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住宅ローン控除とは

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンの返済に伴う家計の負担を減らし、国内経済を活性化させるために設けられた減税制度です。条件を満たせば、年末時点での住宅ローンの残高に基づく所定の金額を、所得税・住民税から控除されます。

本記事では、住宅ローン控除を適用させるための条件について、詳しく解説していきます。マイホームの購入や新築を検討している方は、以下で紹介する制度のポイントをぜひ参考にしてくださいね。

住宅ローン控除の条件と概要

ここでは、住宅ローン控除の控除率や控除期間などの概要を説明します。

控除額 = 年末のローン残高×0.7％（控除率​）

●2024年・2025年入居時

新築か中古か	新築			中古
住宅の種類	［ 1 ］ 長期優良住宅 低炭素住宅	［ 2 ］ ZEH住宅	［ 3 ］ 省エネ基準適合住宅	［ 1 ］～［ 3 ］	一般住宅・増改築
住宅ローン限度額	4,500万円	3,500万円	3,000万円	3,000万円	2,000万円
控除期間	13年			10年

ローン控除の対象となるには、人的条件、住宅条件などいくつかの条件を満たす必要があります。
詳細はこちら

2024年以降に、省エネ基準を満たさない新築住宅に入居する場合はローン控除を受けられないので注意しましょう。
なお、2023年末までに建築確認を受けたこと、もしくは2024年6月30日以前に建築されたことを証明する書類を提出し、証明できれば、控除期間10年、借入限度額2,000万円のローン控除が適用されます。各住宅については下記で詳しく解説しています。

●長期優良住宅についてはこちら
●ZEH住宅についてはこちら
●低炭素住宅についてはこちら

住宅ローン控除の2024年度の改正点

2024年度に発表された住宅ローン控除の改正点は以下の2つです。

・子育て世帯、若者世帯の省エネ等住宅の限度額増
・コンパクト物件の建築確認期限の延長

1つずつ解説していきます。

子育て世帯、若者世帯の新築省エネ等住宅の限度額増
子育て世帯とは「19歳未満の子を有する世帯」をいい、若者夫婦世帯とは「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」をいいます。これらの世帯については今回の改正で、省エネ等住宅における住宅ローン控除の対象となる借入限度額が増額されています。

●2024年入居時　子育て世帯・若者夫婦世帯の控除対象限度額

項目	［ 1 ］ 長期優良住宅 低炭素住宅	［ 2 ］ ZEH住宅	［ 3 ］ 新築省エネ基準適合住宅
住宅ローン限度額	5,000万円	4,500万円	4,000万円
控除期間	13年
最大控除額	455万円	409.5万円	364万円

※子育て世帯・若者夫婦世帯の特例は、2024年末入居まで

たとえば、子育て世帯・若者夫婦世帯が長期優良住宅を取得して2024年に入居した場合、改正前はローン限度額が4,500万円でしたが、今回の改正によって最大5,000万円となります。最大控除額でいうと、改正前は409.5万円、改正後は455万円となり、45.5万円の差があります。

コンパクト物件の建築確認期限の延長
床面積40㎡以上の省エネ等住宅を取得した場合、2024年12月31日までに建築確認を受けたものについては引続きローン控除の対象となりました。ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅については合計所得金額1,000万円以下の人に限られます。

住宅ローン控除を受けられる条件は？

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件があります。条件は大きく分けて、申請する人に対するもの（人的条件）と、住宅ローンの担保となる住宅や敷地に対するもの（住宅の条件）の2つがあります。なお、控除の適用には、住宅ローンの担保となる住宅や敷地に居住していること、つまり「マイホーム」であることが大前提です。詳しく見ていきましょう。

申請者の条件（人的条件）
申請者については、国土交通省、国税庁によると以下のような条件があります。

・住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
・事業や給与による年間の合計所得金額が2,000万円以下であること
・新築や取得、または増改築などの日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き居住していること
・贈与で取得した住宅でないこと
・購入時に生計を共にしており、購入後も引き続き生計を共にしている親族や特別な関係のある人などから購入した住宅でないこと
・借り入れが、親族や知人からではないこと
・給与所得者が勤め先から無利子または0.2％未満の利率で借り入れたものでないことや、使用人として時価の半額未満で購入した住宅の借り入れでないこと

なお、住宅の譲渡に関するものをはじめとした各種特例と住宅ローン控除の併用は、原則できないことに注意が必要です。具体的には、購入住宅に入居した年およびその前2年から翌3年までの6年間において、以下の住宅関連の特例を受けている、あるいは受ける予定がある場合は、住宅ローン控除を使えません。

・10年を超えて所有している土地や家を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」
・マイホームを売却した譲渡所得に適用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
・マイホームの買い替えまたは交換をした場合の「長期譲渡所得の課税の特例」
・既成市街地等内にあるマンション（土地等の中高層耐火建築物等）の建設のための買い替えおよび交換の場合の「譲渡所得の課税の特例」
・財産を交換した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」
・認定長期優良住宅や低炭素住宅などの新築または取得をした場合の「認定住宅新築等特別税額控除」

新築住宅の条件
住宅ローンの担保となる住宅が新築の場合、主に以下の条件があります。

・自らが居住する住居であること
・登記簿に記載されている床面積が50m2以上であること
（合計所得1,000万円以下に限り、床面積が40m2以上）
・現行の耐震基準に適合していること
・床面積の2分の1以上が、自分の住居用の面積であること

中古住宅の条件
住宅ローンの担保となる住宅が中古住宅の場合は、新築住宅の条件に加えて、次の条件を満たす必要があります。

・1982年1月1日以降に建築された住宅

また、上記の条件に当てはまらない場合でも、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、以下のいずれかにより証明された中古住宅であれば、住宅ローン控除を受けられます。

[ 1 ] 「耐震基準適合証明書」を取得できる住宅
[ 2 ] 「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」を取得できる住宅
[ 3 ] 「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」（家屋の取得の日前2年以内に締結されたもの）を取得できる住宅

リフォーム住宅の条件
住宅ローンの担保となる住宅がリフォーム住宅の場合、上記の新築住宅の条件に加え、主に以下の適用条件があります。

・工事費用が100万円を超えていること
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーや耐震改修、または大規模な修繕や間取りの変更が行われていること
・増改築等をした後の住宅の床面積が50m2以上であること
・店舗などと併用した住居のリフォームである場合は、住居用のリフォームに、費用の2分の1以上が充てられていること
・消費税率10％で一定期限に契約した住宅取得に該当する「特別特例取得」の場合、増改築等をした後の床面積が40m2以上50m2未満であること

住宅ローン控除の申請はいつするの？

住宅ローン控除の条件が満たされていても、申請しなければ控除は適用されません。では、いつ申請すればよいのでしょうか？順を追って見てみましょう。

初年度は確定申告の時期に申請する
住宅ローン控除を申請する初年度とは、住宅を取得した年の翌年のことです。住宅ローン控除を受けるためには、対象となる住宅を取得した翌年に確定申告をして申請する必要があります。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得にかかる税金を整理し、正しい額の税金を納税するための手続きです。

給与所得者である会社員の場合は、所属している会社が年末調整で申告・納税を行っていますが、住宅ローン控除を受ける場合、初年度は会社員であっても別途自分で確定申告を行わなければなりません。

1月から12月までの1年間の所得に関して、翌年2月16日から3月15日までの間に、税務署に書類を提出して申告することで、人によっては払い過ぎた税金が戻ってくることがあります。今回のケースでいえば、住宅ローン控除の申請を確定申告の書類上で行うことで、控除が適用された所得税や住民税が戻ってくる、ということになりますね。

会社員は2年目以降、年末調整で申請する
2年目以降、会社員は年末調整で住宅ローン控除の申請をします。年末調整は、会社によって多少の違いがありますが、多くは11月中旬から下旬に行われます。また個人事業主の場合は、引き続き確定申告で住宅ローン控除を申請します。

税務署からの還付がある場合、確定申告後から大体1か月後くらいに指定の口座に振り込まれます。

住宅ローン控除を2024年・2025年に申請する場合

2024年1月以降に新築住宅に入居し、住宅ローン控除を申請する場合、原則として省エネ基準に適合する必要があります。なお申請する際は、適用条件を満たしていることを証明するために、以下3つのうちいずれかの書類を提出する必要があります。

[ 1 ] 省エネ基準適合住宅に該当することを証する書類（詳細は以下の表参照）
※さらに高い省エネ性能等を有する住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅）であることを証する書類も可
[ 2 ] 確認済証または検査済証の写し（2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証するものに限ります。）
[ 3 ] 登記事項証明書（2024年6月30日以前に建築されたことを証するものに限ります。）

なお、[ 2 ] ・[ 3 ]を提出した場合、住宅ローン減税を受けることはできますが、省エネ基準を満たす証明書類にはならず、適用される借入限度額は2,000万円、控除期間は10年となるので、注意しましょう。

加えて、より控除の大きい認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅についても、証明書類が必要となります。また、ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の証明にあたっては、以下の[ 1 ][ 2 ]の書類のうち、いずれかの書類が必要です。

[ 1 ] 建設住宅性能評価書
[ 2 ] 住宅省エネルギー性能証明書

省エネ基準適合住宅に該当することを証する書類を提出するときの注意点は、以下の通りです。

必要な証明書類	提出時の注意点
建設住宅性能評価書	断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級双方の評価を行い、双方の評価がそれぞれの住宅の基準を満たすことが証明されているものに限る 建設住宅性能評価書は家屋の竣工後に評価項目の変更をしたうえでの再発行は原則としてできない
住宅省エネルギー性能証明書	建設住宅性能評価書で証明できない場合に取得する必要がある

住宅ローン控除を利用するときの注意点

住宅ローン控除をより有効に活用するために、住宅ローンの契約時や契約変更、完済して契約を終えようとしているときなど、契約の段階ごとに気を付けるべきポイントを押さえましょう。

住宅ローン契約時
住宅ローンを契約するときに気を付けたいのは、住宅ローンの借り方です。夫婦でマイホームを購入した場合は、住宅ローンの借り方次第で住宅ローン控除の上限額が変わります。詳しく見ていきましょう。

●ペアローン
住宅ローン契約時に、夫婦2人が同じ金融機関でそれぞれローンを組む「ペアローン」で契約すると、夫婦それぞれが所得税の申告をすることができ、住宅ローン控除の上限額が最大で2倍になります。

たとえば、新築のZEH住宅を購入するため、9,000万円の住宅ローンを子育て世帯、若者夫婦世帯の特例の条件を満たしている夫婦のうちどちらかが1人で組んだ場合、住宅ローン控除の対象となる上限金額は、4,500万円までです。そのため、上限4,500万円の範囲内でしか控除が受けられず、残りの4,500万円分が浮いてしまうことになります。一方、夫婦2人で仮に夫4,500万円、妻4,500万円の住宅ローンを組めば、それぞれが上限額内で控除を受けられるのです。このように、夫婦それぞれの借入金額によっては、お得になるケースもあります。

●連帯債務
住宅ローン契約は1本ですが、夫婦間で主たる債務者と従たる債務者になって、それぞれ住宅の持ち分割合に応じて一緒に返済する形態が連帯債務型です。夫婦とも住宅ローン返済をしているので、住宅ローン控除も、夫婦それぞれが申請できます。たとえば、ローン残高証明書から、夫が何割、妻が何割という返済割合に応じて、それぞれのローン残高をもとに住宅ローン控除申請ができます。

●返済者が夫婦どちらか1人
夫婦のどちらかが返済者、どちらか1人が連帯保証人として契約すると、住宅ローン控除の上限額は1人分となります。たとえ妻が連帯保証人となって収入を合算しても、住宅ローンの返済者はあくまで夫だけなので、住宅ローン控除は夫だけが申請できます。

住宅ローン契約中
住宅ローンを返済している最中に気を付けたいのは、借り換えのときです。借り換えとは、住宅ローンを利用中にほかの銀行のローンに乗り換えることです。住宅ローン控除を受けている場合、住宅ローンを借り換えても、引き続き住宅ローン控除を受けられます。ただし、住宅ローン控除が受けられる期間は、居住した年から数えられるため、住宅ローンを借り換えたからといって控除期間が延長されることはありません。

借り換えで住宅ローン控除の期間が変わらないにしても、減税される金額が変わるケースが2つあります。1つは、借り換えによって金利や月々の返済額が変わり、それに伴って年末の残高に対する控除率も変動し、減税される金額が変わること。もう1つは住宅ローンの借り換え時にローン手数料などの諸費用の上乗せなどによって、新たな借り入れ時の金額が借り換え前の当初のローン残高よりも多くなる場合です。その場合、住宅ローンの控除の対象となる住宅ローン残高が再計算されることになります。具体的な計算方法は、以下の通りです。

住宅ローン控除対象額＝借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 × （借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 ÷ 借り換えによる新たな住宅ローン等の借り入れ時の金額）

たとえば、借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高が、借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高以上の場合、借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高が対象額となります。対して、借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高が、借り換えによる新たな住宅ローン等の借入金額を下回る場合は、借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高と借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高をかけ、借り換えによる新たな住宅ローン等の借入金額を割ったものが、控除の対象額となります。

また、借り換え後も会社の年末調整で住宅ローン控除申請はできますが、10月以降に借り換えると、会社の年末調整に間に合わないことがあります。その場合は、会社員であっても年末調整ではなく、翌年2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。

住宅ローン完済時
住宅ローン控除を受けていて、住宅ローンの返済を繰り上げて期間を短縮しようとした場合は注意が必要です。

繰り上げ返済で、住宅ローンの期間を短縮することで、ローン控除の申請時点で10年以上あった残りの返済期間が短くなり、10年未満になってしまうことがあります。その場合、その時点で住宅ローン控除が打ち切られることになります。

住宅ローン控除を受けている間の繰り上げ返済は慎重にしましょう。万が一、控除が打ち切られてしまうほど住宅ローンの期間が短縮されるようであれば、繰り上げ返済で期間を短縮するのではなく、返済額を軽減する方法があります。まずは、住宅ローン控除による減税効果と、今後の利子の軽減効果、どちらのメリットが大きいかを比べてみましょう。

住宅ローンが控除されない具体例6つ

住宅ローン控除は適用条件が複雑なため、うっかりミスで適用が受けられないこともあります。ここでは住宅ローン控除が適用できないときによくあるケースを6つお伝えします。

[ 1 ] 住宅の面積が小さい場合
住宅ローン控除を受けるには、取得する住宅の床面積が登記簿上の面積で50m2以上という要件を満たしている必要があります。（合計所得1,000万円以下の場合は、40m2以上）

ここで注意したい点が、登記簿上の床面積は壁の内側から測った面積である一方、一般的に販売される住宅のパンフレットなどに記載される床面積は壁の中心から測ったものである点です。そのため、販売上の床面積では50m2あっても、登記簿上の面積では50m2未満となり、住宅ローン控除が適用されないケースがあります。住宅ローンの適用を受けたい場合には、購入する際に登記簿上の面積が50m2以上となる家屋か確認するようにしましょう。

[ 2 ] 合計所得金額が2,000万円を超える場合
住宅ローン控除は、合計所得金額が2,000万円以下でないと適用の対象になりません。

[ 3 ] 住宅ローンの繰り上げ返済をし、返済期間が短くなった場合
繰り上げ返済によって返済期間が10年を切ると、住宅ローン控除は受けられなくなります。繰り上げ返済する場合は、返済期間が10年を切らないようにするといった工夫が必要です。

[ 4 ] 住宅取得に必要な額を超える借り入れをした場合
住宅を取得するのに必要な額を超える借り入れをした場合は、住宅価格の分しか控除の対象にはなりません。

住宅を購入するときに、たとえば諸経費に使うために住宅価格以上の借り入れをする場合があります。このとき、住宅ローン控除が受けられるのは、あくまでも担保となる住宅取得に必要な額だけです。たとえば、価格が3,000万円の住宅を購入する際、諸費用を支払うために合計で3,100万円の借金をしても、住宅ローン控除の対象となるのは3,000万円だけです。

[ 5 ] 夫婦で借り入れ後に一方に収入がなくなった場合
たとえば、共働きだった夫婦が、住宅ローンを2人で組んだとしましょう。2人とも住宅ローン控除の適用を受けていましたが、その後、一方が専業主婦（主夫）となり、所得がなくなった場合、その人は住宅ローン控除が適用されなくなります。

住宅ローン控除は、あくまでその年に納めた所得税（還付に足りない場合は住民税）から還付が受けられるという制度です。従って、所得税の納税がなければ、住宅ローンの適用はなく、還付されることはありません。

住宅ローン控除は、税金の還付を受ける制度であることを忘れないようにしましょう。

[ 6 ] 購入した住宅に住まなくなった場合
住宅ローン控除は、自らが居住するための住宅を購入し、引き続き住んでいることが条件です。そのため、転勤や転職などによって購入した住宅に住まなくなった場合は、住宅ローン控除の適用から外れてしまいます。

つまり、購入した住宅に住まなくなって、空き家や賃貸として人に貸すなどした場合、住宅ローン控除は適用されなくなります。

ただし、単身赴任で家族がその住宅に残る場合や、生計を1つにする二世帯同居で親世帯などの家族世帯がその住宅に残るといった場合は、扶養していることが確認できれば、住宅ローン控除は引き続き適用されます。

なお、転勤から戻り再び居住するといった場合は、残存する控除期間範囲内で住宅ローン控除の再適用が可能となり、このとき控除期間の延長はありません。

以上6つ、住宅ローン控除を受けられなくなる主なケースを紹介しました。住宅ローンを利用する際には、控除が受けられなくなることのないように注意しましょう。

住宅ローン控除の条件は最新情報を随時チェック！

住宅ローン控除の情報はこまめにチェックするのがおすすめです。なぜなら、住宅ローン控除は、政府が国内経済を活性化させるために推進している減税措置であり、社会情勢に応じてなされるものであるからです。

たとえば、令和の時代になってからは、消費税の増税や新型コロナウイルスなど、個人消費の冷え込みが予想される事態がある度に、住宅ローン減税措置がなされてきました。直近では世界的なインフレーション、そして円安による物価の上昇・景気の冷え込みが懸念されますが、一方でアフターコロナによる経済回復、外国人観光客によるインバウンド効果が期待できます。このような経済状況のなか、今後も控除額や控除率などがさらに改正されて、控除の条件が変更になる可能性も考えられます。住宅ローンの利用を考えている方も、既に利用している方も、この記事を参考に、常に国税庁・国土交通省などのホームページから最新情報を追いかけて賢く税金対策を行いましょう。