マンションの買い替えを検討するタイミング4つ

そもそも、マンションの買い替えを検討するきっかけには、どのようなものがあるのでしょうか？具体的なタイミングは、以下の通りです。

• ライフステージが変化したとき
• マンションの相場価格が上がったとき
• 住宅ローン控除期間が満了したとき
• 大規模修繕工事前

以下でそれぞれ解説します。

●マンション買い替えのベストタイミングはこちら

ライフステージが変化したとき

以下のようなライフステージが変化するタイミングでは、マンションの買い替えを検討する人が多くいます。

• 結婚
• 出産
• 子どもの独立
• 転勤・転職
• 親の介護

ライフステージが変化すると、通勤・通学のために居住地を変えたり、必要な部屋の数が変わったり、使い勝手のよい間取りが変わったりすることが多くなります。たとえば結婚や出産で家族が増えることで、もう一部屋必要になるケースや、子どもが独立し、夫婦2人暮らしになることで不要な部屋やスペースが生まれるケースも考えられるでしょう。

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マンションの相場価格が上がったとき

マンションの市場動向や相場価格を踏まえて、マンション買い替えを検討するのもよいでしょう。相場価格が上昇しているタイミングで家を売却できれば、次に買う家により多くの資金を充てられます。また、売却で得たお金は、自己資金だけでは完済できない住宅ローンの残債に充てることもできます。

なお、株式会社不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築分譲マンションの戸当り平均価格は、7,739万円（※1）となっています（2024年9月時点）。2023年9月と比べると、平均価格が1,012万円アップしていることから、2024年時点でマンションの相場価格が上がっているといえるでしょう。

住宅ローン控除期間が満了したとき

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合、一定期間税金を控除できる制度のことです。具体的な適用期間は住宅ローン控除の条件によって異なりますが、基本的には10年もしくは13年で控除期間は満了します。住宅ローン控除が満了すると控除が適用されていた頃より税金が高くなるため、マンションの買い替えを検討するのによいタイミングの1つでしょう。

大規模修繕工事前

一般的なマンションは築10年から15年で大規模修繕工事を行います。分譲マンションでは、管理費とは別でマンションの資産価値を維持するために、月々修繕積立金を徴収しています。その修繕積立金が大規模修繕工事に伴い、値上がりすることもあるため、修繕積立金を抑えたい場合は、大規模修繕工事前が買い替えを検討する1つのタイミングでしょう。

●分譲マンションの管理費についてはこちら

マンション買い替えのベストタイミング

マンションの買い替えは、おおよそ10年が1つのタイミングと考える人もいるようです。厳密なタイミングは物件によって異なりますが、一般的に住宅ローン控除の満了や、大規模修繕工事を実施するタイミングであることが理由と考えられます。

しかし、築年数別の新規登録物件に関するレインズの調査（※2）によると、2023年に首都圏で築10年以内のマンションを売りに出している人の割合は、全体のうち13.3％です。そのため、10年というタイミングはあくまでも目安であることに注意が必要です。

それぞれのライフステージの変化や資金計画などを踏まえ、無理のないタイミングで買い替えを検討しましょう。

マンション買い替えの流れ・方法

マンションの買い替えには主に、売却を先行して買い替える「売り先行」と、購入を先行して買い替える「買い先行」の2つの方法があります。ここでは、売り先行と買い先行の流れ、併せてそれぞれのメリットと注意点を解説します。

なお、マンション売却の流れとマンション購入の流れは、以下の通りです。

売り先行の買い替え

売り先行の買い替えとは、新しいマンションを購入する前に現在住んでいるマンションを売却することです。

以下で売り先行のメリットと注意点を見ていきましょう。

メリット

売り先行にするメリットは、資金計画を立てやすくなることです。新居を購入する前に購入に充てられる資金を確定できるため、新居購入の予算が具体的に分かります。また、現居の住宅ローンを完済した後であれば、新居の購入時に利用する住宅ローンをスムーズに借りられることもメリットの1つでしょう。

注意点

売り先行にするときの注意点は、仮住まいが必要になるケースがあることです。現居売却の時点で購入する新居が決まっていない場合、現居の引渡しをしてから、新居を購入して入居するまでの間、生活するための仮住まいを探さなければなりません。その場合は、引越しの手間や余分な出費が発生してしまいます。

買い先行の買い替え

買い先行の買い替えとは、新しいマンションを購入してから、現居であるマンションを売却することです。

以下でメリットと注意点を見ていきます。

メリット

買い先行のメリットは、住まいを確保したまま理想の住まいをじっくり探せることです。また、新居を見つける間の仮住まいを探す手間や出費を抑えられるメリットもあります。

注意点

売却物件に住宅ローンが残っている状態で買い先行を選択すると、概念的には二重ローンの状態になります。二重ローンとは、現居の住宅ローンを完済せずに新たな住宅ローンを組んで新居を購入した場合、現居が売却できるまで2つの住宅ローンを借りている状態のことです。

ただし、住宅ローンは原則として1人1本のローンしか組めないため、自然に二重ローンの状態にはなりません。二重ローンの状態で耐えられる場合は、「ダブルローン」という商品を利用します。ダブルローンとは、同時に2つのローンが組める住宅ローンのことです。

ダブルローンを組むには、一般的に、現居の住宅ローンも含めて返済比率が金融機関の指定する枠内で収まっていることが条件です。また、収入や現在の借入額、銀行の審査によっては、わずかな金額しか借りられません。ダブルローンを取り扱っていない銀行もあるため、利用したい場合には、事前に借入限度額やサービスの有無を銀行に確認することが適切です。

マンション買い替え時の資金計画のポイント

ここでは、マンション買い替え時の資金計画を解説します。資金計画を立てるうえで重要なのは、住宅ローンとの兼ね合いを考えることです。

なお、より具体的な資金計画を立てたい場合は、不動産会社のプロに直接相談するのがおすすめです。物件の条件や家計状況、買い替え理由などによって方針が異なるため、プロに相談することで、より最適な資金計画になるでしょう。

住宅ローンが残っているなら完済の見通しを確認する

住宅ローンは、現在住んでいる家を担保として借りることが一般的です。よって、担保である現居の売却と同時に住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消しなくてはなりません。そのため、買い替えの資金計画を立てる際に優先的に考えなければならないのが、住宅ローン完済の見通しが立つかという点です。

現居のマンションを売った手取り額よりも住宅ローンの残債が少なく、売却代金を充てれば完済できることを「アンダーローン」といいます。アンダーローンであれば住み替えが可能です。

対して、住宅ローンの残債が多く、マンションの売却代金を充当してもローンが完済できないことを「オーバーローン」といいます。その場合は自己資金や住み替えローンなど、ほかの資金調達の手段も踏まえた資金計画を立てる必要があります。

住み替えローン利用時は売買のタイミングに注意する

住み替えローンとは、現居のマンション売却時に残った債務を、新居の住宅ローンに上乗せして組めるローンのことで、通常よりも住宅ローン審査が厳しくなります。また、住み替えローンを利用する際は、売却と購入の時期を合わせなければなりません。加えて、現居と新居の住宅ローンが統合されるため、借入額も通常の住宅ローンより大きくなる点に注意しましょう。

●フラット35についてはこちら

つなぎ融資の利用に注意する

つなぎ融資とは、現居の売却代金での住宅ローン完済を条件に、一時的な融資を受けられるサービスのことです。具体的には、新居の購入が先に決まってしまい、現居を売却できていない場合に使われます。現居が売れた時点で売却代金を使い、つなぎ融資を一括返済する仕組みです。

つなぎ融資は、一部の不動産会社で提供されているサービスです。そのため、つなぎ融資を行っていない不動産会社に仲介を依頼した場合は、後からつなぎ融資を利用できません。

また、つなぎ融資は金利が高く、マンションが売れるまで高い金利を払い続けなければならない点や、借入期間が1か月から1年以内と短期である点にも注意しなければなりません。従って、あくまで最終手段と捉え、最初から資金計画には含めないほうが無難です。

【早見表】マンション買い替えにかかる税金・費用

買い替えの資金計画には、売買にかかる税金や費用を含める必要があります。ここではマンション買い替えで発生する税金・費用を簡単に解説します。

• 売却時にかかる税金
• 売却時にかかる費用
• 購入時にかかる税金
• 購入時にかかる費用

●マンション購入にかかる初期費用はこちら

売却時にかかる税金

マンションの売却時に必要となる税金を、以下に一覧できる早見表でまとめています。税率を標準税率（本則）で記載していますが、不動産の条件や期間などによっては軽減税率や非課税措置が適用されます。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。

●譲渡所得税の詳しい算出方法はこちら

●登録免許税についてはこちら

●抵当権抹消手続きについてはこちら

売却時にかかる費用

売却時にかかる費用は以下の通りです。

●繰り上げ返済についてはこちら

購入時にかかる税金

購入時にかかる税金は、以下の早見表の通りです。税率は標準税率（本則）で記載していますが、不動産の条件や期間などによっては、軽減税率や非課税措置が適用されます。税金について詳しくは国税庁のホームページで確認してください。

●不動産取得税の免除についてはこちら

購入時にかかる費用

新居購入代金以外に購入時にかかる費用は、以下の通りです。

マンション買い替えに必要な税金・費用は専門性が高いため、難しいと感じた場合は、1人で悩まずに不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。長谷工アーベストでは、経験・知識豊富な長谷工住まいアドバイザーが無料でお買い替えのご相談もお受けしています。お気軽にご相談ください。

マンション買い替え時に利用できる特別控除や特例

マンションの買い替えをする場合、利用できる特別控除や優遇措置があります。主なものとしては以下が挙げられます。

• 居住用財産の3,000万円の特別控除
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定マイホームの買い換え特例

●居住用財産の3,000万円の特別控除についてはこちら

●固定資産税の軽減措置はこちら

特別控除や特例を受けるには適用条件を満たす必要があるため、買い替えを行う前にぜひチェックしてみてください。

よくある質問

最後に、マンションの買い替えに関する、よくある質問をまとめて紹介します。

築10年を過ぎたマンションでも売れる？

2023年における首都圏で実際に取引された中古マンションの平均築年数は23.83年（※3）です。従って、築20年以内に売却すれば相場よりも高く売れる可能性は十分にあります。

買い替えを成功させるポイントは？

マンションの買い替えを成功させるために大切なのは、余裕のあるスケジュールを立てることです。当然のことと思う方もいるかもしれませんが、買い替えは売却と購入を同時に進めていかなくてはなりません。売却がスムーズに進んでも、新居が思うように購入できない場合は、新たに仮住まいの計画も立てる必要があります。

また、「早く現居を売却して安心したい」という思いから、相場よりも安値で売却してしまうのも、住み替えで後悔しやすいポイントの1つです。売却も購入も余裕のあるスケジュールを立てて、予定にない出費や工数を増やさないように対策しましょう。

買い替えが難しいと感じたら？

不動産会社に遠慮なく相談するのがおすすめです。マンションの買い替えは人生のなかでも大きな選択の1つですよね。担当者が自分の提案や問い合わせに親身に対応してくれる、該当エリアでの実績が豊富など、信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、買い替えを成功させましょう！

販売経験豊富な長谷工住まいアドバイザーは、住まい探しに関するご相談を随時無料で承っております。しつこい営業も行いませんので、「自分に合った予算や物件を知りたい」「何から手を付ければよいのか分からない」など、少しでも不安がある方はぜひお気軽にお問い合わせください。