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新築マンションの契約金とは？

マイホームを新築で購入する場合、気になるのは費用ですね。特に現金で用意しなければならない初期費用は、計画的に準備するようにしなければなりません。ここでは、新築の物件を購入する際に必要になる費用についてお伝えします。

新築物件の購入時の契約金とは主に申込証拠金や手付金のことを指します。詳しく見ていきましょう。

申込証拠金
新築マンションの購入にあたっては、申込時に支払う「申込証拠金」というものを最初に支払います。通常、5万円～10万円程度が一般的です。

申込証拠金は、契約前に購入の意思を示すために支払うお金です。売主からすると購入の意思が確かであることを確認するための役割があり、買主からすると一時的に物件を押さえるという意味があります。

なお、申込証拠金には法的拘束力はなく、もしも契約が成立しなかった場合には、一般的に売主から買主に対して返還されます。また、無事契約となった場合には、申込証拠金は手付金の一部に充当されるのが一般的です。

申込証拠金は、売主が必要とする場合のみ要求されるものなので、物件によっては新築でも不要な場合があります。なお、中古物件ではほとんど発生することはありません。

手付金
手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際、買主が売主に購入金額の一部を先払いで支払うお金のことをいいます。通常、初期費用として必ず現金で用意しなければいけないものです。手付金には以下の3つの意味があり、基本的に返還されません。

●解約手付
買主も売主もお互いに、一方の意思で契約をキャンセルする権利を保つための役割があり、一方的な解約の際に相手方に支払うお金という意味で授受されるもの。

●違約手付
売買契約の当事者の一方が契約を債務不履行となった場合に違約金として支払うもの。

●証約手付
売買契約を結んだ証として買主から売主へお金を預けるという意味で支払うもの。

なお、手付金は頭金の一部となります。

●頭金に関する記事はこちら

マンション購入時、頭金額を決めるときのポイントをご紹介

マンション購入時の頭金とはどういうものなのか、どれくらいの金額なのかを紹介しています。

契約金（手付金）の相場と支払うタイミングは？

新築物件を購入する際、契約金として必要な手付金は一体いくらくらい用意すればよいのでしょうか？また契約時といってもいつ支払うのか気になりますね。ここでは契約金（手付金）の相場と支払うタイミングについて詳しくお伝えします。

契約金の相場は物件価格の5～10％
契約金は物件購入代金の5～10％が相場です。宅地建物取引業法39条1項※1では、売主が宅地建物取引業者である場合の手付金は、物件購入代金の20％を超えてはならないという制限を設けています。また、売主が宅地建物取引業者である場合、次のような金額であれば保全措置が不要とされています。

・手付金の額が1,000万円以下または、未完成物件の場合は売買代金の5％以下
・手付金の額が1,000万円以下または、完成物件の場合は同10％以下

手付金の保全措置は、保証委託契約や保証保険への加入、指定機関への保管によって行わなければならず、売主にとっては手続きや準備が大変です。そのため、保全措置が不要な範囲を手付金の額とすることが一般的なのです。

契約金（手付金）は売買契約の最後に支払う
手付金を契約金として支払うのは、売買契約の最後のタイミングです。一般的に契約時には、重要事項説明や契約説明の後、質疑応答を経て、各書面に記名・押印します。この記名・押印の後、契約金として手付金の授受が行われます。また、現金または銀行振込で売主に支払う必要があるため、あらかじめ手付金を用意しておく必要がありますよ。

購入のキャンセルで契約金は返金される？

売買契約を交わした後、買主もしくは売主が契約をキャンセルすると、契約時に支払った契約金としての手付金はどうなるでしょうか？売買契約を結んだ双方が売る、買うという意思決定を表したものが手付金の意義なので、一方的なキャンセルの際にはペナルティを受けなくてはなりません。ここではキャンセルになった場合の契約金（手付金）の扱いを解説します。

契約金（手付金）が返金されないケース
買主が買主自身の一方的な都合で売買契約をキャンセルした場合は、手付金は違約金（解約金）としてそのまま売主に支払われるため、手付金は買主に戻ってきません。これを「買主の手付流し（手付放棄）」といいます。

契約金が返金されるケース
契約金が返還されるケースには、大きく2つのパターンがあります。

●売主が売買契約をキャンセルした場合
売主が売買契約をキャンセルした場合には、手付金は買主に全額返還されます。さらに売主は手付金と同額の違約金（解約金）を買主に支払わなければなりません。つまり買主は手付金の返還に加え、同額の違約金（解約金）をもらうことになります。これを売主の「手付倍返し」といいます。

不動産の売買契約では手付金を放棄、または倍返しすることでキャンセルが許される時期が決められます。売買契約のキャンセルについて民法では、「ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」（民法557条１項）※2となっています。

しかし、これでは時期が曖昧なためトラブルの原因となってしまいます。そこで不動産の取引では、売買契約時に双方合意のうえで手付解約ができる期間を定めておくことが一般的です。

●解約にかかわる特約が付く場合
また、売買契約に解約にかかわる特約が付く場合には、ペナルティなく解約となり、その場合には手付金は全額返金されます。特約の代表的な例としては、融資特約（「ローン条項」とも呼ばれる）や買換え特約があります。

融資特約は、万一、希望するあるいは予定していた住宅ローンなどが利用できなかったときは、契約は白紙撤回され、手付金が返還されます。従前の住宅を売却して新築マンションを購入する場合には、住んでいる住宅が売れなければ資金の準備ができない、あるいは新たな住宅ローンを組めないため、新たな住宅が購入できません。

そこで買換え特約という、万一、所定の期間内に従前の住宅が売却できなかった場合は、契約が白紙撤回される特約を付します。この特約で契約が解除された場合には、手付金は返金されます。

万が一のためのリスク回避
新築マンションを購入する際は、売買契約から引き渡しまでの期間が長くなることが多く、その間に売主である不動産会社が倒産することもありえます。その場合、契約が履行されなくなるだけでなく預けた手付金が返ってこないという事態も想定されます。そんな万が一の事態に備えた対策が用意されていますよ。

●売主が不動産会社（宅地建物取引業者)の場合
売主の不動産会社が倒産し、売買契約が履行されなくなった場合、一定の範囲内で買主に手付金が戻る仕組みがあります。通常、売主が倒産した場合、売主には支払う能力がないので、手付金は買主に戻らない、ということになります。裁判などで訴えたとしても、買主が手付金を取り戻すのは非常に困難になってしまいます。

不動産売買においては、扱う金額が大きく、そのままでは一般の買主にとって不動産売買は非常にリスキーなものになってしまいます。そこでそのリスクを極力なくすような仕組みが設けられています。

先に少し触れましたが、売主の不動産会社は、買主の手付金が一定額を超えた場合、下記の表のように手付金を保証する契約を第三者機関と結びます。未完成物件と完成物件では内容や金額が異なりますよ。

対象物件	対象金額	内容
未完成物件	手付金が 売買代金の5％または 1,000万円を超える額	「銀行等による保証」、「保険事業者による保証保険」 「指定保管機関との寄託契約」の いずれかの措置を講じなければならない
完成物件	手付金が 売買代金の10％または 1,000万円を超える額	「銀行等による保証」 「保険事業者による保証保険」 「指定保管機関との寄託契約」の いずれかの措置を講じなければならない

ここで、気になるのは手付金の額が上記の金額を超えず、保全措置が講じられていない場合です。その場合は残念ながら手付金が返ってくる保証はありません。手付金の額が上記より少ない場合、保全措置を取る義務がないため、保全措置を取るケースは少なくなります。

そのため、新築マンションを購入する場合は、自分でできるだけリスクを確認することが必要です。売主である不動産会社（デベロッパー）の資金繰りや財務体質などが公表されている場合は調べておきましょう。また、大手の不動産会社の物件を購入するというのはリスク回避のひとつの方法となります。

●売主が個人の場合
売主が個人で、破産した場合は一般的には民法が適用され、破産でお金がない状態なので、通常、手付金は戻りません。ただし、不動産売買契約時に以下の条件を満たした取引であれば、手付金保証制度が適用されます。

・売主も買主も個人であり、居住用の住宅（マンション）、土地の取引である
・社団法人全国宅地建物取引業保証協会や社団法人不動産保証協会に加入する不動産会社が仲介している
・売買する不動産が指定流通機構（いわゆる「レインズ」）に登録されている土地や建物である

この制度では、最大1,000万円または住宅購入代金の20％のいずれか低いほうで手付金の元本が保証されます。ただし、居住用の不動産でも要件がありますので、その確認は必要です。

不動産売買契約で売主が個人である場合は、もし売主が破産した場合の手付金の保証はどうなっているのか、不動産売買契約の際に確認しておくとよいでしょう。

手付金とローン条項(ローン特約）
新築マンションなど不動産を購入する際は、売買契約後に正式な住宅ローンの審査に入りますが、必ずしもその審査に通るとは限りません。通常売買契約に何も特約がなければ、ローンの審査に通らず物件が購入できなくなった場合でも手付金を放棄する手付解約か、手付解約期間を過ぎてしまっていた場合には違約解約して、売買契約を解除しなければなりません。

そうなると希望する住宅を購入する目途が立たないばかりか、手付金も戻らず、最悪手付金以上のペナルティを負担しなければならなくなり、買主の経済的負担は非常に酷なものになります。そこで不動産の売買契約では、先にも説明しましたが、特約としてローン条項（ローン特約）を付けることが一般的です。

ローン条項があり、その定められた期間内であれば、買主側に故意や過失といった落ち度がなく、住宅ローンの審査が通らない、あるいは希望する融資額に達せず物件が購入できない状態になったとき、その売買契約は違約金などペナルティなく解除できます。

この場合、売主に支払った手付金は全額返還されて解約となります。手付金は高額になりますので、住宅ローンを利用する場合には、売買契約書のローン条項の有無をしっかり確認しましょう。

契約の際は現金が必要になる

新築マンションを購入する際の契約金となる手付金は、売買契約時に現金で支払うことになります。というのも、物件代金全額を住宅ローンで賄う場合でも、住宅ローンは不動産売買契約が終ってから融資の審査を行い、実際の融資は決済時になるためです。つまり、契約金の支払い時には融資金は利用できないからです。

したがって、契約金や申込金などの初期費用は現金で用意しなければなりません。マイホームを購入する際には、事前に初期費用がどのくらい必要となるか、不動産会社の担当と綿密に資金計画について相談し、確認するようにしましょう。

不動産売買で分からないことがあったら、契約前に不動産会社や請負する建設会社に、資金相談であれば、銀行やファイナンシャルプランナーなどに相談できます。相談は無料のところもあるので、どんどん活用してプロの知恵を拝借しましょう。

※1参考：宅地建物取引業法,国土交通省　東北地方整備局
http://www.thr.mlit.go.jp/bumon/b06111/kenseibup/fudousan_t_s27ho176.htm
（最終確認：2021年4月21日）

※2参考：民法,e-Govウェブサイト
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#CI
（最終確認：2021年4月21日）