マンションの買い替えとは？タイミングや方法などを解説｜マンション暮らしガイド

マンションの買い替えとは？

マンションの買い替えとは、今住んでいるマンションの売却と新居となるマンションの購入をほぼ同じタイミングで行うことです。ただし、売却と購入のどちらを先行させるかによって流れが異なります。マンションの買い替えは、スムーズにマンションが売れなかったり、購入するマンションが決まらなかったりすることがあるため、なかなかタイミングが難しいものとなります。

マンションの買い替えを検討している方のなかには、「買い替えのよいタイミングはいつ？」「買い替えを成功させるにはどうしたらよいのか？」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか？この記事では、マンションの買い替えに適したタイミングや買い替えの方法、成功させるポイントなどについて解説していきます。

マンションの買い替えに適したタイミングは？

マンションの買い替えに適した、主なタイミングの例は以下の通りです。

●ライフステージが変化したとき
以下のようなライフステージの変化があったときは、買い替えのニーズが生まれやすいといえます。

・結婚
・出産
・子どもの成長
・転勤・転職
・子どもの独立

ライフステージが変化すると、通勤・通学のために居住地を変える必要が出たり、必要な部屋の数が変わったり、使い勝手のよい間取りが変わったりすることがあります。たとえば、結婚や出産で家族が増えることによって、部屋の数が足りなくなることがあります。一方で、子どもが独立し、夫婦2人暮らしになると、不要な部屋やスペースが生まれることもあるでしょう。

●経済面の変化
買い替えのタイミングとしては、経済面の変化も挙げられます。たとえば、住宅ローンの負担を軽くするために、現在の広いマンションを売却し、価格の安い適度な大きさのマンションに買い替えすることで、ローンの借り入れを減らすといったケースがあります。

加えて、マンションは経年とともに建物の価値が減少していきます。よって、売却できる価格も経年に従って下がる傾向があるため、資産価値が下がってしまう前に売却し、築年の新しいマンションへの買い替えを検討する場合もあるでしょう。

ちなみに現在は新築マンションの価格が高騰しており、中古マンションのニーズが高まっています。よって、中古マンションの売却には有利な状況ともいえるので、このような市況も併せてチェックするとよいでしょう。

●住宅ローンの残高
買い替えのタイミングに影響するポイントの1つには「住宅ローンの残高」もあります。買い替えを検討する前に、住んでいるマンションの売却できそうな金額と、ローンの残高を比較することが必要です。売却した資金でローンを完済できる場合は、無理なく買い替えができる可能性が高くなりますが、売却した資金ではローンの残債が完済できないという場合は、買い替えが難しくなります。そのため住宅ローンの残高がある程度減ってきたタイミングで、買い替えをする人が多い傾向にあります。

なお、住宅ローンを利用していない人は、売却する価格に納得でき、購入する資金が用意できれば問題なく買い替えができます。マンション買い替えの適したタイミングは、住宅ローンの残債の状況によっても異なるため、迷った際には不動産会社に相談することがおすすめです。

マンション買い替えの方法

マンション買い替えの方法は主に2つあります。居住中のマンションの売却を先行して買い替える「売り先行」と、新居の購入を先行して買い替える「買い先行」です。「売り先行」と「買い先行」では、メリットと注意点がそれぞれ異なるため、ここからはマンション買い替えの方法について詳しくお伝えしていきます。

売り先行の買い替え
売り先行の買い替えとは、新しいマンションを購入する前に、現在住んでいるマンションを先に売却することです。「住宅ローンの残債が多く、売却してローンの完済ができるか不安な人」「できるだけ高値でマンションを売却したい人」「新居の購入の資金計画を念入りに立てたい人」などにおすすめです。以下では売り先行のメリットと注意点を見てみましょう。

●メリット
売り先行にするメリットは、現在住んでいるマンションの売却にじっくりと時間をかけられることです。また、新居を購入する前に購入に充てることのできる資金を確定できるため、新居購入の予算をはっきりさせることができ、資金計画を立てやすいのも大きなポイントとなります。

また、現居の住宅ローンを完済した後であれば、新居の購入時に利用する住宅ローンをスムーズに借りられるといったメリットもあります。

●注意点
売り先行にするときの注意点は、仮住まいが必要になるケースがあるということです。現居売却の時点で購入する新居が決まっていない場合、現居を引き渡してから新居を購入して入居できるまでの間、生活する場所を確保しなければなりません。そのため、仮住まいのための手間や余分な出費が発生するリスクがあります。

賃貸住宅に仮住まいするとなれば、敷金や礼金、仲介手数料、引越し代などの初期費用がかかり、新居を購入して入居するまでは仮住まいの家賃が必要になります。仮に、数か月の間、仮住まいするだけでも相当の出費となるため、売り先行の場合はこのようなケースも想定して計画を立てることが必要です。

買い先行の買い替え
買い先行の買い替えとは、新しいマンションを購入してから、現在住んでいるマンションを売却することです。こちらは「じっくりと新居を探したい人」「資金に比較的余裕のある人」「自宅の住宅ローンを既に完済、あるいは残債が少ない人」「自宅を確実に売却できる見込みのある人」などにおすすめです。買い先行についてもメリットと注意点を見てみましょう。

●メリット
買い先行のメリットは、住まいを確保したまま理想の住まいをじっくり探せることです。また、新居を見つける間の仮住まいを用意する必要がないため、仮住まいを探す手間がいらないだけでなく、仮住まいのための余計な出費もかからないといったメリットがあります。

買い先行の場合、「買い替え特約」が売買契約の条件として付けられる場合があります。買い替え特約とは、特約で定められた期間内に現居を売却できなくとも、ペナルティ（違約金）なしで売買契約を解除できるというものです。「現居のマンションが売れないかもしれない」という不安がある人にとって、安心して買い替えを行える契約といえるでしょう。

ただし、買い替え特約は、買い替え先のマンションが中古物件の場合は、特約を付けられる可能性は非常に低く、もっぱら買い替え先が新築マンションや一戸建ての場合になります。

●注意点
買い先行にするときの注意点は、一時的にダブルローン（二重ローン）になる場合があることです。ダブルローンとは前の自宅の住宅ローンを完済していない場合、従前の自宅が売却できるまで2つの住宅のためのローンを借りた状態になることをいいます。そのため並行して2つのローン返済が発生することになります。

この場合、一定の期間、返済の負担が増えるため、よりしっかりとした資金計画を立てる必要があります。一時的とはいえ、売却に時間がかかるとローンの返済に窮するリスクも高いことから、ダブルローンを利用するのは、できるだけ避けたほうがよいでしょう。

なお、ダブルローンを認めていない金融機関もあるため、その場合は新居の購入で住宅ローンを利用しにくくなることがあり、この点にも注意が必要です。

また買い先行の場合、売り急いでしまうことも多く、従前の自宅を売却する価格が希望額より安くなってしまう可能性がある点にも注意が必要です。「新居の入居日までに自宅を売りたい」「ダブルローンから早く解放されたい」という思いから売却を焦ってしまい、買い手との価格交渉で想定金額よりも安く売却せざるを得ないケースです。また、買い替え特約を付けた場合でも、特約期間に売却したいと売り急ぐこともあります。

【マンションの買い替え】売却と購入の流れ

ここからはマンションの「売却」と「購入」の流れをそれぞれご紹介していきます。おおまかな流れを押さえて、マンション買い替えのスケジュールを立てましょう。

主な売却の流れ
自宅であるマンションの売却は、以下のような手順になります。

[ 1 ] 住宅ローンの残高の確認
[ 2 ] 不動産査定
[ 3 ] 売却活動（媒介契約）
[ 4 ] 売買契約
[ 5 ] 売却（引渡し・決済）

●[ 1 ] 住宅ローンの残高の確認
売却する自宅の住宅ローンの残高がいくら残っているかを確認します。住宅ローンの残債が売却資金で完済できる金額かを確認することが重要です。完済でき、さらに手元に資金が残る場合と残らない場合で、新しく買い替える物件の予算も大きく変わるため、重要なステップとなります。

●[ 2 ] 不動産査定
自宅がいくらくらいで売却できそうかを知るために、不動産会社に依頼して不動産査定を行います。不動産査定はインターネットの無料査定を試してみるのもよいですが、より確かな査定額を算出してもらうには不動産会社に問い合わせ、訪問してもらって実物を見てもらう訪問査定を依頼するようにしましょう。また、査定の前に周辺の相場をインターネットなどで確認しておくと、査定額が妥当な範囲かどうかが判断しやすくなります。

●[ 3 ] 売却活動（媒介契約）
通常、査定をしてもらい、査定額や査定時の対応に納得した不動産会社と媒介契約（仲介してもらうための契約）を結び、不動産会社を介して購入希望者を募ります。依頼を受けた不動産会社は、不動産会社間専用の情報共有システム（いわゆるレインズと呼ばれるもの）に登録・公開するほか、チラシをはじめとした紙媒体で広告を出したり、インターネットの自社ホームページやポータルサイトに掲載したりします。

●[ 4 ] 売買契約
売却活動を通して、自宅の購入希望者と売買条件が折り合えば、売買契約を結びます。売買契約は、売主、買主と双方を仲介する不動産会社が集まって行われます。重要事項説明、契約説明の後、双方が納得すれば署名捺印し、手付金の授受が行われます。

もし、この売買契約までに購入するマンションが決まっており、さらにそのマンションの引渡しが比較的近い時期であれば、売却するマンションの引渡し時期を、購入するマンションの引渡し時期に合わせることがおすすめです。その場合は、売買契約書に引渡しの時期や条件について記載しておくようにします。そのために、あらかじめ売買契約書の作成前から仲介する不動産会社の担当者に、引渡しの期日や条件についても相談しておく必要があります。

●[ 5 ] 売却（引渡し・決済）
売却するマンションの売買契約後、購入者が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの承認が下りてから引渡し(決済)となります。決済・引渡しでは、売主、買主とそれぞれの仲介する不動産会社の担当者に加えて司法書士が同席するのが一般的です。なぜなら、トラブルの発生を極力避けるために売買代金の授受と所有権移転登記申請は同日に行うからです。

売主は、自宅の売買代金の支払いを受けて、鍵や物件の資料などの引渡しを行い、借りていた住宅ローンの残高を全額一括返済します。また、同席した司法書士がその後すぐに所有権移転登記の申請をするのが一般的です。なお、この所有権移転登記申請と同時に抵当権の抹消手続きを行います。

主な購入の流れ
新居となるマンションの購入は、以下のような手順になります。

[ 1 ] 物件探し
[ 2 ] 購入マンションの決定＆申し込み
[ 3 ] 売買契約
[ 4 ] 住宅ローンの申し込み
[ 5 ] マンションの引渡し・決済

●[ 1 ] 物件探し
自分たちの希望する条件を整理し、希望に合った物件を探していきます。立地や周辺環境、間取り、物件の予算など詳しくチェックしましょう。

●[ 2 ] 購入マンションの決定＆申し込み
希望する条件や予算面など納得できる物件に出会えたら、購入の申し込みをします。特に、新築マンションであれば、申し込み期間が決められていることがあるため、注意が必要です。また、中古の場合は一般的に先着順なので、申し込みが遅れ、2番手以降になると購入できない可能性が非常に高くなります。

●[ 3 ]売買契約
新築物件であれば売主である事業者（多くは不動産会社）と、中古物件であれば売主（個人や法人）と売買契約を結びます。契約前には重要事項説明があるため、しっかりと説明を聞き、疑問点があれば質問して納得してから契約を結びましょう。なお、契約の際には手付金を支払うため、事前に資金の準備が必要です。

特に買い替えの場合、購入する物件が新築であれば、買い替え特約を付けることができる可能性があります。なお、買い替え特約は期間を経過すると、自動的に解約となる場合と、自動的には解約とならず、期間が経過して解約するとペナルティが発生する場合があるため、特約期間が近づいたら不動産会社の担当者に相談する必要があります。

●[ 4 ]住宅ローンの申し込み
住宅ローンを利用する場合は、必要書類を集めて住宅ローンの融資審査の申し込みを行います。最近は契約前に住宅ローンの事前審査を受けて、仮承認後に契約というケースも多いようです。ただし、事前に仮承認を受けていても、正式な住宅ローンの申し込みは売買契約後となります。

住宅ローンの正式な承認（本承認）が下りれば、融資額や金利などローンの条件が確定します。確定したローン条件で決済・引渡しの前に金融機関と金銭消費貸借契約を結び、晴れて住宅ローンを借りることが確定できます。

●[ 5 ]マンションの引渡し・決済
購入する物件が新築マンションの場合は、マンション完成後に物件を確認できる内覧会の機会があります。そこで不具合があれば、引渡しまでに補修してもらうことが可能です。

決済・引渡しはマンションを販売する事業者から案内されます。決済・引渡しの際には、必要書類の確認後、住宅ローンが実行（実際に金融機関から融資金が振り込まれること）され、物件の残代金を支払った後、物件の鍵や取扱説明書などの資料を受け取ります。また、決済と同日に所有権移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記の申請も行います。

中古マンションの場合は、住宅ローンの承認が下りたら、決済・引渡しの日を売主と相談して決定します。決済日の確定後は、住宅ローンを借り入れる金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。決済・引渡しの際には、新築マンション同様、必要書類の確認後、融資が実行され、物件の残代金などを支払った後、鍵を受け取ります。また物件の決済・引渡しと同日に所有権移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記申請を行い、物件を自分の名義に変更するのが通例です。

物件の購入や住宅ローン、内覧については以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方はぜひチェックしてみてください。

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マンション買い替えにかかる費用

マンションの売却や購入には、諸費用がかかります。そのため、資金計画は諸費用も含めて行うことが大切です。特に諸費用については、自己資金（現金）で用意する必要があります。ここでは発生する費用についてお伝えします。

売却時にかかる費用・税金
まずは売却時に必要となる諸費用についてです。

●抵当権抹消登記費用
住宅ローンを利用している場合、売却するマンションの抵当権（住宅ローンの返済が滞ったときに、競売などで金融機関が優先的に弁済を受ける権利）を抹消する手続きにかかる経費です。購入時に住宅ローンを借りた場合は、自宅に担保として抵当権が設定されています。売却時にはローンを全額返済し、同時に登記されていた抵当権を抹消することで売却した自宅の引渡しが可能となります。抵当権抹消登記は、自分で申請することもできますが、売却時に司法書士に手続きを依頼することが一般的です。従って、この費用は、担当した司法書士に支払います。

抵当権についての詳しい解説は以下をご覧ください。

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抵当権とは？その意味や手続き、解消の仕方を詳しく解説

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●譲渡所得税
所有している土地や建物といった不動産、株式などを売って得た所得を、譲渡所得といいます。譲渡所得にプラス（利益）が出た場合に譲渡所得税とも呼ばれる税金がかかります。譲渡所得にかかる税金の内訳は所得税と住民税で、これらの税金は、分離課税となります。

譲渡所得は、単純に売却した価格から買ったときの価格を差し引いたものではなく、不動産を売却した価格から、その不動産を買ったときの物件代金や諸費用などの取得費や、売却時の諸費用など差し引いたものとなります。なお、取得費からは建物の減価償却分を差し引く必要があります。

また、売却した不動産を所有していた期間が5年（売却した年の1月1日現在で5年）を超えるかどうかによって税率が変わります。売却の際には、所有期間を書類などで確認しておくと安心です。

さらに、譲渡所得税の計算にあたっては、自宅の売却の場合、一定の要件を満たすと3,000万円の特別控除などが適用されます。

●印紙税
不動産の売買契約をはじめ、課税文書（法律で定められた契約書など）を取り交わす際に納める税金です。契約金額に応じた収入印紙を購入し、売買契約書に貼付・消印することによって納付したことになります。住宅ローンを使用する場合は、金融機関と取り交わす金銭消費貸借契約書にも印紙税がかかるので収入印紙が必要です。

●仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して自宅を売却する際には、仲介した不動産会社への成功報酬として仲介手数料の支払いも発生します。売却については、複数の不動産会社に依頼することもできますが、売買を成立させた不動産会社にだけ仲介手数料を支払うことになります。

●ローンの繰り上げ返済手数料
繰り上げ返済とは、ローンの残債を借入期間の途中で全額または一部返済することを指します。金融機関によっては、繰り上げ返済手続きをする際には、手数料がかかることがあります。繰り上げ返済手数料については、金融機関に確認しておくとよいでしょう。

購入時にかかる費用・税金
次は、購入時にかかる費用や税金についてお伝えしましょう。

●登録免許税（登記費用）
登録免許税は、登記申請する際にかかる税金です。不動産の購入では、購入した不動産の名義を自分のものとする所有権移転や住宅ローンの担保とする不動産に設定する抵当権設定などの登記申請の際にかかります。登記とは、不動産が誰のものであるかを公に分かりやすくするために帳簿（登記簿）に記録することです。また、購入時には主に以下のような登記を行いますが、全てに登録免許税がかかります。

・所有権保存登記（新築の建物の名義を初めて登記したとき）
・所有権移転登記（中古物件をはじめ、ほかの人が所有していた不動産の名義を変えたとき）
・抵当権設定登記（住宅ローンの契約で不動産を担保にしたとき）

なお、登録費用として、司法書士の報酬や書類の取得代などと一緒に支払うことが一般的です。登記費用は決済・引渡し前に見積書が提示されますので、そこで内訳を確認することができます。

●印紙税
物件購入時についても、売買契約や金銭消費貸借契約の際には印紙税がかかります。

●司法書士への報酬
不動産売買の登記申請は、通常、司法書士に依頼することになるため、物件の決済・引渡し時に登録免許税などと一緒に登記費用として司法書士への報酬を支払います。ほとんどの場合は、マンションを販売する不動産会社や仲介業者から司法書士を紹介してもらいますが、取引相手側に指定がなければ、自分で司法書士を見つけてきても問題ありません。

●仲介手数料
中古マンションを、不動産会社を通して購入する際には、売却活動の結果、成約した場合は成功報酬として仲介手数料がかかります。なお、新築マンションのように売主から直接物件を購入する場合は不要となります。

●融資手数料・保証料
住宅ローンを借りる際には、金融機関へ支払う融資手数料や保証料がかかります。これらの手数料や保証料は、金融機関によって異なります。住宅ローンを検討する段階で、各金融機関へ必ず確認しておきましょう。保証料については、借入時に一括して支払う場合と、ローンの金利に上乗せして毎月支払っていく場合があります。

●火災保険料
住宅ローンを利用する際には、購入するマンションに火災保険をかけることを条件とする金融機関もあります。火災保険料についても住宅ローンを検討する際に金融機関の条件となっていないか確認しておきましょう。なお、金融機関のローンの条件になっていない場合でも、昨今、大規模な自然災害が増えているため、火災保険や地震保険には加入しておくことがおすすめです。

●不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金のことです。土地と建物、それぞれの不動産の評価額を基に税金の額が算出されます。新築マンションのようにまだ建物の評価額が確定しない場合は、税務署の認定価格が基準になります。一般的には、新居を購入後、数か月後に納税するため、準備することを忘れないようにしましょう。

マンションの物件購入時や、購入後にかかる費用・税金については、下記の記事でも詳しく紹介しています。ぜひ、一緒にチェックしてみてください。

●マンション購入に必要な資金に関する記事はこちら

マンション購入に必要な資金とは？

マンションの購入について必要になる資金を紹介しています。

●マンションを購入した後に必要になる資金に関する記事はこちら

マンション購入後にかかるお金って？負担の軽減をご紹介

マンションを購入した後に必要になる資金についてご紹介しています。

マンション買い替え時の特別控除や特例の利用

マンションを買い替えをする場合、利用できる特例や制度があります。たとえば「居住用財産の3,000万円の特別控除」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「特定マイホームの買い換え特例」といった優遇措置があります。だたし、特別控除や特例を受けるには適用条件があるため、買い替えを行う前に自分が当てはまるのか、ぜひチェックしてみてください。

後悔なくマンションの買い替えをしよう

ここまで、マンション買い替えに適したタイミングや方法、買い替えの流れやポイントについても解説してきました。お伝えしたように、マンションの買い替えのパターンには、「売り先行」と「買い先行」の2つがあり、どちらにもメリットや注意点があります。そのためどちらの方法が自分に適しているか、よく検討してから決めることがおすすめです。

また、マンションの買い替えで後悔しないためには信頼できる不動産の仲介会社を見つけることも大切です。新居を購入するときはもちろん、自宅を売却する際にも、親身になって取り組んでくれる不動産会社を探すようにしましょう。信頼できる不動産会社を探す際に目安となるのは以下のポイントです。

・査定額が相場と比べて高過ぎたり、安過ぎたりしない
・該当するエリアでの実績が豊富
・マンションの売却ならマンションの取り扱い実績が豊富
・担当者が自分の提案や問い合わせに親身に対応してくれる

マンションの買い替えにはさまざまな手順があり、多くの資金が必要になります。長谷工住まいアドバイザーは、お買い替えのご相談も随時承っております。無理のないスケジュールと資金計画を立てて、買い替えで後悔しないためにも、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか？

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