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一戸建て住宅とは？

家の購入を検討していると、一戸建てが魅力的に映ることがありますね。「上下階の音が気にならない」や「自分専用の土地が持てるのがうれしい」など、一戸建てには魅力的な点があります。そこで今回は一戸建てについて、種類やメリット、注意点など基本的なことをお伝えしましょう。

一戸建てとは、独立した1棟の住宅のことです。「戸建て」と省略して呼ぶこともあります。また、一戸建てと似た言葉で「一軒家」がありますが、これは近くに民家がなく、一軒だけポツンと建っている家のことをいいます。ただし、一般的には一戸建てと同じ意味で用いられることが多いでしょう。

基本的に一戸建てには1つの世帯が住みますが、なかには2つの世帯で住む二世帯住宅もあります。そして、一戸建てと対照的なものとして集合住宅があります。集合住宅はマンションやアパートのように1棟の建物に複数の世帯が住む住宅のことです。一戸建てか集合住宅かによって、暮らしていくうえでのメリットや注意点が大きく変わってきます。詳しくは後ほどお伝えします。

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共同住宅とは？さまざまな集合住宅の違いを解説！

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一戸建て住宅の種類

一戸建てには、販売される状態によっていくつかの種類があります。ぞれぞれの種類についてお伝えしましょう。

建売住宅
「建売住宅」とは、既に完成済みまたは完成予定の建物を、土地とセットで販売している一戸建てのことをいいます。購入希望者を募る前に建設するため、多くの人に使いやすい間取りになっているのが一般的です。さらに、あらかじめ土地を区切って建築されているため、土地の境界線による隣人とのトラブルが起きにくいともいえます。

ただし、前述の通りごく標準的な間取りや設備を用意した物件が多いため、間取りや設備に強い拘りがある人は、希望の物件を見つけるのに苦労するかもしれません。

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建売住宅とは？魅力と注意点、注文住宅や分譲住宅との違いは？

建売住宅のメリットや注意点、分譲住宅や注文住宅との違いなどをご紹介します。

分譲住宅
分譲住宅とは、広い土地を分割した分譲地に建設した一戸建てのことをいいます。建物と土地をセットで販売しているため、建売住宅の一種として扱われることもあります。まとまった土地に同じコンセプトで設計された複数の一戸建てを建てるため、一戸建てを単独で建てるよりもコストダウンが可能になり、同じような条件の建売住宅よりも割安に販売される傾向があります。

注文住宅
注文住宅とは、購入した土地もしくは既に所有している土地に、自由に設計して建てる一戸建てのことです。基本的には設計会社や建築業者を自由に選べ、建築開始から住宅完成までを自分で見届けられるという特長があります。(建築条件付物件を除く)

ただし、細部へのこだわりが強すぎると、予算をオーバーすることがあります。また、発注から完成まで時間がかかる点にも注意しましょう。さらに建売住宅と比べて、入居するまでに必要な手続きや支払いの機会が多く、住宅ローンの手続きにも時間がかかる傾向があるため、資金計画をしっかり行う必要があります。

ちなみに、これら新築住宅のほかに、「中古住宅」という選択肢もあります。住宅は、築後の経過状況によって新築住宅と中古住宅とに分けられます。新築住宅とは、建設完了から1年以内かつ人が住んだことのない住宅と定義されており、それ以外は中古住宅となります。

中古住宅は、同じ立地や同じグレードで比較した際に、新築住宅よりも安く購入できる点が魅力です。また、既に建物が完成しているため、物件見学や周辺環境の確認がしやすいという特長もあります。

ただし、築年数や経年劣化の状態によっては、修繕費が大きくかかる可能性もあるため、購入の際は長いスパンで、どれくらいの費用がかかるのかをしっかりと考えましょう。

一戸建て住宅のメリットと注意点

一戸建てに住む場合のメリットと注意点についてご紹介します。

メリット
1棟に単世帯が住む一戸建てには、1棟に複数世帯が住む集合住宅とは異なるメリットがあります。

●ほかの住宅と隣接していない
一戸建てはほかの住宅と隣接していないため、自分たちが立てる音に対して過度に気を遣う必要がありません。仕事の関係で夜間の行動が多い人や、鳴き声の大きいペットを飼育している人にとっては魅力的な点でしょう。

●自由にリフォームやリノベーションができる
一戸建てでは、家が建っている土地は単独で所有するケースが一般的で、所有している区画内であれば土地を自由に使えます。そのため、集合住宅と比べて一戸建てはリノベーションやリフォームがしやすく、自由度も高いといえるでしょう。
将来的に家族が増えて間取りを変えたり、老後に向けてバリアフリー設備を導入したりする際に、法規制の範囲内で自由に工事を行えるのは、一戸建てならではの魅力です。

●土地を資産として活用できる
一般的に建物は築年数に応じて資産価値が下がりますが、土地の資産価値は必ずしも下がるわけではありません。立地によっては、土地の価値が上昇することもあるため、将来性のある土地を購入することで、購入時よりも高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

集合住宅の場合も、土地の一部を持ち分として所有できますが、自由に建て替えをしたり、更地にして売却したりは行えません。資産として自由に活用できる土地を手に入れられる点は、一戸建てならではのメリットといえるでしょう。

注意点
一戸建て住宅に住む場合は、集合住宅に住む場合と比較したときの注意点がいくつかあります。具体的に見ていきましょう。

●自分で維持管理を行う必要がある
集合住宅であれば管理会社が行う建物の維持管理を、一戸建てでは自分で行わなければなりません。屋根や壁などの外装の維持管理を怠ると、見た目はもちろん、雨漏りのような被害が発生する恐れもあります。雨漏りを放置すると、水分が建物の内部に浸食し、建物の老朽化を進めてしまうでしょう。一方屋内は、使用頻度の高い水回りの設備から劣化する傾向にあります。

一戸建ての場合、維持管理のスケジュールも、もちろん自分で考える必要があります。建物の外装や屋内のメンテナンス時期は一般的に10年～15年が目安です。建物のほかに庭がある場合は、庭のメンテナンスも必要になるでしょう。

●防犯対策を自分で行う必要がある
集合住宅の場合は、初めからオートロックや防犯カメラなどの防犯対策が施されていることもありますが、一戸建てではその家に合った防犯対策を自分で施す必要があります。仕事や旅行などで不在が多い場合は、より一層防犯対策に気を付けなければならないでしょう。

防犯対策としては、警備会社との契約を検討するのがおすすめですが、同時に日頃の心掛けも大切です。警視庁によると侵入窃盗の4割は住宅で発生し、そのうちの6割の侵入経路が無施錠の窓や出入り口となっています。外出時には戸締りの確認を習慣にしなければなりません。

●耐久性・耐震性に留意する必要がある
一戸建ての多くは木造住宅のため、集合住宅よりも耐久性や耐震性に留意する必要があるでしょう。耐久性や耐震性は、「住宅性能評価」や「長期優良住宅認定」によって確認できます。

住宅性能評価とは、国に登録した第三者機関が分かりやすく住宅の性能を数値化するものであり、構造の安定性や維持管理のしやすさなど、10分野32項目で評価されます。
一方で、長期優良住宅認定とは、長期にわたり良好な状態で住める住宅として国土交通省が認定を行う制度であり、認定された住宅は耐久性や耐震性の観点からも性能の高い住宅といえるでしょう。

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また中古住宅を購入する場合は、耐震性に関して最低限満たさなければならない基準である「新耐震基準」を満たしているかどうかを確認しましょう。

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新耐震基準とは？旧耐震基準との違いと見分ける方法を解説

旧耐震基準と新耐震基準の違いやメリット、見分け方などについて紹介します。

防災対策としては建物の強度のほかに、階層や間取りにも配慮が必要です。床上浸水が起こるような水害を想定した場合、平屋と2階以上の建物では講じる対策が違います。また間取りでは、火災や地震が起こった際に外に出やすいようになっているか、といった災害時の動線を考慮する必要があります。

一戸建て住宅でかかる費用とは？

一戸建てでかかる費用は2つ、購入時の初期費用と毎月のランニングコストです。双方を見ていきましょう。

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新築一戸建てにかかる費用は？平均金額や内訳を解説

新築一戸建てを購入した場合にかかる費用の内訳や目安について解説します。

初期費用
住宅ローンを利用して一戸建てを購入する際にかかる初期費用の目安は、頭金＋購入代金の10％程度です。内訳を以下の表にまとめました。

初期費用	費用の内訳/目安	支払い先
頭金	住宅購入代金の0～20％程度	売主
住宅ローンの手続き費用	・融資手数料 ・ローン保証料 ・契約書に貼る印紙代	金融機関、保証会社、法務局
登録免許税	（土地と建物それぞれに） 固定資産税評価額×一定の税率	国
仲介手数料 (注文住宅で土地から購入する場合や中古住宅を購入する場合)	(400万円を超える物件の場合) (代金×3％＋6万円)＋消費税	不動産会社
不動産取得税	（土地と建物それぞれに） 固定資産税評価額×一定の税率	都道府県

初期費用としては上記のほかに司法書士への報酬、火災保険料や地震保険料、引越し費用などがあります。上記の表の項目をより詳細にお伝えしましょう。

●頭金
頭金とは、住宅購入代金の一部に充当される自己資金のことです。頭金は住宅購入代金に対して2割程度が理想といわれていますが、実際の頭金の全国平均は建売住宅で7.1％、注文住宅で17.5％です。※1
頭金なしで住宅ローンを組むこともできますが、借入額を減らすことにもつながるため、可能な限り用意するようにしましょう。　

●住宅ローンの手続き費用
住宅ローンの手続き費用には、住宅ローンの融資元である金融機関への融資手数料、住宅ローンの支払いが滞ったときに一時的な支払い保証をする保証会社へのローン保証料、ローン契約の契約書に貼る印紙代などがあります。

●登録免許税
住宅を購入した際は、土地や建物の所有権を登録する登記手続きが必要となります。そして、登記手続きの際には登録免許税という税金がかかります。登録免許税は、不動産の「固定資産税評価額」に一定の税率を掛けて算出し、税率は土地と建物、新築と中古などによって異なります。また、一定の条件を満たすことで軽減措置を受けることができます。

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登録免許税とは？計算方法や最新の軽減措置について解説

家の購入時にかかる登録免許税について、計算方法や最新の軽減措置を分かりやすく解説します。

●仲介手数料
注文住宅の土地を不動産会社の仲介を通じて購入する場合や、中古住宅を購入する場合は、仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が決まっており、400万円を超える物件の場合は、「(取引額×3％＋6万円)＋消費税」です。

●不動産取得税
一戸建てを購入するときには土地と建物のそれぞれに不動産取得税という税金がかかります。不動産取得税は、不動産の「固定資産税評価額」に一定の税率を掛けて算出しますが、条件を満たすことで軽減措置を受けることができます。

ちなみに固定資産税評価額とは、各市区町村が不動産に対して算出する固定資産税の評価額であり、住宅の購入代金とは金額が異なります。事前に知りたい場合は、売主か役場で確認しましょう。

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不動産取得税はいくらかかる？軽減措置も併せてご紹介

不動産取得税の計算方法や軽減措置について説明します。

ランニングコスト
初期費用を払い終え、新居での生活が始まると、住宅にかかるランニングコストを支払わなければなりません。住宅ローンの返済だけでなく、防犯費用には毎月、税金の納付には毎年、初期費用として支払った火災保険料や地震保険料には契約年数によって定期的に、修繕管理費には約10年ごとといった期間でランニングコストがかかります。

以下の表は一般的に一戸建て住宅の目安のランニングコストとしてかかる費用の一覧です。

		期間	費用の目安	備考
維持管理費用	庭	年に1～2回	職人1人当たり1万5000円～3万円程度	庭の大きさやデザイン意図、樹木の種類による
	外装（屋根、壁、玄関など）	10年前後	100万円～250万円程度	メンテナンスする外装の材質や場所によって大きく異なる
	屋内（天井、床、壁、水回りなど）	10年前後	100万円～200万円程度	メンテナンスする場所や取り替える設備によって大きく異なる
防犯対策費用		毎月	5000円～1万円程度	警備の機器を買い取るかレンタルかで費用が異なる。ほか初期費用がかかる場合がある。
固定資産税と都市計画税		毎年	・固定資産税＝土地と建物の評価額×1.4％、 ・都市計画税＝固定資産税評価額×3％	固定資産税と都市計画税がかかる。新築や宅地には軽減措置がある。
防災対策費用（火災保険料、地震保険料）		契約年数による	・火災保険料は年間1万～2万円程度 ・地震保険料は都道府県によって異なる。 （例）東京都の木造戸建てで保険金額1000万円として1年で3万8900円	・火災保険料とセットが地震保険料の必須条件となる

上記の表を見ると、維持管理費の比重が大きいことが分かります。集合住宅とは異なり、一戸建ての維持管理費は自分で計画的に用意しておく必要があるでしょう。ここからは、ランニングコストのそれぞれを詳しくお伝えしましょう。

●維持管理費用
維持管理費用は、マンションのような集合住宅の場合、管理組合が徴収元となって毎月の修繕積立をしますが、一戸建てでは自分で修繕積立をしなければなりません。また管理人がいるわけではないため、こまめに家の状況を自分で管理する必要があります。管理する箇所は大きく3つ、庭、外装、屋内となります。

庭のメンテナンスは庭木の種類や大きさ、デザインコンセプトにもよりますが、年に1回～2回、職人に依頼する場合の料金は職人1人当たりの日当で1万5000円～3万円が目安です。屋根や壁などの外装のメンテナンスは築後10年前後、費用は30坪の建物で100万円～250万円が目安です。屋内の床や壁、水回りの設備などのメンテナンスも築10年前後で行えるとベストでしょう。費用は劣化具合によって大幅に異なり、100万円～200万円が目安となります。

せっかく購入した住宅の老朽化を進めないように、また快適に暮らすには、こまめなメンテナンスが必要不可欠です。しっかりスケジュール管理をしたうえで、維持管理費用を確保しましょう。

●防犯対策費用
一戸建ての防犯対策として警備会社と契約したときは、毎月5000円～1万円程度の費用がかかります。警備をするための機器をレンタルするか、買い取るかで料金が変わります。

●固定資産税と都市計画税
1月1日の時点で不動産を所有している人には、固定資産税と都市計画税といった税金の納税義務が生じます。詳細は、春頃に自治体から送付される納税通知書で分かります。税金は土地と建物の双方にかかります。それぞれどれくらいかかるのかは、不動産の状況によります。

ただし、固定資産税には軽減措置があります。税務署への申請を忘れずに行い、軽減措置を活用してランニングコストを抑えましょう。

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●防災対策費用
防災費用としては、火災保険料と地震保険料があります。

火災保険料は「建物の評価額」と同額分を設定するのがおすすめです。そうすると、いざ被害に遭ったときに、十分な補償を得られやすくなります。建物の評価額は、保険会社が建物の構造、築年数、延べ床面積から算出します。火災や水害などに遭った場合の補償範囲は、保険会社やプランによって異なります。

火災保険の契約期間は長期にわたるほど割安になりますが、保険の対象となる建物は年を経るごとに保険評価額が低くなります。つまり、年を経ると建物の価値よりも高い火災保険プランを設定している可能性があるということです。そのため、火災保険プランは定期的に見直すことをおすすめします。

地震保険料は、火災保険料とセットで加入します。地震保険料は、どの保険会社と契約しても、建物の条件が同じなら、保険料と補償内容は一律です。なぜなら地震保険は、大地震が起きたとき、民間の保険会社だけでは補償しきれないため、国も補償しているからです。そのため地震保険料は都道府県別で一律に設定されており、どの保険会社でも同じ料金プランとなっているのです。地震保険に加入した場合は税的な軽減措置があり、所得税と住民税から控除されます。

新居で優先したいことを考えて家を選ぼう！

ここまで一戸建て住宅についてメリットや注意点、費用などをお伝えしました。漠然と想像していた新しい家へのイメージが少し具体的になったでしょうか？一戸建てにはほかの世帯と隣接していない分、より伸び伸びと生活できるメリットがあります。その一方で、防犯や防災、建物の維持管理には費用と手間がかかるという面もありますね。

メリットや注意点を見極めて、自分が新しい家で大切にしたいこと、優先したいことを考えてみましょう。予算や自分のこだわり、状況に合った、納得できる住宅を見つけてくださいね！

※1出典：2020年フラット35利用者調査,独立行政法人住宅金融支援機構
https://www.jhf.go.jp/files/400357456.pdf
（最終確認：2022年5月26日）

※2出典：令和3年度住宅関連データ、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
（最終確認：2022年5月26日）