い住宅を選ぶのもよいでしょう。

加えて、日々の暮らしでは生活を便利に、そして楽にしてくれる設備が充実していることも大切です。フルオートバスや食器洗浄機、浴室乾燥機などは、高齢の方に限らず、普段の暮らしの手間を軽減するのに便利な設備です。

老後の住まいの注意点は資金計画

長寿時代の老後を見据えて、余裕のある老後の資金計画を立てておくのは非常に重要です。「物件を購入する」「賃貸物件に入居する」、あるいは「高齢者向け住宅に入居する」など、老後の住まいについてはさまざまなパターンが考えられますが、いずれの場合でも十分な資金が必要になります。

では、どのようにして資金を準備すればよいのでしょうか？

マイホームを売却する
マイホームを持っている方は、住居費は変わらず、そのまま今の住宅に住み続けるという選択が可能です。ただ、現状のままでは老後の資金に不安があり、今の住宅が広すぎるといった理由で売ってしまってもよいと考えるなら、立地やタイミングがよければ高値で売却できる可能性があるため、マイホームを売却し、売却資金を新たな住まいの資金に充てるということもできます。

高齢者向け住宅ローンを利用する
住み替え先を購入する場合、手元の資金では不足があるようであれば、高齢者向けの住宅ローンを利用して購入するという方法もあります。ただし、ローンの返済ができなくなるといったリスクを回避するためにも、借入額はどのくらいにするか事前にしっかりと考える必要があります。

加えて、一般的な住宅ローンは年齢や収入による条件があるため、高齢者の場合は融資審査が通りにくくなる点にも注意が必要です。そこで、住宅ローンを利用して購入する場合には「リ・バース60」といったシニア向けの住宅ローンをチェックしてみるのがおすすめです。

リバースモーゲージ・リースバックを利用する
また、持ち家の方が資金を確保する際の選択肢として「リバースモーゲージ」と「リースバック」があります。

「リバースモーゲージ」とは、持ち家を担保にして資金を借り、多くは毎月の返済を利息のみ支払い、元金の返済は亡くなった後、その自宅を売却して返済する仕組みの不動産担保型のローンです。借りた資金は使途が自由なので、老後の生活資金や事業の資金などに使うことができます。

一方の「リースバック」とは、マイホームをリースバック事業者に売却した後、賃貸借契約を結ぶことで、もとの家にそのまま住むことのできるサービスです。一度売却することで、まとまった資金が得られるため、老後資金に不安がある方には利用価値のある方法です。

以上は持ち家に住みたい方へ向けた対処法ですが、賃貸住宅に住み替える場合は、住み続ける間は家賃が発生するので、住み替え先の家賃を低く抑えたうえで、資金に余裕を持たせて準備する必要があります。

高齢者向け住宅には、終身利用権方式や賃貸方式などで住居費の支払い方が異なる場合があります。高齢者向け住宅は一般的な住宅に比べて管理費といった費用が割高になることもあるため、さらに余裕を持った資金計画を立てる必要があります。

なお、定年退職に伴う退職金やこれまでの預貯金が多くある方は十分に検討し、余力の残る範囲で住宅資金に充当するのもよいでしょう。

老後の住まいにおすすめなのは「コンパクトマンション」

近年、老後の住まいとして「コンパクトマンション」が注目されています。コンパクトマンションとは、2人世帯や一人暮らし向けの広さで設計されたマンションのことです。家族向けのマンションに比べて住居面積が抑えられており、広さは30～50㎡、間取りは1LDKから2LDKが一般的です。また、コンパクトマンションはサイズが小さいため、比較的に価格が安い傾向にあります。そのため、子どもが独立したことで夫婦2人暮らしになり、「自宅が広過ぎる」と感じている方におすすめの物件です。

下記に、長谷工アーベストと販売提携をしている30～50㎡台のマンションを購入した方の理由を紹介します。コンパクトマンションの購入を検討している方は、参考にしてみてください。

・母親と2人で住む家を探していた
・住んでいた一戸建てが古くなり、好立地での物件を探していた
・夫が亡くなり一人暮らしになった
・今後も家賃を払い続けるのはもったいない
・資産として、売りやすい・貸しやすい広さの住まいを購入したい

コンパクトマンションは駅近や人気のエリアに建設されることが多く、利便性が高い物件です。ご興味のある方は、まず自分の気になるエリアにコンパクトマンションの物件があるか調べてみてはいかがでしょうか？

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老後の住まいは自分に合った物件を選択しよう

ここまで老後の住まいを検討する際のポイントや、注意点、高齢の方におすすめの住宅などについて解説してきました。住まいに求める条件や住み替えに充てられる費用はそれぞれ異なるため、自分に合った物件を選択することが大切です。

老後の住まいを検討する際は、立地、物件の種類や間取り、設備などをシニアの視点でチェックするポイントが多くあります。そのため、老後の住まいについて、不安や疑問がある方は、不動産会社に相談するとよいでしょう。特に、購入することを検討している場合は、疑問や不安について丁寧に教えてもらえるので、一度不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

長谷工アーベストでは住まい探しに関するご相談を受け付けています。全国の新築マンションに限らず、一戸建てもご紹介できるのでお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：Mansion Market Research,株式会社長谷工アーベスト

※2出典：長谷工アーベスト販売提携物件購入者（首都圏）2017ー2018年入居社対象の調査