固定資産税とは？

固定資産税は、建物や土地などの資産を保有している限り、毎年課せられる税金です。その年の1月1日時点で、マンションや一戸建てなどの建物や土地を所有している人に対して一般的には4月～6月頃に支払いの通知が届けられるようになっています。まずはこの固定資産税について、概要や主なポイントを知っておきましょう。

固定資産税の基礎知識

固定資産税は、マンションや一戸建てなどの建物と土地、それぞれの固定資産税評価額に対して課せられる税金です。基本的な求め方は以下となります。

この税率は市町村によって異なりますが、多くの場合、標準税率で1.4％となっています。

固定資産税の評価替え

評価替えとは、建物や土地の固定資産税評価額を定期的に見直す制度のことです。

建物にかかる固定資産税評価額は、3年に1度の頻度で見直しが図られます。年月がたって建物が古くなるにつれて減額されていきますが、再建築費評点数（評価の時点において新築する場合に必要とされる建築費のこと）の2割までで減額は止まり、それ以降は同額の税金をずっと支払うことになります。

本来であれば、毎年価格の変動に合わせて固定資産税評価額は見直されるべきですが、膨大な量の家や土地の評価の見直しを行うには、時間や費用などのコストがかかり過ぎてしまいます。そのため、3年に1度の頻度で価格の変動に合わせて評価額が最適化されています。

建物だけでなく、土地にかかる固定資産税評価額も、地価の変動に伴って3年に1度の頻度で見直しが図られます。建物については、税額が上がることはありませんが、土地の場合は、地価上昇に合わせて評価額も上がります。また、地価の下落が生じて評価額を据え置くことができない場合は、見直しの年度以外でも評価額が変わる場合があります。

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固定資産税の軽減措置とは？

ここまで、固定資産税とはどのような税金なのか、そしてどのように求められているかを解説してきました。この固定資産税を納付する場合、一定の条件を満たすことで軽減措置を受けられる場合もあります。

軽減措置を受ける場合の条件には、居住部分の床面積や新築後の経過年数、改修の状況などが関係します。

土地については、固定資産税の特例措置があります。また、新築住宅については、2024年度の税制改正によって、固定資産税の減額措置が2年間延長されることとなりました。これにより2026年3月31日までに所有した新築住宅について減額や減免などが適用されます。

ここでは、土地や住宅にかかる固定資産税の軽減措置に関して、どのような内容や条件があるかを紹介します。

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土地に関する軽減措置の内容

土地に関する軽減措置として、下記のようなものがあります。

住宅用地（土地）※1

たとえば、敷地面積が250m2の場合、200m2までは小規模住宅用地の特例が適用され、残りの50m2の部分は一般住宅用地の特例が適用されることになります。

住宅に関する軽減措置の内容

次に、住宅の種類ごとに適用できる固定資産税の軽減措置を見ていきましょう。

新築住宅※4

2026年3月31日までに下記の条件を満たす住宅を新築した場合には、軽減措置が図られます。

認定長期優良住宅※5

2026年3月31日までに認定長期優良住宅を新築した場合には、軽減措置が図られます。

既存住宅の改修

既存住宅の改修のうち、「バリアフリー改修」「省エネ改修」「耐震改修」の場合は一定の条件を満たしていれば、軽減措置を受けられます。国土交通省のHPを参考に、改修工事ごとの主な条件をまとめると以下の通りとなります。

・バリアフリー改修※6
下記条件を満たしていることで、改修工事完了後、翌年分の固定資産税に限り、バリアフリーの改修工事を行った住宅1戸あたり100m2の床面積相当部分まで固定資産税の1/3が減額されます。

・省エネ改修※7
下記条件を満たしていることで、改修工事完了後、翌年分の固定資産税に限り、改修工事を行った住宅1戸あたり120m2の床面積相当部分まで固定資産税の1/3が減額されます。

・耐震改修※8
下記条件を満たしていることで、改修工事完了後、改修工事を行った住宅1戸あたり120m2の床面積相当部分まで固定資産税の1/2が翌年分減額※されます。

※東京都23区内は全額免除ですが、減免対象になる戸数は、建て替え前の住宅により異なります。
※一部の都道府県では、軽減措置の適用期間や条件が異なります。

軽減措置の申告方法

固定資産税の軽減措置を受けるには、申告手続きを行う必要があります。利用する軽減措置によって、申告期限が異なるので、遅れないようにしっかり確認しましょう。今回は、東京都（23区内）の例をご紹介していきます。

土地の場合※9

申告期限は、翌年の1月31日です。それまでに、「固定資産税の住宅用地等申告書」を作成し、都税事務所に提出する必要があります。住宅用地等申告書は、住宅を新築または取り壊しをしたときや、住宅用地の用途が変わったときなど、土地の利用状況を申告するための書類のことです。

住宅用地等申告書には、所有者の氏名や住所、床面積、またもともとの住宅地の利用状況と申請後の利用状況など、さまざまな条件を記入します。期限をすぎてしまうと軽減措置を受けられなくなるため、できるだけ早めに申請を行いましょう。

住宅の場合

住宅の場合は、それぞれのケースによって申告期限が異なるので、注意しましょう。

新築住宅※10

東京都（23区内）では、申請は不要となっています。また、認定長期優良住宅ではない、一般の新築住宅の場合、軽減措置の申告手続きは不要としている自治体が多くなっています。そうした自治体では、毎年1月1日に航空写真を撮影し、新築住宅が建っているかを判定して納税通知書を送付しているためです。

認定長期優良住宅※5

認定長期優良住宅の軽減措置を受けるためには、新築した年の翌年の1月31日までに申告が必要となります。（1月1日に新築した場合はその年の1月31日まで）
また、軽減措置を受けるためには、「固定資産税減額申請書」と「長期優良住宅の認定通知書の写し」を記入して提出する必要があります。「東京共同電子申請・届出サービス」を利用することで、電子申告も可能です。

なお、マンション管理組合等から市町村等へ必要書類等の提出があれば、区分所有者から申告書の提出がなかった場合においても適用されます。

既存住宅

「バリアフリー改修」「省エネ改修」「耐震改修」について、ご紹介します。

・バリアフリー改修※11
改修工事完了後3か月以内に、改修した住宅が建っている区の都税事務所に申告しましょう。提出書類は次の通りです。

・省エネ改修※12
改修工事が完了した日から3か月以内に、改修した住宅が建っている区の都税事務所に申告しましょう。提出書類は次の通りです。

・耐震改修※13※14
改修工事完了後3か月以内に、改修した住宅が建っている区の都税事務所に申告しましょう。提出書類は次の通りです。

上記でご紹介したのは東京都（23区内）の例となります。なお、期日や提出書類などは、お住まいの自治体により異なりますので、固定資産税の軽減措置適用の申請をする際は、お住まいの自治体窓口で確認してみましょう。

固定資産税の軽減措置について理解して節税しよう！

ここまで、不動産にかかる固定資産税について、軽減措置の内容や適用されるケース・条件をご紹介してきました。軽減措置を受けられる条件を知っていて、その措置が適用されれば、大きな節税効果を得られます。マンションや一戸建てなどの不動産購入を検討している場合は、その住宅に固定資産税の軽減措置が適用されるかを調べた後に、購入手続きを進めましょう。

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