長谷工の住まい HASEKO URBEST

告知事項とは？

賃貸物件や中古の売買物件を探している人のなかには、「告知事項あり」という記載を目にしたことがある人もいるのではないでしょうか？「告知事項あり」と記載されている物件とは、過去に事件や事故が起きた物件、俗にいう「事故物件（訳あり物件）」です。こういった物件は、宅地建物取引業法によって、物件を借りる、あるいは購入する際に重要な事項（告知すべき事項）がある物件として宅地建物取引業者（不動産会社）から借主や買主に事前に内容を説明することが義務付けられています。

今回は、賃貸物件・中古の売買物件を探している方や契約を控えている方に向けて、告知事項の内容や告知事項のある物件の見分け方をお伝えします。

事故物件という言葉に明確な定義はありませんが、不動産取引のうえでは主に「心理的な瑕疵（かし）のある物件」という意味で使われています。たとえば建物内で人の死があった、いわゆる殺人事件や変死、自殺や事故などが過去に起こった物件のことを、「事故物件」と呼ぶことがあります。

また、事故物件といっても、人の死にまつわる原因だけでなく、広い意味では、雨による浸水やシロアリ被害によって床下が腐敗している、地震や火災による損傷が残っているなど、建物自体にある問題が解消されていないものを事故物件と呼ぶこともあります。

なかでも、過去に何らかの事件や事故があった物件は、次の入居者や購入者に心理的な負荷がかかるとされ、「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。なお、瑕疵には心理的瑕疵以外にもさまざまな種類がありますので、後ほど詳しくご説明します。

告知義務の意味とこれまでの状況

ここまでにもご紹介したように、賃貸や売買取引する物件について、心理的な瑕疵があったり、物件自体に欠陥があったり、借主や買主の判断に大きな影響を与えると考えられたりする場合は、宅地建物取引業者である不動産業者は内容を告知・説明しなければなりません。これを「告知義務」といい、怠ると「不告知」、あるいは「告知義務違反」として宅地建物取引業法に違反し、説明を怠った不動産業者は責任を問われることになります。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の策定
事前に事故物件であることの告知がないまま住むことになったらどうなるでしょう。本来その告知内容を知っていれば、その物件を選ばなかったかもしれません。住んだ後になってそういった事実を知ったことに対する精神的な被害や損害があった場合、多くは調停や裁判となります。

調停や裁判でその被害や損害が認められたとき、不動産業者は説明義務違反となり、仲介手数料の返金や慰謝料、損害賠償、転居費用などの負担をすることになり、契約については解除といった結果になることがあります。

ところが、この告知義務について、実はどこまで・いつまで告知義務が課されるのか、法的に明確なルールや決まりがあるわけではありません。

ただし、住宅内で起きた人の死にまつわる告知事項については国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。※1

策定前までは、たとえば賃貸住宅であれば、事件や事故があった物件の次の入居者に対しての告知義務はあっても、その人が退去した後、その次の入居者には告知する義務がないと考えられることが多く、告知されていないケースがよく見受けられました。これは、特に賃貸住宅において、過去の判例で一般の入居者が事故後に入居し、一定期間居住した後は、告知義務はなくなるという判断があったためとされています。

一方、不動産会社やその不動産の所有者（貸主や売主）にとっても、告知事項について決まりがないことで、いつまで告知しなければならないのか分からないケースもあり、実際の取引で、貸主や売主が告知に際して困ってしまう場合もありました。先の判例とは逆に、売買物件の判例では何十年も前の事件や事故が原因の告知事項について、告知しなかったことで不動産会社が告知義務違反に問われたケースもあったからです。いつまで告知しなければならないのかといったことは、この後詳しく説明します。

事故物件ロンダリングへの対策
過去には悪質な不動産会社が、事件や事故のあった物件に自社の従業員を故意に一時的に住まわせて、その退去後、通常の物件として流通させたことがありました。これは「事故物件ロンダリング」とも呼ばれる行為で、事件や事故の後に入居者を1件、間に挟むことで、告知義務を逃れられると考えて行う手法です。

ただし、最近はインターネット上にすぐに事件や事故の現場が掲載されて特定されるため、インターネット検索することで、このような事件や事故があった物件かどうかはある程度なら分かるようになってきました。

併せて、不動産業界のサポートを行う宅地建物取引業協会も会員である不動産業者に告知を徹底すること、違反した場合には都道府県と連携して違反した業者に処分を行うという対策を取ってきました。そのため、事故物件ロンダリングはほとんどなくなり、現在は、きちんと告知されることが多くなっています。

告知の義務がある物件とは？

では告知義務のある物件とは具体的にどういった物件を指すのでしょうか？ここまでもお伝えしたように告知義務のある物件は、一般的に「瑕疵物件=事故物件」とされています。瑕疵物件には、心理的瑕疵のほかにも複数種類があり、それぞれに告知義務が生じる可能性が高いといえます。心理的瑕疵以外の瑕疵を具体的に見ていきましょう。

物理的瑕疵
建物や土地そのものにある欠陥や不具合のことを物理的瑕疵といいます。たとえば、雨漏りによる壁のひび割れや木材の一部が腐食しているなどが挙げられます。また、シロアリ被害によって起こった建物の傾きや過去に起きた火災により建物を改修したケースもこれに該当するでしょう。こういった物理的瑕疵は、基本的には修繕工事で解消されるものとされています。

環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件に直接的な瑕疵がなくても周囲の環境により生活が害されたり、居住者が不快に感じたりすることです。たとえば、該当の物件周辺に墓地や火葬場、遊戯施設などがある場合がこれに該当します。しかし、なかにはそういった施設が周辺にあったとしても、それを不快に感じない人もいます。そのため、環境条件は人によってそれぞれなので判断が難しいといえます。

法的瑕疵
主に建築基準法や都市計画法、消防法などの法的な基準を満たしていないことを法的瑕疵と呼びます。たとえば、建物の構造が安全基準を満たしていないものや、開発が認められていない土地に建っている物件などがこれに該当します。法的瑕疵物件は、建築基準法や都市計画法などのそれぞれの法律が施行されるより前に建った中古物件に多くみられる傾向があります。

また、法的瑕疵のある物件としては、「既存不適格物件」や「再建築不可物件」があります。既存不適格物件とは、建築時は法律の基準を満たしていたものが、その後の法律の改正を受けて不適合になってしまった物件です。一方の、再建築不可物件は、法律が制定される前に建てられた物件やそもそも違法に建てられた物件で、多くは接道義務を満たしていないものを指します。

なお、接道義務は、建築基準法で定められている基準の1つで、「建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない」※2という決まりのことです。また、農地や市街化調整区域にあるような物件は、再建築不可物件に該当するケースが多いです。

これらの既存不適格物件や再建築不可物件についても、その旨を告知する義務が生じるのが一般的です。

告知はいつまで行われる？内容の範囲は？

義務とされている瑕疵物件の告知事項はいつまで説明されなければならないのでしょうか？ここからは、告知がいつまで行われる必要があるのかを見ていきます。

原因や状況、取引の種類で期間は異なる
告知しなければならない事項が発生してから「いつまで」告知が必要かという期間については、賃貸住宅に関しては、ガイドラインに具体的な年数が記載されています。しかし、原因や取引の種類によっては、告知が必要となる期間が異なってきます。

今回策定された国土交通省のガイドラインでは、人の死にまつわる事件や事故に関する告知がいつまで必要なのかについて次のように記載されています。

「賃貸住宅については、告知が必要となる原因となった死の発覚からおおむね3年が経過した場合は、原則として借主に告知しなくてもよい」というものです。告知が必要となる原因となった死とは、自然死や不慮の事故などによる死以外の死、または特殊清掃等が必要な死としています。ただし、その事件性、周知性、社会に与えた影響などが高いものは3年に限らないということになっています。

また、アパートやマンションなどの共同住宅の共用部分で発生した、告知が必要となる人の死にまつわる事件や事故があった場合については、「その共用部分が住み心地に影響を与える、日常生活で通常使用すると考えられるベランダやエントランス、エレベーター、廊下、階段といった部分なら、上記の賃貸住宅と同じように扱う」としています。

一方、集合住宅の日常生活では通常使用しない共用部分で、住宅部分なら告知が必要な死が発生した場合は、賃貸住宅だけでなく売買取引する場合でも告知義務はないものとなっています。

なお、売買取引に関しては、事件や事故による死亡事故に限らず、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる、住宅内で起こった死亡に関する告知義務については、いつまで告知義務があるのか明確な期間は提示していません。つまり、その事件性や周知性、社会への影響の高さによっては長期にわたっても告知義務があるということになります。

また、告知に際して、亡くなった方の尊厳や遺族への配慮もあり、亡くなった方の氏名や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はないものとされていますので、事件の概要程度の説明となる場合もあります。

自然死や隣室の事故の説明は必須ではない
告知事項のなかで、最も判断が分かれるのが、物件内での病気による自然死や不慮の事故による事故死でした。この点について、ガイドラインでは自然死や不慮の事故による事故死については、賃貸借取引の場合、告知義務はないものとしました。

ただし、一人暮らしの方が住宅内で亡くなり、長期にわたって発見が遅れたような場合、遺体が放置されたことにより、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になったケースについては告知義務があるものとしています。

特に、高齢の一人暮らしの方が住宅内で亡くなったときに起こりやすいケースですが、身内の方などにより発見が早ければ、告知事項にあたらないものの、数か月も発見されず、近所の方が不審に思い発見したということになると、告知事項となってくる可能性が高くなります。

次の入居者によっては、自然死であっても住宅内で死亡しているなら、当然のことながら告知してほしいという方もいるでしょう。しかし、自然死や不慮の事故による死まで含めると、住宅では多くのケースが該当してしまう可能性もあるので、そこまで告知事項とするのは現実的に非常に難しいといえます。

ガイドラインでも、「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が９割を占める一般的なもの」と述べています。

また、マンションやアパートなどの共同住宅であれば、上下や隣の部屋で事件や事故があった場合も気になる方はいるでしょう。この場合についてもここまでもお伝えしたように、ガイドラインでは、過去の判例を踏まえて、原則として告知義務はないものとしています。ただし、前述した通り、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きい場合は、告知される必要があるということになります。

告知事項の範囲
人の死に関するものだけでなく、環境についても告知事項とされる場合があります。たとえば賃貸住宅の住民間のトラブルが繰り返されるようなケースでは、原因がはっきりしており、トラブルがかなりの確率で予想されるような場合は告知義務のある告知事項に該当する場合があります。

しかし、アパートやマンションの入居者のなかに不審と思われるような人がいたとしても、事件にならなければ、告知事項にはあたりません。同じように騒音や臭気など住民間の問題も告知事項としては、説明義務がないので、どこまで説明するかは、その住宅を取り扱う不動産会社の判断に任せられています。

不動産会社の告知義務に関する調査の範囲
今回、策定されたガイドラインでは、宅地建物取引業法上の告知義務を負う不動産会社は、人の死について、あくまで取引に必要な情報収集といった通常の調査のなかで告知事項とすべき事項があったことを知った場合に告知すればよいとしています。

たとえば、調査の過程で貸主や売主、管理業者などからの告知書の記載やヒアリングで知った場合に、不動産会社は借主や買主の判断に影響を与えると考えられるものであれば、告知する必要がありますが、告知書やヒアリングで不明や分からないという回答があった場合は、その不明や分からないという状況を告げれば、過失があった場合を除き、その責務（告知義務）は果たされたものとなります。

なお、不動産会社は契約後、引渡し前に告知義務のある人の死などについて知った場合は、借主や買主に対して告知しなければならないものとされています。

告知事項がある物件の見分け方は？

ここからは、告知事項がある物件の見分け方をご紹介します。

相場より安い
心理的瑕疵のある物件は、相場に比べて賃料や販売価格が安くなっているのが一般的な特徴です。瑕疵の原因やその状況、現在の物件の状態にもよりますが、相場に比べて2～3割、あるいは半額程度まで値引いた賃料や販売価格が設定されていることもあります。

また、UR都市機構（独立行政法人都市再生機構）（以下「UR」）の賃貸住宅の場合は、物件内で居住者が死亡した住宅を「特別募集住宅」といい、入居後1年から2年の間の家賃が割り引かれる物件があります。

このURのように事前に分かりやすく表示されていれば、判断もしやすいですが、民間の一般的な賃貸物件や売買物件ではすぐに判断がつかないケースも多くあります。そのため、もしも周辺の物件と比べて自分が検討している物件の賃料や販売価格が不自然に安いときは、情報を提供している不動産会社に確認してみましょう。

「告知事項あり」という記載
見分け方としては、賃貸、売買いずれの場合も物件情報に「告知事項あり」と記載されるのが、事故物件の特徴です。従って、この「告知事項あり」という言葉は、事故物件を見分ける分かりやすいポイントの1つといえるでしょう。

ただし、ほとんどの物件情報には「告知事項あり」と記載されるだけで、具体的にその物件で過去に何が起こったかを記しているものは少ないというのが実情です。その理由としては、その物件の告知すべき内容が複雑で、限られた情報欄には書ききれない、あるいは書き方によって一層不安をあおってしまい、その住宅を選んでもらえないということもあるので、「告知事項がありますよ」という情報にとどめているということもあります。従って、広告を見ているだけでは、その物件で何が起こったかを知ることはなかなかできないのです。

しかし、物件を取り扱う不動産業者は、実際に借りよう、もしくは購入しようとしている人に対して、物件の説明をする義務がありますから、聞かれれば答えなくてはなりません。真剣に検討している物件で、少しでも気になる部分があるようなら、しっかりとヒアリングをすることが重要です。

ただし、前述のようにガイドラインでは、原因となった死に関係する遺族や本人に配慮する必要があり、氏名や年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はないとしているため、答えてもらえる内容も限られることになります。

事故物件とどう向き合う？

探している段階や申し込みまでしたものの、契約前に「自分の住みたいと思った物件が、事故物件だった…」と分かったら、ほかの物件を探し始める人もいるかもしれませんね。しかし、なかには告知事項があることをさほど気にしない人も一定数いるようです。では、気に入った物件が事故物件だったとき、どう考えるとよいのでしょうか？具体的に説明しましょう。

気にならなければお得
ご紹介したように、事故物件は、家賃や販売価格が周辺の相場よりも安くなっている傾向があります。そのため、「多少物件に問題があっても、家賃を抑えたい！」「購入価格を抑えたい！」という方には、向いているかもしれません。

事故物件への入居を決める人のなかには、メディアで取り上げられるような事件が起きた現場ではあるものの、亡くなったのは病院であった、もしくは死因は自然死で発見が遅れたといった事件性がない場合などは、それほどの心理的な負担を感じないという人もいるようです。

また、事故物件の特徴として同じ家賃の賃貸物件よりも、特殊な清掃後、大幅にリフォームして室内状態が以前よりよくなっていることもあるでしょう。

現在ではネットで検索すると、事故物件を投稿、検索できるサイトや、心理的瑕疵物件のみを紹介するサイトもあります。希望する物件が事故物件だった場合は、管理会社や仲介業者の説明を聞くようにしましょう。

事故物件のメリットと注意点を理解する
事故物件に住んだからといって、必ず何か問題が起きるというわけではありません。物件によっては、駅から近く利便性が高いうえに、相場よりも賃料が安く経済的に見ても、魅力的だと感じる場合もあるでしょう。

しかし、事故物件を選ぶうえで押さえておきたい注意点があります。物件のなかには、事件や事故の現場として、ネット上に自分が希望する物件の住所が掲載されているケースがあり、場合によってはそのことが原因でトラブルに巻き込まれる恐れがあります。また、人によっては当初は気にならなかったが、該当の物件で人が亡くなったという事実が入居後に気になって仕方なくなってしまう可能性もあるでしょう。事故物件を選ぶ際は、そういった点もしっかりと想定しながら慎重に判断することをおすすめします。

「告知事項あり」の物件を避けたいなら新築で！

住まいは生活の基盤だからこそ、慎重に選びたいものですよね。事故物件を住まいとして選択する場合は、入居後に後悔しないように自分の性格も考慮して慎重に判断するようにしましょう。特に、事故物件に対して少しでも心理的な負担があるという方は、中古物件を避け、購入する場合はもちろん賃貸住宅でも新築物件を探してみるという方法もあります。

ここまでもお伝えしたように、告知事項ありの物件というのは、過去に告知する必要がある状況で人が亡くなっているという心理的瑕疵物件を指すだけではなく、物件自体に欠陥があるものを指すこともありますから、特に住宅を購入するのであれば、そういったリスクは、できれば避けたいものですよね。

新築物件であれば、その建物には自分が最初に住むことになるので、建物が事故物件である心配はもちろんありません。費用との相談も必要ですが、事故物件を避けたい場合は、新築物件を1つの選択肢とすることをおすすめします。

なお、賃貸借契約や売買契約を結ぶ前には、必ず重要事項説明がありますので、このときに、事故物件の告知事項に限らず、気になることについては全て、説明する宅地建物取引士にしっかりと確認するようにしましょう。

新築物件に関する疑問や相談がある場合は、プロに相談してみるのもおすすめですよ。長谷工アーベストでは、住まい探しのプロである「住まいアドバイザー」が新築物件の購入に関して無料相談を承っております。新築物件に興味が湧いてきた方は、ぜひお気軽にご相談ください。

また、今回お伝えした内容を参考に、自分に合った物件を上手に選んで理想に近いライフスタイルを実現させてくださいね。

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※1出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf
（最終確認日：2023年4月19日）

※2出典：東京都都市整備局「第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/43.htm
（最終確認日：2023年4月19日）